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深度探究山西大同那些年买过的烂尾楼

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  最近几年,全国各地烂尾地产,商品房频发。购房者动不动上百万房款打水漂,维权之声不断,所到之处,触目惊心。然而随着山西大同城建的发展,在各路房企野蛮扩张,疯狂拿地。在一个晋北四线城市,外地房企,本地房企屡创地王新高。今天我们盘点一下身边的烂尾楼吧,欢迎各路网友吐槽。

  NO5.东小城(烂尾N年,目前已开始启动)。

  NO4.御东华唐城。

  

  华唐城

  NO3.华北排名第三的同振华货栈旁。

  

  振华货栈

  NO2. 浩海国际酒店后面的高楼 号称“大同第一高楼”218米,2012年开工,预计14年完工,时隔8年期间断断续续开过几次工,现如今仍然处于现状

  NO1.亿丰世贸中心2012年正式立项,2013年开工之后以虚拟分割方式”出售小商铺面积3.6万方米,收款4.83亿元,涉及小商铺1416套。2014年部分主体工程完工, 随后因资金断链,工末如期交付并搁浅。

  

  浩海国际

  放眼全国来看:在上海,业主在2019年上半年缴纳了首付款280多万元,如今交房日期过了4个月,依旧遥遥无期;在太原,2018年单价高达1.6万元的泰禾金尊府,售楼部空无一人,楼盘停工,封顶都成奢望;山西恒实天和广场三栋公寓项目也至今没有开建。

  近些年,房企表面上一片繁荣的房地产行业,最近两年却屡屡出现巨头爆雷,债务无力偿还,楼盘停工烂尾,原因何在?

  说来说去,还要说到“预售制”和“高杠杆”。笔者亲自查阅了一些资料,目前我们的商品房预售制起源于香港,但是英国、美国、日本、香港、台湾、新加坡的预售制度下,多数是在交房时交付大部分房款,或者根据工程进度分批交付。

  比如,英美期房在交房前只需要支付 10-20%房价作为定金,而定金在房屋落成前放在第三方托管而不是开发商账户。

  从1998年开启住房商品化开始,在预售制的环境下,我国的地产商生存环境非常滋润,用近乎“空手套白狼”的手法,拿地-卖房-回款-再拿地,不断扩张规模。这些年习惯了“躺赚”,负债率越来越高,资金周转速度越来越快,经营杠杆越来越高。

  房企想拿更多的地,钱不够了怎么办?那就挪用购房资金。

  开发商手里有在售楼盘的回款,这些钱并没有用于该楼盘的施工,而是被挪用到其他项目上赶工期,或者是投入到土地市场去拿地,在房价持续上涨的阶段,这种“套路”可以带来更大的规模,更丰厚的利润。

  一旦房价开始回落,现金流补充不及时,已经挪用的预售资金已经花出去了,轻则楼盘质量缩水,重则直接停工或延期交房,损害购房者的利益。

  原因不难理解,2013-2017年房价高涨,房企拿了太多高价地,为了扩张规模,就不惜挪用预售资金账户里的钱,结果调控加码,房价停涨,资金杠杆太高,导致竣工面积与新开工面积出现历史上罕见的“剪刀差”,大量在建楼盘进度陷入停滞。

  因为房企挪用了购房资金账户的钱,才造成了如此多的烂尾楼出现,这事明显得连你我都能看得出来,为什么购房者还是反复吃亏?

  原因就四个字:监管不力。

  据多位房企人士透露,商品房预售资金监管制度虽然一直都有,但有的项目,预付款没进入监管账户;有的虽然进入监管账户,却被开发商随意支取、用作他途,引发工程停摆甚至楼盘烂尾。

  有制度却不执行,说直白一点,是房企“大而不能倒”,把银行和地方经济给“拖下水”了。

  个人房贷,还有房企开发贷,是银行最优质的业务,房地产相关贷款额度大、期限长,有稳定的抵押品,不良率低,对各家银行来说,开发商是重要的服务对象,银行既是裁判员又是运动员,预售资金是否挪用,在利润和业绩面前已经变得不重要了。

  对依赖土地财政的地方经济,也是一样的道理。

  自土地招拍挂制度形成以来,各城市进行土地开发、招拍挂,将“生地”整成“熟地”,对市场最乐观的开发商能够承受更高的地价,形成土地“价高者得”的准则,地方获得不菲的土地出让金收入,用于扩充财政,兴建新城区,整修道路。

  归根结底,房改至今仅仅20多年,房地产行业发展得太顺风顺水,以至于鱼龙混杂,各方利益盘根错节,甚至形成“一荣俱荣,一损俱损”的局面,银行、房企、地方互为依靠,规模不断扩张。

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