广州楼市调控一张“王炸”，二手房市场即将休克？买房人彻夜难眠

政策变了！广州楼市再出大新闻！

今天起，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城9区的个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年！

海量的二手房交易，一下子增加了5.6%的交易成本，市场很可能进入休克状态。

另外，人才购房须提供购房之日前12个月的社保缴纳证明，不得补缴！

新闻越短，事情越大。

自从广州被住建部约谈以后，调控就步步升级，从限价到约谈6区政府，责任下沉。现在，还不到一周，广州又甩出了一张“王炸”。

就连上周没被叫去“喝茶”的越秀、荔湾、白云，这周也没逃过调控。

新政密集来袭，楼市迎来大变天？！买房人彻夜难眠……

就在上周五，广州史无前例地约谈了6区政府：海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城。

约谈包括两个关键点：

1. 特别要求分区精准施策；

2. 重点关注住宅及租赁住房用地的供应、新房指导价的建立、房地产信贷的监管、市场信息的发布。

这是极为罕见的。过去，调控要求“因城施策”，现在，进入“因区施策”的新阶段了！

显然，上周市政府约谈6区主要是要调控新房，而最新发布的免征税政策针对二手房，并且调控范围一下子从6个区扩大到了9个。

从地理上看，天河、黄埔、增城，恰好是广州东进覆盖的三个区；海珠、番禺、南沙，又正好是南拓覆盖的三个区。

因此，广州最先约谈“东进南拓”的6个区，也许是在提醒各位：

你们就像风筝，可以乘着发展大战略的风势飞高，但别忘了，背后还有我这根线拉着，房价不能飞太高。

同样，广州背后也有一根线在拉着。

去年年底，广州一、二手连续5个月领涨全国时，我们就曾发布过预警：

“如果接下来广州房价继续加快上涨，名列前茅，楼市出现明显过热的现象，不排除后续会出台调控政策降温。”

果然不出所料！今年4月8日，广州被叫去“喝茶”了。

此时的广州，新房房价已经连涨11个月，连续9个月领涨一线城市，是被约谈的5城中唯一一座一线城市。

事实证明，即便广州房价跟北上深相比显得再“普通”，但只要涨幅表现持续突出，调控的线终究会拉紧。

所以，广州一再强调要建立新房指导价。

枪打出头鸟，黄埔新房限价的传闻并非空穴来风。

情报哥抽取了各区热度比较高的在售楼盘，黄埔楼盘今年以来确实普遍都涨价了。那些新房涨幅持续突出的区域要小心了。

增城也有新盘涨价。虽说在供应旺盛的增城，涨价盘只占一小部分，但增城这次也被叫去“喝茶”，有点意外。

这会不会是在提醒增城，要继续乖乖的，当好刚需最爱的大粮仓？

毕竟，增城是广州房价重要的“均衡器”，今年广州的供地计划依旧在向增城大力倾斜。

众所周知，房价跟供应、人口有莫大关系。

在广州约谈6区前后，有几件事可以放在一起关注：

1. 广州被住建部点名约谈。住建部要求，人口流入多、房价较高的城市要大力发展保障性租赁住房。

随后广州发布《住宅用地供应三年滚动计划》，非商品住宅面积的供应占比逐年提升。

这样做的主要目的，是让年轻人能在大城市住得起房，让城市留得住人。

2. 官方公布最新统计，去年广州净增50万人口，其中三分之一流入黄埔，而且大多是高学历、高素质、高品位的年轻人。

对黄埔来说，这无疑是一个鼓舞的消息。

然而，在广州今年的涉宅用地供应计划中，黄埔的非商品住宅供应面积为0。

未来黄埔会不会面临租赁住房短缺的局面？涌入黄埔的年轻人最终是否还是要被迫在黄埔买房？

还是说，会被引导到增城买房，或到南沙、花都租房？

假设这15万新增人口最终选择在黄埔买房，那么确保黄埔未来涉宅用地的供应对稳定当地房价至关重要。

今年黄埔的商品宅地供应面积仅次于增城，这会让供求关系归于平衡吗？

再说说二手房新政。

除了花都跟从化之外，广州其余9个区的个人销售住房增值税征免年限都从2年提高至5年。

这无疑是增加交易成本的一项重大举措，打击面很广。

尤其是天河、黄埔等热门区，估计像被浇一盆冷水。

今年以来，天河黄埔可谓周周有新闻，年初业主抱团涨价事件最先在这两个区出现苗头，中介ABC炒房也专挑天河、黄埔、番禺、海珠的热门盘下手。

越秀作为房价高但没被约谈的区，此次也出现在二手房新政实施范围内，说明政府很警惕一手买家转投二手对市场的刺激作用。

毕竟，越秀作为今年全市唯一宅地供应为0的区，在售楼盘本来就少，在越秀施行新房指导价没太大必要，而成交活跃的二手房市场才是重点关注对象。

另外，就在二手房新政发布前几天，中介传出南沙叠翠峰实行二手房指导价，这也是广州第一个实行二手房指导价的楼盘。

据中介透露，叠翠峰目前的二手房指导价为3.3-3.5万/平，只能卖单价低于3.5万/平的房源，高于指导价的将与业主沟通调整。

如果二手房指导价像深圳一样走向全面化，预计广州二手房市场未来将呈现两个特征：

1. 房价平稳，不会大涨大跌。

参考国家统计局公布的3月份房价数据，深圳二手房价没跌，涨了0.4%，只不过涨幅在一线城市垫底。

2. 需求被暂时遏制，观望者增加。

广州强调房地产金融和市场监管，意味着对买房人的资金要求会越来越高。

我们一直强调，广州是一个两极分化的城市，房价两极分化，热度也两极分化。

就像同样是放开人才购房政策，南沙、黄埔的热度反应还是比白云强。

广州特别提到分区精准施策，说明调控的主要目的，是让各区的热度相对均衡一些，将热度过高的压下去，继而分流给其他区。

哪些行政区过热，就要做好被叫去开会的准备。

哪些楼盘房价上涨过快，同样要做好接受指导价的准备。

大变局又将开启！对买房人来说，最重要的是时刻关注市场变化，及早调整自身资金，看准时机上车，做有准备的人。

调控之下，广州楼市会面临一次刹车，还是迎来一场置业区域大洗牌？