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成都3·22新政满月:二手房指导价暂未落地,攀成钢、金融城等热门板块怎么了?

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  3月22日,成都发布房产新政,首次针对二手房、法拍房提出了调控政策。

  其中,法拍房也要满足限购条件才能参拍的消息,直接导致了多套法拍房的紧急下架;而针对二手房方面的政策,则指向了贷款、二手房挂牌价指导价等多个方面,相对来说,直接的影响显现还需要一定时间。

  新政满月,现在的成都二手房市场如何?

  

  成都

  

  今年3月,成都中介平台的二手房成交价格集体消失,瞬间让许多小区失去了购房参考——以前,购房者多数会以此前小区的成交价作为价值参考,而线上二手房成交价格消失之后,部分热门小区开始出现了一些涨价房源,以攀成钢板块的仁恒滨河湾为例,小区大户型房源挂牌单价达到了近5万元。

  

  贝壳APP上的仁恒·滨河湾二手房挂牌价

  发哥在贝壳APP上查找同样是位于攀成钢板块的吉宝·凌云峰阁发现,小区内有挂牌价3.8万左右的房源,也有房东直接将房价锚定到了超过4.7-4.8万元/平米的水平。

  成交价消失,热门板块重点楼盘挂牌价上涨,购房者怎么判断价格呢?有中介表示,通常购房者会将小区的高价房源作为对标,价格更低的那一套就会比较有优势。

  同样以吉宝·凌云峰阁为例,我们对比了两套房源,挂牌单价3.9万,127平米的对中庭房源,总价为500万;挂牌单价4.4万,132平米的东南朝向房源,总价达到了591万。而两者的背后有着较大的数据差异,其中,第一套房源7日带看次数达到16次,第二套房源7日带看数据为0。

  贝壳APP上的吉宝·凌云峰阁二手房挂牌价

  值得一提的是,吉宝·凌云峰阁4月19日刚刚上新了一套房源,137平米,挂牌单价达到4.7万元,总价为648万,同一小区的二手房单价直接拉开了8千元/平米。

  

  现在的二手房市场究竟是怎样的呢?我们来看看几个重点板块。

  攀成钢板块

  东二环攀成钢板块是城东购房者关注的热门板块。前文我们已经提到,区域内的多个小区都出现了部分房源价格上涨的情况,且同小区类似房源拉开了价格差距。日前,区域内的建房·央玺作为新房补充,精装单价为33778元/㎡,276套新房熔断。新房供应给二手房市场带来了一定的冲击。

  

  攀成钢板块局部实景图

  无论是总价还是单价都较高的攀成钢板块整体也呈现了“有价无市”的现状,据区域内资深二手房中介表示,预算有限的购房者更多着眼于二十四城板块,配套成熟,同样在东二环,二十四城1-5期房源是成交主力。

  大源板块、金融城板块

  在城南的许多板块中,世纪城板块算是目前二手房价格较为友好的区域。

  发哥从区域内的二手房中介处了解到,比起金融城、大源板块,这里需要的资金总额更易于接受——天鹅湖北苑,目前二手房挂牌价在2万元左右,而英郡的挂牌单价在2.2万元左右,“整体价格也有小幅提升。”该中介同时表示,大源、金融城版块的目前成交较少,一来是价格高,成交机会小;另一方面则是业主的出售意向其实并不强烈,如果是换房业主,往往希望瞄准了下一个目标再出手,而如果是单纯卖房,他们对于价格还是有更多的预期。

  天鹅湖北苑(左)英郡(右)近期二手房挂牌价

  “但整体高新区的二手房成交都并不算多。”

  这样的背景下,该中介表示,门店已经将重心放在了视高的新房销售上,“价格更温和,选择也更多。”

  

  二手房指导价,是成都关于二手房政策提到的一个重要内容。而在深圳、上海、成都之后,多个城市也陆续跟进。

  样本还是落在了深圳。

  深圳是如何制定二手房指导价的?文件里的解释是:深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上,以二手住房网签价格为基础,参考周边一手住房价格,综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。

  

  具体的执行表现如何呢?有行业自媒体指出,参考维度还有以下3点:过去2年成交均价;小区过去的成交活跃度;楼龄的新旧程度。

  

  成都

  而在成都,目前并未发布各小区指导价,但已经有平台表示,如果以后业主的挂牌价超过小区指导价,那么可能出现无法在网络端上线二手房的情况。另一方面,也就是二手房指导价的关键一点,这可能将成为银行贷款的直接指导。

  这一点可以参考深圳目前的反映:(二手房指导价将)引导商业银行合理发放二手住房贷款,而银行也正是这样执行的。

  政策端的调控在市场端有着明显的影响,从深圳来看,呈现出了两极分化,一部分是全款客户增多,而另一方面则是调控后成交立减,媒体发布的一组数据是:调控前一周成交量大约在2808套左右,调控后第一周成交套数环比下跌30.5%。

  还没有确定指导价的成都,也有所反映:刚需客群的购买意向并没有衰减,总价100-200万的刚需二手房已经成为二手房成交的主力,而对于价格更高的二手房,观望情绪更浓了。

  - END -

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  主编:余鸽

  编辑余兰

  图片来源:成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

  原创文章由成都商报房产部采写,如需转载,请后台联系授权,若擅自转载,一诉到底。

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