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千亿土拍|朝阳新房6.5万/㎡起步,但仔细看看还挺香?

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  5月8日北京千亿土拍,朝阳是重头戏。

  朝阳区政府大手笔,全年拟供地里,几乎一次性all in。

  北京第一批上线的29宗宅地里,五环内的只有4宗,3宗位于朝阳。未来朝阳新房市场的画像已经非常清晰。

  1.10宗地有8宗执行套内7090政策,市场供应倾向刚改客群;

  2.热门地块房价“掐尖”。金盏乡两地块、南皋村L06地块触达地价合理上限后,需竞拍政府产权比例,“打折”买房控房价。

  3.东南五环片区房价被抬升,南朝阳也有机会翻身;

  4.望京外有了入手机会,品质还不错。

  小易土拍群里有群友感慨,“壕气的朝阳回来了”。

  小易已新建“5.8千亿土拍群”,加微信fangyouxiaoyi4,或扫描文末二维码,备注“土拍”,一起来讲一个千亿北京梦~


  01. 买房人的希望王四营

  城六区、五环内、临铁,王四营地块三个优质属性,注定了5月8号土拍现场会有一场厮杀。

  王四营地块具体位于地铁7号线焦化厂站北侧,直线距离东五环1公里。


  王四营1304-L01起拍价30亿,起始楼面价37058元/平;1304-L02、1304-L05地块起拍价29.45亿,起始楼面价42770元/平;1304-L03地块起拍价51.9亿,起始楼面价42533元/平

  片区内无在售新房项目,二手房多为房龄15年以上的老房,挂牌均价约4.5万/平。

  三宗地销售指导价都是7.1万元/平,利润方面还有想象空间。

  土地溢价率仅5%左右,目测土拍当天三宗地全部可以竞拍到土地合理价格上限,转入竞报公租房配建面积环节。

  剩下的,就看哪个开发商能够让利更多。


  从土地建设规划要求上看,三宗宅地容积率2.5,住宅总建面达260,333平,限高45米(局部60米),受套内70/90限制,王四营地块产品以刚改为主,社区为15-20层的高层社区。

  假设主力供应120平户型,预计未来王四营可供货2170套。如此大体量的供应,不愁买不到,整个片区城市界面,相信也会借此有所改善。

  02. 令开发商肉疼的金盏乡

  金盏乡此次出让的地块为3005-02、3005-08地块,位于中央别墅区温榆河畔旧河湾旁。具体位置可地图搜索新房中海首开拾光里,在其北侧。


  根据地块规划指标,该宗地容积率为1.3,限高18米,无套内70/90限制。参考中海首开拾光里的产品设置,金盏乡两宗地预计供应别墅产品

  片区内中海首开拾光里总价1000万起,老牌别墅项目九章别墅近千平的二手房出让价都在6500万以上。


  作为高端改善储备地,2020年4月曾因无房企报价而流拍,如今以原价上架,分开拍卖。

  3005-02地块起拍价37.8亿,起始楼面价51005元/平;3005-08地块起拍价25.83亿,起始楼面价51008元/平

  而02、08地块土地溢价率仅3.87%、3.89%,销售指导价仅7.6万元/平。拍卖当天继续竞拍政府产权比例板上钉钉,谁高谁得。

  地是真好,割肉是真疼。

  03. 望京新贵南皋村三少

  南皋村三块地位于东五环外,大概位置如下图。周边有798、草场地、铁道博物馆等,地块不临铁,直线距离机场高速仅600米。


  南皋村30-L01-01地块起拍价44.3亿,起始楼面价43023元/平;30-L04地块起拍价36.7亿,起始楼面价43026元/平;30-L06地块起拍价24.35亿。

  地块周边没有在售新房,二手房房源集中在五环内,地块附近为村建公寓。

  三宗地销售指导价为8.8万元/平,地块可承接望京外溢的居住需求。皆执行套内7090政策,按照建面120平计算,推测未来供应2156套刚需/刚改产品


  从竞报内容上看,L06地块虽为F1混合公建用地,但需要竞报政府产权比例;L01-01、L04地块为R2居住用地,但需竞报公租房面积。

  同地段,不同价值不同命。

  04. 东坝:全规划

  东坝北东南一期1104-612地块位于华樾国际东侧,临地铁3号线楼梓庄桥西地铁站,预计2023年底开通。

  地块北边为自贸区和第二、三里屯,南边是第四使馆区。朝阳区战略性留白的两个区域,一个是崔各庄北边,另一个就是东坝北侧。

  片区发展前景可以想象,前提是,能发展起来。


  东坝片区内,坝河南的新房老盘恒大华府、保利首开天誉、首城珑玺总价都在2000万以上,坝河以北华樾国际均价7万,首开+金地+旭辉待入市的611地块,限均价7万1。

  二手房房源集中在坝河以南,回迁房、保障房、老的商品房小区、次新房单价区间为4.5万-8.5万。

  1104-612西侧地块起拍价21.7亿,起始楼面价45315元/平,指导价8万元/平


  地块建面总计47887平,限高80米,预计为超高层刚改小区。

  执行套内7090政策,竞报公租房面积,假设建面120平计算,可供应约400套房源。但总价也要近千万了。

  不得不说,华樾国际,运气真是好。

  05.豆各庄:抬了一手

  豆各庄乡孙家坡村1306-638地块为F1住宅混合公建用地,紧邻东南五环,直线距离7号线黄厂站仅500米。



  之前该地块规划为共有产权房,销售价格39000元/㎡,起拍总价39亿。现在转为商品房,起拍价59.3亿,且无需竞报政府产权比例或公租房面积,销售指导价也涨到6.5万元/平

  对比区域内的新房,豆各庄俩共有产权房单价3.6万元/平;二手房富力又一城挂牌均价约5万。

  若该地块入市,豆各庄片区价值直接涨到6万5。

  看完朝阳10宗地,小易土拍群群友又有了新疑问,买哪个好呢?欢迎入群讨论~

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