前两天，苏州3月份的整体房价出炉。
除昆山以外，苏州十个区市九个呈下跌态势。太仓市更是环比暴跌5.2％。
不仅新房如此，苏州二手房市场也面临卖不动的窘境，3月均价23124每平，同比去年下跌1.97％，挂牌数早已突破10万大关。
然而诡异的是，纵观长三角，房价不涨反跌的只有苏州一家，无锡、南通、南京，12个月内涨幅最低4.6％，南京最高10.1％。
那么到底是啥原因，让苏州的房价不涨反跌？苏州这一轮的房价洼地，又能持续多久？刚需购房者，需要现在上车吗？
从数据上看，截止到去年年底，苏州的房价虽无大涨，但始终处于缓慢爬坡的状态。
图源·安居客
去年1月，苏州新房均价19758元，到了10月，这个数字为21179元。
乍一看似乎挺正常，可转到11月，均价从21179一下子飙到21684，接着12月横盘，1月回升，从2月起就开始下跌。
图源·安居客
回溯近期新闻，苏州这先涨后稳的房价，直接原因在于外部环境发生了重大变化。
年初央行划了三道房贷红线，刹住了银行的脚步，紧接着集中整治企业贷挪作房贷的行为，又抑制了散户的投机倒把。
放眼全国，不止是苏州，除深圳外的大部分一二线城市的房价都被打压了一波。
然而到了三月份，事情又开始不对了。因为上有政策下有对策，很多城市房价出现复苏迹象。
根据国家统计局的数据，三月七十城新建商品房环比上涨城市数达62个，二手房环比上涨城市数达58个。
也就是说，当市场整体向上时，苏州却在往下跑，这显然与大环境不符。
再来追溯原因，转折的节点不在2021年，而是在2019年。
2019年5月，苏州新房迎来第16个月连涨，均价从原先的15301飞升至18080，二手房也不遑多让，连续11个月环比上涨，单单5月一个月，同比涨幅就超14％。
为此，还诞生了一个笑话——
来自苏州的金融民工小王，因嫌弃苏州房价太贵，每天不惜通勤两小时，把房子买在了上海......面对如此形势，住建部首先约谈了苏州，没几天，苏州房价5·11新政出台。
通读相关文件，大致可以总结为三点。
第一，土地市场方面，将土地出让报价从定值调为区间值，允许在市场指导价5％到10％上下浮动。
第二，住宅市场方面，新区狮山板块和工业园区新房限售3年，二手房限售5年。
第三，新购住房由“五年一学位”调整为“九年一学位”。
前两点很好理解，一个是加大土地供应，一个是打击普遍炒房行为的常规操作。
有意思的是第三点，什么叫“多少多少年一学位”？
打个比方，学区房好比种子，提供的优质学校入学资格好比果实，早些年1年产出一个入学资格——也就是学位，后来发现不行，变成五年产出一个学位，现在又变成了九年。
目的倒也明确，严控针对学区房的炒作——因为一个萝卜一个坑，争抢学区房的大多冲着学位而来，现在限死了学位，好比拔完了萝卜只剩下萝卜坑。
那么现在问题来了，细心的读者一定发现，2019年5月后的苏州房价还在蹭蹭蹭上涨，这调控好像没啥作用啊。
是的你没看错，5·11新政虽然看起来收益不大，但这只是组合拳的第一步，真正的杀招，还在该年的7·24新政。
相较于5·11新政，7·24新政做了两点修改：
第一，把限售令从两个地域扩大到6个区，第二，苏州市区及太仓，昆山的外来户口必须要在三年时间里，不间断连续两年缴满社保。
尤其这第二条，直接堵死了外地炒房者的门路，而实施的效果也立竿见影。
8月起新房供大于求，11月新房供应量比成交量更是多了40万平，相当于后者的150％ 。
看到这里，我们便能得到一个结论，今天的苏州楼市不升反降，主要原因在于“青黄不接”。
一方面是国家宏观调控余威尚在，另一方面是2019年5月到7月出台的三年两社保购房政策，迄今为止刚好实行了一年半。
用一句话形容：外面的资本进不来，内部的资本融不了，所以苏州楼市很尴尬。
长期来看，苏州的房价下跌又会维持多久呢？搞清楚这个问题，我们必须了解苏州的经济形势。
截止到2020年，苏州GDP2.02万亿，全国排名第六，工业总产值全国第三，常住人口逾1000万。
很显然，苏州的安身之本在工业。
再仔细看，苏州港年吞吐货物总量超6.05亿吨，是全球第一大内河港口，全球第七大贸易港口，而苏州本身2020年总进出口额为3223.47亿美元，位居全国第四。
两点合一点，苏州是一座以外贸经济导向的工业城市。
2019年，苏州全年规模以上工业生产值为33592亿人民币，其中外资产值20408亿人民币，在总产值占比中超60％。
分行业来看，在苏州拥有的35个工业类别中，前三季度有20个实现正增长，集中分布于钢铁，设备建造等传统领域，另有15个类别收窄，主要存在于电子机械等高精尖领域。
这又是啥意思？就是说苏州的经济，高度依赖外资，苏州的经济，受外部环境因素影响极大。
去年中旬，国家提出“双循环”战略，目的就是扭转中国高度依赖外国投资的经济现象。
因为美国的原因，我们的出口越来越不稳定，我们的人民币升值压力越来越大，显而易见的是，今天的苏州发展模式与国家倡导模式存在极大差异。
资本是经济水平的试金石，而房价又是资本流通的晴雨表。
因此长期来看，苏州的经济发展不会呈现爆发式增长，而与经济深度挂钩的房价，在未来两到三年内都将有序回落到一个相对正常的水平。
总的来说，此轮的苏州房价下跌主要受三大要素影响：
城市本身的政策，国内的宏观调控，国外的经济大环境，三者重重叠加，缺一不可。
某种意义上，今天的苏州也是中国经济的一个缩影，当经济下行时，想要维持一部分增长，必须舍去一部分边缘代价。
房子不是什么高端科技，它最大的作用不过是遮风挡雨，投资只是附属，反客为主只会引火上身。
不管怎么讲，今天的苏州房价下跌只是开始，还远未结束，短则一两年长则三四年，有需要的刚需一族不妨观望一阵，以免成了高位接盘的冤大头。
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