房产科普 | 关于回迁房，被问得最多的10个问题

有句话说，你永远赚不到认知以外的钱。想要分享城市更新的时代红利，回迁房投资是一个人人都可以抓住的机会。前提是，你要突破认知。
现在从基础10问开始，带你进入回迁房投资的广阔天地。

1.什么是回迁房？

回迁房，全称“回迁安置房”，就是在旧改项目拆迁补偿时，开发主体赔给回迁户的房子。

2.为什么会有回迁房市场存在？

拆迁补偿过程中有两种补偿方式，其一是货币补偿，即用货币现金实施补偿；其二是产权置换，即用未来建成的新物业置换现有的旧物业。

原业主有多栋房子或大量面积的情况下，会卖掉一部分回迁房权益换取现金，提前变现，投资客也因为价格远低于市场商品房价买入而获得投资收益，实现双赢。

3.买回迁房买的是什么？

本质上客户购买回迁房买的是“待拆迁”的旧物业，是一套“商品房期房”。而拆迁主体本质是针对原物业进行补偿，而不必管原物业背后的权利人是张三还是李四。

一旦客户与拆迁公司签订“拆迁补偿协议”，客户便以“拆一代”的身份等着拿到开发商赔付的红本商品房就行。

4.买回迁房的手续、流程是什么？

首先跟原物业权利人签订《回迁房权益转让协议》，附带有专业测绘报告（明确物业坐标、地址、面积），确认旧物业的买卖手续。

再跟实施主体签订《拆迁补偿协议》，确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。

一旦《拆迁补偿协议》签订并落款盖章，买受人即获得补偿资格，然后等待旧改完成并建成商品房交付即可。

5.是否限购？是否限售？是否能贷款？

外地人也可购买。

拿到红本即可转售。

不能贷款，回迁指标因为是客户直接向私人购买，所以不能贷款。

而且相对于深圳的房价，本来就是首付的价格。

6.到时如何选房？客户购买的面积与开盘户型面积不一样怎么办？

旧改项目商品房开盘前，会提前给原来的回迁户统一选房，回迁户选择好后，才开盘进行发售的，采取公开、公平、公正的抽签形式，只是还不确定选到几楼，什么朝向。

选房原则是选择补偿面积与户型面积最相近的户型，比如您买的是100㎡，如果没有100㎡的户型可以选择，则选择最贴近100㎡的面积，根据合同的约定，多退少补，具体的退补细则《拆迁补偿协议》都有明确约定。

7.回迁房与同期商品房的相同点？

回迁房与同期商品房质量相同、权利相同、价格相同，作为融资抵押品、二手交易、学位申请等与同期商品房无异，回迁房本质上就是新建成的商品房的期房。

8.回迁房是不是都有红本？多久能办理？

在深圳只要是通过旧改获得补偿的回迁房，都有红本产权证。在《拆迁补偿协议》中有明确说明。

回迁商品房产权和普通商品房一样为70年，可以抵押贷款。办理房产证的时间与同期建设的商品房办证时间一致。

9.办理房产证时有没有额外的费用？

客户购买的回迁房本质是“以旧房换新房”，实质与原拆迁户享受同等待遇（正宗的“拆一代”），在交房时开发商不再收取任何购房款项（面积补差除外）。

只是在办理不动产登记时，需要按政府规定缴纳印花税，及办证工本费（选房户型面积超出回迁房面积部分缴纳契税）。而且因为该房源属于产权置换，可享受契税减免优惠措施。

10.已经交房的回迁房项目有哪些？

如：南山华润城、龙岗万科天誉、佳兆业城市广场、龙华壹城中心、坂田银湖谷等等；

回迁房投资本质上是投资一个城市、一个地域的未来，是一场跨越周期的投资。

了解是投资的第一步，关注我持续带你了解城市更新的基本流程和项目。