广州楼市：广州楼市冰火两重天，学区房疯涨，远郊暴跌

我是云叔说房，资深房产专家。长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，有广州房票，预算300w左右，刚需买房，考虑自住，新房二手房都可以，最起码要两房，想要交通便利，请问在海珠的东晓南板块买房可以吗？

回答：预算300w左右，刚需，东晓南位于海珠西南部，其较低的房价吸引刚需的年轻人，消费力旺盛也带动了周边商业的快速扩张，东晓南板块的增量来自于地铁增量，在珠江新城西和天河北上班的刚需族可以在未来10号线落成后直达，通勤更舒适；还有广纸旧改，广纸项目约能卖到10万，未来还有多个地块出让，可以改善城市面貌，东晓南板块也可享受近邻的红利。

提问：云叔，你好，请问东方新世界这种70平小两房的小卧室能不能改？实在是太小了，由于资金不够，买不到其他的，感谢！

回答：你好，其实这个户型，主要分布在6-7栋的北向，以及东北向为主， 这个面积之下，2房可以改的，一进门口的那个小房间可以改为一个榻榻米的形式，外加一个小书桌，效果还不错。

提问：云叔，感觉穗花新村在这一轮当中没怎么涨，目前单价4—5w，你觉得穗花新村的小两房，在明年的下一轮涨幅中有没有市场，大概能有多少涨幅，能不能达到你说的30%左右？可以点评一下吗？

回答：其实穗花新村最大的利好就是海珠区实验小学，买这里基本上为了这个小学，以及晓港公园，其实海珠西的升幅并没有那么大的，建议还是不要报太大期望。

提问：云叔，请教一下，在东莞南城多年，看着房价疯涨，去年成家小孩今年一岁，想为小孩将来读书做好准备，怕再涨就更买不了了，能接受的首付50W以内，考虑自住为主，考虑万科城两房如何？东城东兴花园；东城中心，还要凑点首付；中堂时代芳华，看了规划周边有空地，感觉以后还有一些上涨空间，麻烦云叔指点一下，感谢！

回答：你好，其实常平万科城2房可考虑；东兴花园这个盘就是稍微有点破旧；东城中心、时代芳华都也是可以考虑的；建议先上车，后面赚了钱再换个好的。具体投资价值高的楼盘详见圈子内部分享！

提问：你好云叔，非深户，单身买了深圳十年社保，最近看了龙岗君胜熙珑山三房，89平米，总价约400左右，请问这个值得投资吗，暂时不自住，你觉得如何？

回答：你好，龙岗君生熙珑山，3号线在建，距离地铁比较近，交通方便，周围环境一般，需要持有较长时间来改善，个人建议是在龙岗中心城买个二手次新，比如东方明珠城这些。

提问：云叔，最近计划购买中信领航城一期的大两房，总价480万，66平，满5唯1，看了2019年11-12月份的成交价格只有420 万，480万的价格是否虚高？ 近期经济下挫，要不要再等等再入手？

回答：其实领航对比几个月前是有点贵了，不过西部整体价位抬升，不能静态去看待，可以对比下中熙香槟山，富通城等，价格都有不同程度的抬升。 经济危机也属于正常的经济危机，对我们普通人来说未必是坏事，往年的经验告诉我们，每一次危机之后就是下一轮经济的大爆发，个人经验来看，觉得刚需不需要等，我们也等不起；如果是考虑投资的话，可以先缓一缓，逢笋入，能捡8-9折笋是最好的。

提问：云叔，新人首问，最近想入手一套番禺区的投资房总价300-500万，不急着出手，打算持5年以上，请问铂世湾现在已到5万以上，是否还值得入手？铂世湾、广地花园、品秀星瀚、雅居乐、星河湾2手房的排序怎样？或者云叔是否有更好的推荐？新房2手房都可以，感谢！

回答：投资，预算总价300-500万，铂世湾这个盘是可以考虑的。排序的话，建议首选铂世湾，次选雅居乐、星河湾；具体推荐价值高的楼盘分析详见内部分享。