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央行直言不够健康!房地产,泄洪的时候到了!

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  深耕地产江湖,带你读懂全国楼市情报!

  看过清宫剧的人都知道,独享恩宠的妃子,通常都会面临两种局面:

  要么,被太后或皇后拉去训话,要求自己安分守己,不能锋芒毕露。

  要么,太后或皇后安插新人,到皇上面前献媚,然后和自己争宠。

  

  天真的我,曾以为这样的剧情只会在在电视剧里发生,没想到现实中也在活生生地上演。

  前两天,在博鳌亚洲论坛2021年年会上,央行副行长李波就讲了这么一段话:

  我们现在的储蓄大量在银行和房地产,我们感觉不够健康。银行的钱只能用来债务融资,没法支持股权融资的,所以中国的股权是不足的。房地产也是一样,我们担心房地产过多资产放到房地产的话,整个房地产市场的波动对我们的影响也会比较大。

  从这个意义上来讲,我们的储蓄大量地在银行和房地产,我们认为这个结构不够优,应该把一部分储蓄吸引到或者安排到养老金账户里来。因为养老金账户是专业机构管理的,是可以做长期资本配置的,其中有很大一部分是可以配置到股权的。

  

  你看看,房地产是不是像极了独享恩宠的妃子,央妈是不是像极了训话的皇后,养老金是不是像极了来争宠的新人?

  消息出来后,自然也在网上引起了一番讨论,大家可以通过下面的截图,看看他们说了些什么:

  

  

  

  

  那么,这出现实版的“清宫剧情”背后,到底透露了什么信号?

  .01

  其实,央行副行长李波之所以发表这番言论,是有理由的。

  这就涉及到房地产与货币的关系了。

  根据央行数据显示,去年年初广义货币M2已经突破了200万亿,而2013年才100万亿,7年不到已经翻了一倍。

  恒大研究院数据也显示,过去四十年,中国广义货币供应量M2年均增速15%,1998-2017年M2增长了16倍。

  

  毫无疑问,货币铁定是超发了。

  按常理来说,这么多钱在市场流通,我们吃的、穿的、用的应该大幅涨价才对,但为什么我们却没有明显的感受?

  因为房地产早就吸走了这些超发的货币,成为了名副其实的“币池”。

  这里有几组数据值得关注,大家不妨来看一下。

  如果把房价加进CPI,结果可能超乎想象。

  

  上面蓝色那条线是考虑房价之后的CPI同比增长走势。可以看到,近10年来,CPI大部分时间是在5%以上运行的,2016年还超过了15%。

  所以,中国为什么不把房价因素加进CPI,因为它根本没把房子当做消费品,而是当成了投资品。

  再仔细一点看,图中M2的同比走势其实和考虑房价之后的CPI同比增长走势是基本吻合的,呈现同涨同跌的现象。

   如果从四大一线城市的房价综合指数来看,这种趋势则更加明显。

  

  从金融机构人民币新增贷款数据来看,房地产行业贷款占金融机构总贷款的比例,从2012年以来持续走高,到2019年,占比已经提升到了33.97%,占据了银行贷款的近半壁江山。

  西南财经大学的一份报告也显示,2017年,中国家庭总资产中,房产占比高达77.7%,远高于美国的34.6%。而金融资产占比仅为11.8%,远低于美国的42.6%。

  

  我之前反复强调过,当大量的财富与房地产捆绑,就越容易产生系统性金融风险。

  房地产泡沫一旦破裂,资产就会大幅减值,引发金融机构恐慌和抛售,导致房价下跌,直到金融危机爆发。

  不过,随着近几年央行收紧房地产融资渠道、严控违规资金流入楼市、实行房地产贷款集中度管理制度等,房地产这个“币池”已经开始萎缩。

  根据央行数据显示,2020年房地产贷款余额49.58亿元,同比增长11.7%,已连续29个月回落;2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速,新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到28%。

  前两天,银保监会统信部副主任刘志清也表示,今年一季度房地产贷款增速进一步下降至12%,为八年以来的最低水平,继续低于各项贷款增速。

  不难看出,央行已经下定决心,千方百计让房地产不再成为“币池”。

  .02

  那么,钱不能大量流进房地产,那是要流去哪里呢?

  还记得开头那个要和房地产争宠的新人吗?没错,就是养老金。

  对于这个问题,在博鳌论坛上,中国银保监会副主席肖远企其实还进行了补充:

  目前,要做的是,把不具备养老特征的大量个人资金供给转化为长期的、有养老属性的、有相对安全保障和一定收益的第三支柱养老产品。现在缺乏长久期资产,应有相应金融产品供养第三支柱的资金投资。

  

  看到这里,很多人会问:第一第二支柱养老产品是啥,第三支柱养老产品又是什么鬼?

  其实,第一支柱养老产品,就是指我们五险一金里的基本养老保险,覆盖了全国近10亿人左右。

  不过,家里有人领过基本养老保险的都知道,相比公务员、老师,普通人退休后到手的钱其实都不高的,基本就只能满足日常花销。

  于是后来又出了个企业年金和职业年金,这就是第二支柱养老产品,但是拥有的人不过是5800多万。

  所以,未来就有必要发展第三支柱养老产品,也就是商业化的养老保险。

  

  在美国,人们基本上都会买商业化养老保险,而且一买就是几十年,因此社会就会多了一笔长期资金,同时这笔钱也是被允许进入股票市场的。

  在美国股市里,第二、第三支柱养老金持股的市值达到总市值的30%左右,所以正因为有了这些源源不断的长线资金,美国才常常出现长时间的大牛市。

  反观中国,股市几乎都是散户居多,而且长线投资的意识不强。截至2020年三季度末,三大支柱加起来的持股市值,只占A股的3.44%。

  而中国人养老的钱,通常也就几个去处:存银行,靠吃利息收益低;炒股或基金,随时亏到吐血;买房,收益高且稳定。

  所以刚才我也说了,中国人近80%的资产都是房子,远高于世界许多国家。

  值得注意的是,目前我国居民储蓄总额已经超过100万亿,而2020年全国新房与二手房交易额总量仅25万多亿,如果这笔巨款涌入楼市,房价会涨成什么样子简直不敢想象。

  这一点,高层比我们认识得更清楚,所以才要将居民储蓄转移到第三支柱养老产品。

  

  那么,将资金转移到第三支柱养老产品会产生什么影响?

  第一,分流楼市资金,降低房价大涨的可能性。

  既然要把钱转移到第三支柱养老产品,那肯定会分流楼市的资金,让房地产不再成为“币池”,这样房价就降低了大涨的可能性,但前提是百姓得尝到甜头才会买。

  当然,楼市作为地方财政的重要来源,也不可能因为第三支柱养老产品的出现而下跌,必须稳字当头。

  第二,股市获得长期资金,增加长期牛市的可能。

  如果在100万亿居民储蓄中拿20万亿到第三支柱养老产品,再从其中拿10万亿到股市,那肯定是股市的一大利好。

  不过,前提是要像美国那样,做到监管到位、企业讲信用、培养更多好的企业等等。

  第三,提高普通退休人员生活水平,缓解养老问题

  众所周知,目前中国面临人口老龄化、生育率降低的问题。所以,在未来年轻劳动力减少的趋势下,现在都在搞延迟退休,即便很多人都在反对。

  对于普通人来说,企业年金不一定有,如果退休后靠基本养老保险养老,生活水平就会大大降低。

  所以,国家加大对第三支柱养老产品的支持,也是为了提高普通人的退休生活水平,缓解养老问题。

  最后,想问下各位小伙伴,对于大量储蓄放在房地产的问题,你们是怎么看的?欢迎留言告诉我。

  部分资料来源:刘晓博说楼市

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