千亿土拍｜朝阳新房6.5万/㎡起步，但仔细看看还挺香？

　　5月8日北京千亿土拍，朝阳是重头戏。

　　朝阳区政府大手笔，全年拟供地里，几乎一次性all in。

　　北京第一批上线的29宗宅地里，五环内的只有4宗，3宗位于朝阳。未来朝阳新房市场的画像已经非常清晰。

　　1.10宗地有8宗执行套内7090政策，市场供应倾向刚改客群；

　　2.热门地块房价“掐尖”。金盏乡两地块、南皋村L06地块触达地价合理上限后，需竞拍政府产权比例，“打折”买房控房价。

　　3.东南五环片区房价被抬升，南朝阳也有机会翻身；

　　4.望京外有了入手机会，品质还不错。

　　小易土拍群里有群友感慨，“壕气的朝阳回来了”。

　　小易已新建“5.8千亿土拍群”，加微信fangyouxiaoyi4，或扫描文末二维码，备注“土拍”，一起来讲一个千亿北京梦~

　　01. 买房人的希望王四营

　　城六区、五环内、临铁，王四营地块三个优质属性，注定了5月8号土拍现场会有一场厮杀。

　　王四营地块具体位于地铁7号线焦化厂站北侧，直线距离东五环1公里。

　　王四营1304-L01起拍价30亿，起始楼面价37058元/平；1304-L02、1304-L05地块起拍价29.45亿，起始楼面价42770元/平；1304-L03地块起拍价51.9亿，起始楼面价42533元/平。

　　片区内无在售新房项目，二手房多为房龄15年以上的老房，挂牌均价约4.5万/平。

　　三宗地销售指导价都是7.1万元/平，利润方面还有想象空间。

　　土地溢价率仅5%左右，目测土拍当天三宗地全部可以竞拍到土地合理价格上限，转入竞报公租房配建面积环节。

　　剩下的，就看哪个开发商能够让利更多。

　　从土地建设规划要求上看，三宗宅地容积率2.5，住宅总建面达260,333平，限高45米（局部60米），受套内70/90限制，王四营地块产品以刚改为主，社区为15-20层的高层社区。

　　假设主力供应120平户型，预计未来王四营可供货2170套。如此大体量的供应，不愁买不到，整个片区城市界面，相信也会借此有所改善。

　　02. 令开发商肉疼的金盏乡

　　金盏乡此次出让的地块为3005-02、3005-08地块，位于中央别墅区温榆河畔旧河湾旁。具体位置可地图搜索新房中海首开拾光里，在其北侧。

　　根据地块规划指标，该宗地容积率为1.3，限高18米，无套内70/90限制。参考中海首开拾光里的产品设置，金盏乡两宗地预计供应别墅产品。

　　片区内中海首开拾光里总价1000万起，老牌别墅项目九章别墅近千平的二手房出让价都在6500万以上。

　　作为高端改善储备地，2020年4月曾因无房企报价而流拍，如今以原价上架，分开拍卖。

　　3005-02地块起拍价37.8亿，起始楼面价51005元/平；3005-08地块起拍价25.83亿，起始楼面价51008元/平。

　　而02、08地块土地溢价率仅3.87%、3.89%，销售指导价仅7.6万元/平。拍卖当天继续竞拍政府产权比例板上钉钉，谁高谁得。

　　地是真好，割肉是真疼。

　　03. 望京新贵南皋村三少

　　南皋村三块地位于东五环外，大概位置如下图。周边有798、草场地、铁道博物馆等，地块不临铁，直线距离机场高速仅600米。

　　南皋村30-L01-01地块起拍价44.3亿，起始楼面价43023元/平；30-L04地块起拍价36.7亿，起始楼面价43026元/平；30-L06地块起拍价24.35亿。

　　地块周边没有在售新房，二手房房源集中在五环内，地块附近为村建公寓。

　　三宗地销售指导价为8.8万元/平，地块可承接望京外溢的居住需求。皆执行套内7090政策，按照建面120平计算，推测未来供应2156套刚需/刚改产品。

　　从竞报内容上看，L06地块虽为F1混合公建用地，但需要竞报政府产权比例；L01-01、L04地块为R2居住用地，但需竞报公租房面积。

　　同地段，不同价值不同命。

　　04. 东坝：全是规划

　　东坝北东南一期1104-612地块位于华樾国际东侧，临地铁3号线楼梓庄桥西地铁站，预计2023年底开通。

　　地块北边为自贸区和第二、三里屯，南边是第四使馆区。朝阳区战略性留白的两个区域，一个是崔各庄北边，另一个就是东坝北侧。

　　片区发展前景可以想象，前提是，能发展起来。

　　东坝片区内，坝河南的新房老盘恒大华府、保利首开天誉、首城珑玺总价都在2000万以上，坝河以北华樾国际均价7万，首开+金地+旭辉待入市的611地块，限均价7万1。

　　二手房房源集中在坝河以南，回迁房、保障房、老的商品房小区、次新房单价区间为4.5万-8.5万。

　　1104-612西侧地块起拍价21.7亿，起始楼面价45315元/平，指导价8万元/平。

　　地块建面总计47887平，限高80米，预计为超高层刚改小区。

　　执行套内7090政策，竞报公租房面积，假设建面120平计算，可供应约400套房源。但总价也要近千万了。

　　不得不说，华樾国际，运气真是好。

　　05.豆各庄：抬了一手

　　豆各庄乡孙家坡村1306-638地块为F1住宅混合公建用地，紧邻东南五环，直线距离7号线黄厂站仅500米。

　　之前该地块规划为共有产权房，销售价格39000元/㎡，起拍总价39亿。现在转为商品房，起拍价59.3亿，且无需竞报政府产权比例或公租房面积，销售指导价也涨到6.5万元/平。

　　对比区域内的新房，豆各庄俩共有产权房单价3.6万元/平；二手房富力又一城挂牌均价约5万。

　　若该地块入市，豆各庄片区价值直接涨到6万5。

　　看完朝阳10宗地，小易土拍群群友又有了新疑问，买哪个好呢？欢迎入群讨论~