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首创脚踩红线靠“卖子求生”!三塘奥特莱斯今年能否如期开张?

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  那天闲得蛋疼,就上微信朋友圈溜达。突然看到某地产公司的营销负责人发圈炫耀:

  感谢xxx邀请,来学习数智营销。

  看画面,有人在台上畅谈什么“科技赋能新房营销及新居住”。

  我的鼻孔像得了鼻炎般嗤了一下,用中指继续划手机屏幕,往下看评论。看见一地产媒体大咖留言说:

  卖个房,哪需要这么复杂?正因为有了电商、渠道、分渠之类,使买房变得复杂,大大提高了购房成本,挤压了楼盘品牌推广空间。

  哈哈。一针见血。所言极是。

  卖房,其实没那么玄乎。开发商要么自己组建团队卖,要么请专业销售代理公司来干。开发商要做的就是把宣传推广做好,告诉买房人“咱家有房要面市,天生丽质如仙境,回眸一笑百媚生,六宫粉黛无颜色”,然后买房人就纷至沓来,该出手就出手,不该出手就呵呵。

  买房,本来也没多复杂。楼盘就在那里,你手头有多少钱,想买哪个区域,对配套有什么需求?看山唱歌看菜吃饭看腰包买房。平头哥我这些年买了几套房,都是看了广告,直奔售楼部,对上眼就交定金。

  有的楼盘自从勾搭上所谓电商,买房人就得为每套房多支付五千或一万的成本。而这笔钱,最后落入电商平台和项目营销负责人的口袋。他们白收钱,却没为买房人做任何有益的事情。

  电商被淘汰了,又来了分销商渠道商,更加可恶。每套房多收一两万甚至数万元渠道佣金。这笔钱谁来掏?当然不是开发商,而是直接摊到买房人头上。买房人莫名其妙的被砍了一刀。

  分销公司的所谓置业顾问干了什么?什么也没干。他们守在买房人去售楼部的路上,把你拦下来,最多就是把你带到售楼部,交给现场置业顾问,然后就等着收钱。他们告诉你这个楼盘为什么合适你那个楼盘为什么不合适你了吗?没有。他们帮你砍价了吗?更加没有。哪个楼盘给的佣金高就把你往哪个楼盘拽。

  实不相瞒,平头哥有不少资深酒友就是房产分销佬,但并不影响我对这行当的厌恶。对于买房人来说,他们就是吸血鬼虫。对于开发商来说,他们绑架了楼盘销售。对于楼市来说,它们是滋生营销腐败的土壤。

  概括地说,没他们,楼市会天更蓝水更清空气更清新,房产交易会更顺畅。

  不扯了。再扯下去哥我血压就要蹿高了。今天关注一个项目,叫奥特莱斯。

  “三道红线”下,2021年,地产界“断臂求生”的戏码不断上演。

  3月29日晚间,首创置业发布有关奥特莱斯业务重组意向书。 首创置业将向其控股股东首创集团,转让旗下全部奥莱业务。

  脚踩二道“红线”,致使出身显贵的首创置业也要靠“卖子回血”。

  至此,首创置业与培育了10多年的“儿子”奥莱业务,“母子关系”走到尽头。等待的是国有资产评估、获得相关监管机构、董事会及独立股东的批准。

  在南宁,首创奥特莱斯也备受周边居民关注,它的到来,弥补了三塘缺乏大型综合商业的窘境。

  问题来了,“被卖”之后,南宁首创奥特莱斯今年还能如期开张吗?如今建设进度如何了?


  时间回溯至2018年7月6日,一直未踏足过广西的首创钜大突然闯入了南宁人的视野。

  怀着逐鹿广西的野心,在当天的土拍中,斥资约3.63亿元摘下了位于兴宁区昆仑大道以南、塘根路以东152.96亩地块。


  图|南宁晚报

  根据地块出让条件,该项目整体物业90%产权全自持,建设为奥特莱斯(outlets)模式的大型品牌折扣商业业态综合体项目。

  至此,首创钜大第15城落子南宁三塘,这也是首创钜大落地广西的第一个奥特莱斯项目。

  文章开头说到,首创置业向其控股股东首创集团转让旗下全部奥特莱斯业务(包括从事综合奥特莱斯物业项目的首创钜大及首创置业集团其他奥特莱斯项目)。

  这意味着首创钜大在三塘的南宁首创奥特莱斯,背后金主也将从首创置业变成首创集团。


  图|网络

  在此有必要给大家捋一下“首创家族”的关系。

  首创集团,全称为北京首都创业集团有限公司,是北京市国资委所属的国有大型企业。

  首创置业,其控股股东为首创集团,是一家以地产开发为主营的国资房企。

  而首创钜大,则是首创置业旗下唯一的商业地产平台,是中国唯一以奥特莱斯为核心主业的上市公司,其前身是首创置业商业地产发展事业部。在股权关系上,首创置业持有首创钜大72.94%股权。

  那么,作为中国最大的奥特莱斯营运商之一,首创钜大的奥莱已经在全国重点一二线城市陆续开业。首创置业为何会忍痛割爱,亲手“卖掉”了培育多年的孩子?

  亏损与“红线”的到来,是压死骆驼的最后一根稻草。

  2020年,首创钜大的年度亏损高达3.2亿元,大增43%。连2015-2019年的业绩,也是呈逐年亏损的状态。

  另一边母公司首创置业的日子也不好过。

  作为一家主营地产开发的国资房企,首创置业已连续多年未达销售目标,盈利表现不理想,长期以来的高负债让其疲态尽显。

  按2020年末期的财务数据,该集团踩中两条“红线”,剔除预售款以后的净资产负债率为74.32%,净负债率为123.6%,现金短债比为1.14。


  图|网络

  为了降低负债,售卖奥特莱斯业务成了减轻压力、回笼资金的重要手段,脚踩两条“红线”的首创置业,希望借此快速回血。

  据了解,奥莱业务重组后,首创置业拟集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业业务,而首创钜大在首创集团的直接管理下,将继续专注于综合奥特莱斯物业项目。

  那么,换了“妈”之后,南宁三塘的首创钜大奥特莱斯今年还能如期开张吗?建设进度如何?


  为了了解实际情况,平头哥前往项目实地查探。

  首创奥特莱斯位于昆仑大道与三塘北路的交界处,这一带车流量大,不少大货车、泥头车时常飞奔而过。

  没有地铁,为了节省时间直接打的前往。一下车,平头哥立即锁定目标,因为项目围挡上的宣传海报十分显眼。

  围挡上印着“250席旺铺劲销过半”、“共享奥菜客流20-400㎡现铺热销交付在即”等字样。



  图|平头哥

  沿着围挡走了一圈,透过低矮的围栏往里面窥探,具有欧式风情的奥特莱斯商业建筑群雏形已现。


  图|平头哥

  绕了大半圈,来到了接待中心处。可能是见我肥头大耳,一看就是“非富即贵”的面相,工作人员以为我是来买铺的,拉起我就是一通介绍。

  南宁首创奥特莱斯的商业建筑总体量15.3万㎡,主要由7.1万㎡奥特菜斯(名品折扣)、4.6万㎡Shopping Mall (生活广场)、1.5万㎡禧悦时光(商业街区)三大版块构成。


  图|网络

  其中奥特菜斯(名品折扣)、Shopping Mall (生活广场)属于自持部分,禧悦时光(商业街区)为可在售商业。

  如今,禧悦时光(商业街区)250套的商铺已经销售过半,商铺主力价一楼2.5万~3.5万元/㎡,二楼1.7万~2.5万元/㎡。

  听完后,平头哥也不打马虎直奔主题,能按时开业吗?

  工作人员回应,项目建设已经基本完成,目前正在对项目内部进行设备调试、系统验收等工作,同时在积极开展全球招商。2021年第三季度正式开业面客。

  禧悦时光(商业街区)商铺计划于6月份交付给业主,会同时开业。

  据了解,首创钜大南宁奥特莱斯计划引入国际、国内知名品牌300~400家,以国际一二线名品领衔,以轻奢和设计师品牌为特色,以区域型零售旗舰店为依托,包含超市、影院等主力店,还有餐饮、娱乐、儿童等配套业态,满足本地全客层需求。

  但是工作人员对引入的品牌商家只披露了阿迪达斯和耐克,其他品牌的入驻情况表示暂不能透露。

  平头哥提议进入实地看一下,但是接待处只有一人走不开,只能孤身一人前往。

  走进工地,首先展现在眼前的是Shopping Mall (生活广场),盒子楼基本已经建设完成,现代感十足。


  图|平头哥

  据了解,这里包含超市、影院等主力店,同时结合精品女装、儿童零售奥莱专区及娱乐体验等丰富业态,更有东南亚特色、广西及全国知名餐饮主题馆。

  往里走,一台机器在对路面进行施工。路的另一头就是奥特菜斯(名品折扣)及禧悦时光(商业街区)楼群,建筑风格呈现浓浓的意大利风情。与Shopping Mall (生活广场)的现代风格形成明显反差。


  图|平头哥

  奥特菜斯(名品折扣),包含国际名品、运动户外、休闲男装、时尚女装、箱包皮鞋等购物主题的奥莱体验区,据说一些打折的大牌能在这里能买到。

  想走过去,因为在施工,被工人员劝阻了。


  图|平头哥

  不过先前在围挡外也看到了个大概,只遗憾看不到内部景象。


  图|平头哥

  接待中心的人看到我无功而返,直接把自己拍的实景内部图片发了出来给我窥探一二。

  先来一张高空俯瞰图,从图上看,首创奥特莱斯的主体工程已完工,整体模样已经出来。


  图|开发商

  再看内部图,正在调试装修,整装待发感迎面扑来。


图|开发商

  不过墙体的颜色呈现出一种老旧的斑驳感,再对比网上流传的效果图,有种卖家秀和买家秀的既视感。



  图|网上流传的效果图



  图|开发商

  中庭广场特别规划了夜光玻璃穹顶,要将其打造成南宁一个新的网红打卡点,实景长这样。


  图|开发商

  据介绍,项目不仅拥有地下停车场和地面停车场,还有独立停车楼,共计约3000个停车位,开业后还将提供免费停车。

  看样子,第三季度开业问题不大。可三塘并非核心区,板块尚未成熟,缺地铁,那么大体量的商业综合体放在这,盘活的起来吗?


  大家都知道,在南宁奥特莱斯有好几个,相信很多人没少逛过,特别是已经关停的王府井奥特莱斯,平头哥以前也常去溜达。

  与首创钜大的奥特莱斯有啥区别?

  南宁其他的奥特莱斯以租赁为主、体量小,只是个商场。而首创钜大的南宁奥特莱斯,规模大,总投资约10亿元,自持90%的产权,直接往“购物小镇”去打造。

  并且开发商首创钜大,是中国唯一以奥特莱斯为核心主业的上市公司。无疑,它才是“原汁原味”的奥特莱斯。

  只是放在板块尚未成熟、并非核心区的三塘,盘活的起来吗?

  平头哥了解,区域楼盘不少,交付入住的就有嘉和城、大都公馆、恒大雅苑等楼盘。不远处还有北投荷院、万科第五园、彰泰欢乐颂、联发臻境等多个楼盘在售。此外,周边还有很多自建房以及叫不出名的三产小区。

  而目前板块内的大型综合体只有吾悦广场开业,一家独大,节假日基本人满为患。 可以看出,三塘对大型商业综合体的需求旺盛。

  首创奥特莱斯的到来,将填补三塘的商业短板。



  图|首创集团官网

  不过理想看起来很美好,但也存在现实问题。

  一个大型商业项目,尤其是高端商业项目,能否成功运营起来,仅仅有人流还不够。

  首先,三塘板块的交通通达性就不是很好 ,紧靠周边的居民难以为继,必须能够辐射整个南宁乃至广西。

  其次,那些高逼格奢侈品牌去三塘开店的几率有多大?要知道,LV在万象城也就租了个临时的中庭会场,店铺未见开业。

  15.3万㎡的大体量,又能招到多少知名品牌主力店进驻?

  再次,商业要火起来,关键还在于操盘。

  首创奥莱已经在杭州、武汉、重庆等全国重点一二线城市布局十七家门店。2018年首创奥莱全国门店在中秋、国庆假期中就曾创造过“十天十亿”的销售奇迹。仅“十一”档期,就接待顾客超过150万人,成商业领域的网红。

  但是南宁并不是北上广深,也不似杭州、重庆等,南宁首创奥特莱斯能否像外地的奥莱一样成功运营,一切只能交给时间来检验。

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