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请注意!楼市彻底变了

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  昨天在北京开完会,跟几位业内老江湖吃饭。

  饭场上,有人欢喜,举杯高歌,有人悲鸣,酒不下咽,但基本都围绕着一个字:

  变。

  自从2020年疫情这个巨大变量进入生活后,楼市规则也在转变,尤其年后,一系列从未见过的政策出台,正在将20多年形成的房地产逻辑击碎。

  一切都是在“推倒重来”。

  必然可见,坐在这个利益桌上的大部分玩家,伴随着新一轮的「财富收割」,将会被快速清洗出局。

  如果你的资产跟房子相关,那么请你认真读完下面这些文字,读懂中国楼市变局,找到财富机遇。

  1

  旧逻辑

  自打第一次房改之后,中国房地产每一轮房价上涨都离不开一条熟悉的路径,我把它总结为:

  「螺旋上升理论」。

  “金融加杠杆—地方借贷—基础建设—房地产开发—房地产加杠杆—向居民转移—居民收入提高—居民自身杠杆降低—房地产泡沫消失。”

  在这条路径中,金融加杠杆是起因,也是主要源动力。

  为什么一定要金融加杠杆?这是一个鸡生蛋和蛋生鸡的故事。

  其中最核心的原因就是土地财政。

  地方想发展,但没钱,只能通过土地获利,如果把“所得”投入到基建或者招商引资,成功了便可助推城市化进程,最成功的莫过于早期深圳。

  但更多的是不成功的,经济没起来房价倒是居高不下,一不小心欠了一屁股债,为了卖地更赚钱,只能继续做高房价,把债务转移到居民身上,陷入恶性循环。

  不过,这条「螺旋上升」路径正在快速解体。

  2

  新秩序

  2021年1月1日,银保监会规定,开发商必须严格施行“三道红线”,所有银行务必遵守“两道红线”。

  前者限制了开发商的负债水平,后者掐紧了对购房者和开发商的货币输送管道——“房地产加杠杆”瓦解。

  2021年2月24日,全国22城将实施“集中供地”规则,全国主要一二线城市未来土地交易,要集中公示、集中招拍挂、一年内最多卖三次。——土地权限变相回收,“地方借贷”瓦解。

  “楼市是船,资本是水”,现在中央有意抽水,这艘船便无法前行。

  从2020年后开始,我一直在对周围的人说,未来出现2016那波全国翻番行情的概率基本为0,楼市闭着眼赚钱的故事只能出现在历史课本中。

  而且从去年疫情周期可以看出,即使一个地方经济再差,通过房地产拉动经济,也只是妄想。

  之前地方饿了想吃奶,哭几声就有用,现在是饿死都没人管。

  这就是楼市第一大变。

  3

  无效增长

  2020年新房销售达到17万亿,在上半年疫情的冲击影响之下再创历史新高。

  但实际上,2017年以来,新房销售面积同比增速从2016年的22%持续回落到2%左右,销售额增速从36%下降到2020年的11%左右。


  二手房也是,去年一整年,全国二手房成交套数没有增长,只是价格整体被抬升了7%,而且主要增长的城市是一线和核心二线,三四线都很惨。

  价涨量不动,说明中国楼市进入了:

  「无效率增长阶段」。

  也就是说:

  过去人多房少,房价上涨,但现在,房多人少,房子卖不出去了。一二线和三四线城市分化加剧。

  4

  人口陷阱

  4月18日,十四五期间(2020-2025)年出生人口或跌破1000万的消息登上热搜。

  央行也直言不讳:

  我国要认清人口形势已经改变,要认识到人口红利当时用得舒服,事后是需要偿还的负债。

  说实话,这几年人口滑坡形势比想象还要严峻。

  再加上这几年全国各大城市的“抢人大战”,城市人口之间的马太效应会越来越剧烈。

  未来房地产价值,紧紧围绕着两个变量因素:

  人口总量和增量。

  人口总量低,增量为负的城市,房地产价值=-100,比如东北、西北等三四线小城市。

  人口总量高,增量为正的城市,房地产价值=100,比如深沪、杭州、武汉、成都等一二线核心城市。

  现在来看,南强北弱的人口格局已经铁打不动。

  不知道大家有没有发现,“北漂”这个词已经很少提及了,年轻人都在往南走,或者干脆都呆在了二线城市发展。

  北方唯一一个有人口强吸引力、能接纳人才的城市北京,这些年因为采取人口控制政策,导致房地产价值增速缓慢,连带着整个北方的购买力向南转移。

  大家可以研究一下,环一线城市周边城市的房价和人气,北京周边是最惨的,居民也是最穷的。如果北京对人口一直采取这样的态度,京津冀城市群的未来只能画上问号。。

  今年年后开始,南方都在想办法调控,打压房价,北方则在想办法松绑政策,救市,个中缘由,你应该懂。

  5

  投机链阻断

  原来,房地产市场的牌桌上有六位玩家,中央、地方、银行、开发商、炒房客、刚需。

  所谓房地产调控,正是中央带着刚需跟其他玩家博弈。

  过去因为土地财政,中央留有余地,炒房客生生不息,借用一切通道入市炒房。

  现在来看,胜负已现,地方、银行、开发商被管控,炒房客在被加速清理出局,不留余地。

  2021年以来,政策调控累计出台了150多次,重点打击房价,已经由一线城市转移到二三线城市。

  同时针对炒房客重点严查违规经营贷,从3月底开始,在全国范围内进行专项排查,对情节严重、数额巨大的违法违规行为将从“行政管理”上升至“司法介入”。

  一个银行内的朋友说,广深查到违规情节严重的炒房客,被强制性抽贷,有的资金链断掉房子直接被拍卖,银行都护不住。

  炒房客的投机路径被堵死,被历史性拉入黑名单。

  6

  突破底线

  过去中国房地产是政策性市场,但同时也是“自由市场”。

  在这个基础上,新房可以通过管理开发商,达到调控的目的,但二手房不同,控制权在业主手里,无法有效调控,而且是私人资产,无法涉及。

  所以业内一直认为,二手房无法被调控。

  然而今年深圳的二手房指导价,几乎打破了所有人的预期。

  直接将房价系统全部下架,通过管控二手房中介机构和银行信贷,限制交易,这几乎是人类历史上最严苛的房地产调控。

  二手房指导价一出,深圳楼市成交凄惨,瞬间入冬。这种另类的调控方式还会复制到其他火热的城市中。

  事实证明,在中国,房价调控主要考虑的是“想不想”,而不是“能不能”。

  7

  成本加高

  目前从全球环境来看,疫情在加速恢复,美国已经在准备加息割韭菜,美联储加息会对中国利率水平造成巨大影响,房贷利率也在其内。

  像2020年那样的低利率环境,一去不复返。

  同时,中国实体经济恢复,对房地产经济的需求在减退。而且进入2021年后,一二线城市表现火热。

  央行公布的一季度统计数据显示,居民部门新增中长期贷款规模创近10余年单季度最高水平,为了控制当下过热楼市,房地产信贷环境会继续收紧。

  现在来看,LPR已经连续12个月未变,全国各地银行购房利率持续上调,贷款额度收紧,房贷周期延长。


  4月贝壳研究院监测的60城平均首套、二套房贷利率较去年底分别累计提高了17、13个基点,全国首套房平均利率达到5.38%,二套5.65%。

  首套房贷利率最高的城市为成都、洛阳、开封,利率水平均为6.13%;二套房贷利率最高的城市是芜湖、洛阳、马鞍山,利率均为6.37%。


  开封、惠州、成都、无锡、绵阳、合肥、南昌、安庆等城市二套房贷利率水平在6%以上,利率水平相对较高。

  利率上涨,等于把钱白白送给银行,购房成本进一步提升,是抑制房价最好的举措之一,比如成都、惠州,就是此轮房贷利率调控的典型城市。

  不过最受伤的还是刚需人群,但这个趋势无法破解。

  8

  大变局

  最后我再总结一下。

  2020年是中国楼市转折年,2021年是大变局。

  过去的方法不再适用未来房价趋势的判断,房价的「螺旋上升理论」开始失效。

  人口红利消失,房子总量开始逐渐超过人口,房价增长彻底回归“理性”。

  房产价值不能再关注宏观角度,而是要深入到微观层面,经济和人口两个核心变量,越来越重要。

  在此基础上,分化趋势在加速推进,南北分化,“大小城市分化”会迅速拉大。

  小城市除了学区房以外,投资性房产应尽快出手,未来根本跑不过通胀,跟放在银行没什么区别。

  核心一二线城市因为人口还在持续流入,房地产存在供需矛盾,长期投资尚可,但大家要花时间研究城市的板块价值和“自我周期”。

  寻找机会窗口,踩对周期就是赚到。

  淘房志创始人顾洪波先生视频号开通啦!

  将持续为大家分享精准楼市预判


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