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悲哀!买房自由 彻底没戏了?!| 檀楼市

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  文/檀扒爷

  在开始前,先给大家来个灵魂拷问:你觉得手上有1000万的话,能否实现“买房自由”?

  所谓的买房自由,就是在给自己买个窝的时候,出手能显得相对潇洒一些。

  至于金额定在1000万,记得3月31日,我写了篇叫《要致富 先买房!别喷 这就是真相!》的文章,其中提到了胡润财富发布的2021年各级城市财富自由门槛。


  数据来源:21世纪经济报道

  只看入门级,咱们平均一下:

  

(600+1200+1900)/3≈1233万,这其中包括了房子、车子,以及各类其他收入。

  也就是说,想在各线城市里活得稍微任性一点,你起码得有这个家当。

  又因为《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示“家庭资产以实物资产为主,住房占比近七成”,所以这1233万里,有863万是房子。

  取上不取下,买房启动资金,就定在1000万了。

  那下面,我就兑现上次的承诺,带大家看看,如果手头有个1000万,在一二三线城市,到底能买到什么样的房子,到底能不能实现“买房自由”。


  三线的1000万 买的是享受

  城市的顺序,就从低能级向高能级提升,那么第一站,江苏镇江。

  按照东京大学亚洲城市排名来看,镇江是亚洲标准三线城市,GDP4000多亿,全国能排55,人均GDP全国排19,在省内的话一般能在前5。

  A股上市公司有8家,也不乏恒顺酱醋、江苏索普这样的全国知名企业。县市都很给力,有些在百强县行列,比如丹阳眼镜城。

  自然历史名城,有叫得上名的大学,宜居,收入较高,全花在吃喝消费上了,锅盖面随处可见,还有佬土火锅这种同城20多家分店的奇观,还真是很少见的。

  不过,地小人少,300万多一点的数字很久没有显著变化了,这主要归咎于对外来人口的吸引力不足,顺带着房价都没啥起色,1月份时是江苏唯一一个均价没过万的城市。

  为啥呢?上次打车去南站,司机小哥说,镇江没有产业链,没有产业集群!

  这话说点子上了,产业有,但是没成规模,那招工就成了问题,外地人来得少,本地人向往着南京上海,结果就是多年一直保持着人口上的微妙平衡。

  现在镇江学聪明了,先是提前抢下“醋都”名号,接着就是在上海招商引资,还和国际巨头微软“联姻”搞起了数字经济,终于知道要把自己天然的区位优势(南京都市圈、长三角城市群、长江经济带等等)开发一下了。

  房子上自然也没少宣传,各类新闻网上亮相频率明显变高,会莲庵街那块地成了新地王,人才购房补贴15-100万不等,都成了对外宣传的亮点。效果不知道咋样,但至少主动点去做了。

  那说回正题,在这么一个较为发达的三线城市里,1000万巨款,可以买到什么样的房子?

  我和做房产业务的同学合计了下,除去那种可能存在于景区或是县市边上一下占个几亩地的巨大别墅外,可以明确有千万左右价格的,有俩,一个是某宁,一个是某江南。


  矮的这个是塔B,底下红砖的是对口小学

  某宁是镇江的地标,AB塔楼分别是341米和227米,其中塔B是62层,住宅楼,因为层高和户型面积的区别,价格会有变动,由于自带旁边小学学区(全市最好的小学之一),而且处在全市最中心的商业地段,所以非常受欢迎。

  我要说的千万水平的房子,就是某宁塔B的顶端,700平米顶层复式,毛坯房,我没能上去看,所以没拍照。虽然说面积大会压低均价,但2万左右的均价完全可以跻身千万豪宅(八成超了,400平的大平层还属于预算内)。

  可以想象一下,在230米的高空,俯瞰整个城市,这种感觉是很爽快的,尤其是身处的空间也属于自己,那就更爽了......

  接着是某江南,这是一个苏式园林特色的别墅区,就在去镇江南站的路上,对面就是南山风景区,和某宁直接插在市中心不一样,这里的话应该讲究的是宜居环境,附近没有商业体,公交车还行,自己开车的话会比较方便。

  就外形上来说,和上次去苏州看到的拙政别墅差不多,青瓦白墙,比较中国风,当然价格上不可同日而语。均价貌似2万多,由于是别墅,面积较大,我在网上看到二手的房源里,有750万往上的,虽说没有上千万,但也很壕了。

  可以总结一下,不管是市中心的空中别墅,还是自然景区边上的中式别墅,居住起来,配得上“享受”二字,感觉1000万没白花。


  二线的1000万 买的是门面

  第二站,到达了二线城市,近期武汉去的比较多,那就说说这里。

  武汉是中部一哥,中部唯一副省级城市,唯一特大城市。疫情过后这个定位应该更明确了,我个人是比较看好这里成为中国第五城的,毕竟这种事情本身光靠自己没用,也要看国家的支持,你看现在各类城市排名就知道了。

  武汉很大,汉口武昌汉阳三合一,整个城市的中心点不止一个。

  汉阳一直在搞工业(当然现在在转型),像东风汽车就是在这里,除了工业汉阳还有些景区,不过整体城建水平感觉比另外俩稍微差点,从汉口到汉阳的话,感觉会比较明显。

  汉口的话,商业和金融多集中于此,武广、国广,还有新开的恒隆,这些热门商场都在这个区域,而且离得还很近,从壹方那边往江边走一圈,可以很明显感觉出这个区域就是武汉的核心,正好是政府也在这里。

  武昌是武汉教育的大本营,有说法是武汉好的教育资源,10个有8个集中在武昌,剩下俩在汉口,因此这个片区有超大量的学生群体,而已经具备强大消费能力的大学生群体,集中在光谷,因为学校全在那儿。

  武汉目前的发展方向主要是集中在光谷那里,要打造中关村/硅谷这种水平的高新技术产业区,这个想法很不错,因为正好学校全在那里,以前有媒体还指出过武汉没能很好利用自己天然的教育资源导致新兴产业不给力,现在好了,光谷搞起来,学生资源就在旁边,这样学生留存率也可以提高,逐渐形成自产自销,产业起来,人口资源也获得扩充。

  而且,投入的那么多新房,也就有能力消化了,目前光谷片区楼市很热,不是没有原因的。

  那么,在这样一个强大的二线城市中,手上有1000万,能买个啥。

  武汉是强二线,均价在那里摆着,想要破千万,稍微热门点的地段配上大面积,难度不大。

  像王家墩CBD那边的某海那几个园,带学区,价格都在3万多左右,而且其中不乏大面积户型,所以查一下信息,890万、900万的,不算少。还有楚河汉街那边某大的房子,均价都在3-4万的样子,面积一大,也就离千万水平不远了。中山大道边上的某科的项目,4万多一平,而且都是大平层,基本都是800万一套起步。

  上边的都不错,但是并没有在最核心的区域,我去了二七滨江商务区,那边的话,应该是明面上,武汉的富人区了。


  这边俩临近项目,某发均价4万5一平,去看了两个户型,140平米的和165平米的,面积大些的楼层低些,买的话毛坯落地大概800万左右,虽然据说武汉装修很便宜,这个面积30万能搞定,但是想稍微奢侈点,最后搞完900万是可能的。


  可以看到江景

  说实话,景色不错,一眼望去,很有感觉。

  在武汉这种江河湖泊很多的城市,看江并不稀缺,这块儿价值如此突出,主要还是因为是中心城区,而且这边沿江大道可以类比下上海外滩,很多历史建筑在这里(比如宋庆龄故居),所以不能走地铁,房子也不拆,价值非常高。


  一旁某天地价格,6-7万一平,在年后还涨了一波,均价高了,一个普普通通的改善户型也能逼近千万,就不要提300来平的大平层了,那是几千万的选手。

  从这里可以看出来,二线城市的均价大大限制了1000万的功效,在同样具备了学区地段等因素后,过高的单价让面积不得不大幅缩减(你想象下同为二线的南京杭州苏州,更高......),一百多平的面积,享受两个字是配不上了,但是跻身富人区,门面肯定是撑起来了。


  一线的1000万 买的是功能

  最后一站,一线城市,上海。

  上海是全国乃至全球最发达的城市之一,是目前中国经济发展的终极体现(之一),我记得我一个英国土豪朋友快10年前来上海玩,回去后惊呼道:我觉得上海是世界上最强大的城市!中国是最强的国家!

  毫无疑问,上海是一座国际化的大都市,在各方面都先于全国与世界接轨,当然房价也不例外。

  在上海,中外环,你可能随时都可以看到一些千万或近千万的房产,只是你认不出。

  闵行区这边有个小区,规模相当庞大,是比较老的动迁房,房龄有些差别。

  90年代中后期的房子,你想想到现在,20多个年头,不管是小区配置还是户型结构,都已经跟不上时代,不说老破小吧,至少老是真的。

  如果放镇江,这样的房子将会很难出手,不管地段如何,除非带学区;在武汉也一样,而且武汉人购房的态度似乎更偏爱新房,二手房不算走俏,这也许和近些年大量新房入市有关。

  结果你猜怎么着?7万多一平,导致连一个50平的一室户,落地都有400来万,面积稍微大点,就可以逼近千万......

  为啥?因为小区有学区且貌似为九年一贯制,再加上1公里范围内有个产业园,里面有明星企业,这就是所谓的高净值人群。

  这样的房子,按大多数人眼光来说,享受和门面都谈不上了,真正凸显出来的,是一种功能性。

  那1000万在上海就只能完成一个上学的功能吗?

  倒也不是,前几年我同学在静安区买了套房子,当时貌似800来万,比较便宜,100平左右的新房,住着也还行,但是它有个大问题——木有学区。

  这个取舍,得自己做好。

  当然了,这类问题还有很多区域有,以前我住广兰路那边,往前一点就是唐镇,那会儿真的很烂,但是它贵呀,因为张江高科在旁边,带高了房价。

  以上,可以看出来,买房自由的程度和城市能级是呈现负相关关系的。

  三线城市自由度最高,1000万的房产足够让人享受人生;二线次之,也许达不到享受的地步,但是住在那里还是很长脸的,且功能齐全;到了一线,除了功能性和配套外,房子本身只能呵呵了。

  突然很能体会经济日报说的“别让高房价吓跑年轻人”,也很能体会希望返乡置业的人群心里所想,他们其实放不下大城市带来的附加价值,但是又不得不承认:

  

他们在购房上,没有自由。

  PS:最后吐槽一句,就现在某些三四线那种炒概念的涨法,以后别返乡置业了,得睡桥洞了......

  -- END --

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