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全国普涨再次来临,烟台能否承受“压力”?

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  近期,关于房价要上涨的言论又开始了。

  很多房产号在引用国家统计局前几天发布的,3月份70城住宅销售价格变动数据。

  数据显示新房方面62城环比上涨,较上月增加6个。二手房58城环比上涨,比上月增加3个。

  其中纳入统计的山东四城有青岛、济南、烟台和济宁,全部上涨。

  烟台3月份环比上涨0.5%,同比上涨4.8%。

  青岛3月份环比上涨0.5%,同比上涨4.4%。

  济南3月份环比上涨0.5%,同比上涨1.1%

  从去年11月开始,70城新房环比上涨的城市数量,分别是35个、42个、53个和62个——这已经是连续4个月攀升了。

  全国层面看,近期新闻多次提及部分热门城市如上海、深圳等有涨的趋势。

  按照以往的经验,这些大城市涨价后会传导到烟台等城市。所以有人分析烟台房价的横盘期要过了,下半年或者明年很可能又是一波大涨。

  真的如此吗?难道下一个房产大周期又来了?


  

  房地产作为社会支柱性产业,尽管有看不见的手在进行调控,但整体还是有几个比较明显的大趋势,也就是房地产的大周期。

  如果粗略的来划分,可以分为三个阶段:

  从 1998 年到 2007 年是第一阶段,房价一直上涨,未有消停;

  从 2009 年到 2013 年为第二阶段,房价从 08 年世界金融危机的谷底一路反弹;

  第三波则是 2015 年至今,大部分城市完成补涨,并且未见下降趋势。

  我们比较熟悉的是第二阶段,在08年国际社会次贷危机爆发,4万亿救市等等时代背景下。

  2009 年全国市场陷入一片狂热,当年全国房价涨幅高达 23.2%,涨了之后就是调控。

  2009 年底,为遏制房价过热,"国四条"出台;

  不到半年,国务院又发布了"史上最严厉的调控政策"——"国十条",限购逐步向 46 个城市铺开;

  2011 年,"新国八条"出台,限贷政策加码,限购政策向全国铺开。

  2013 年,"新国五条"面世,二手房交易个税提升到 20%,楼市出现避税离婚潮。

  从实际效果看,调控确实有效果,在10-13年之间,全国房价虽有涨动却并不高。这也造就了14年房价的下行,部分城市的楼市一片哀嚎。

  熟悉调控政策的人都知道,利好政策要来了,没错:

  2014 楼市新政密集轰炸,刚出台 930 新政,不到半年,2015 年又加码 330 新政。

  伴随着取消限购、放松限贷、鼓励房地产开发、放宽公积金贷款,托市的动机一目了然。与此同时,从 2014 年开始,连续三次降息、两次降准,让市场上资金涌动。

  结果15年至今,伴随着棚改政策,全国大部分城市的房价一片大涨,烟台也实现了翻倍的上涨。

  尽管中间有房住不炒政策的发布,但再未出现房价下跌的情况。

  其实这一轮的周期19年应该算是涨动幅度的巅峰,随着2020年疫情的爆发等各方面原因,大部分城市已经是平稳运行。

  如果探讨烟台在这几大周期中的存在感,其实基本与大趋势一致,但确实稍显滞后。

  我们总结了近十年烟台房价的整体趋势图,可以看到在16-17年开启了烟台整体这一轮涨价的头。


  与青岛对比来看,青岛在14-15年就有了较为明显的涨动。


  去年经济总量超过烟台的济南,则是在15-16年涨动明显。


  三市之中,青岛响应全国市场趋势性最为明显,济南次之,烟台最慢。

  这与三座城市的等级以及全国地位基本相当,也显示了不同城市在面对趋势时,自身的调节快慢。

  当我们把这三组数据再与全国数据做对比,会发现14-15年就是转折点,相较于全国大趋势,烟台的响应滞后性大概在1年左右。


  所以很多人说,现在深圳、上海等城市有涨的趋势了,下半年就轮到青岛、济南了,然后就是烟台。

  从几次历史涨幅看确实如此,但我们不能忽略一些客观事实。

  首先就是从大的政策方面看,房住不炒作为持续至今的主题,依旧没有转变,而且连稍微放开的趋势都没有。

  今年3月2日的一次新闻发布会上,有领导表示:目前房地产领域金融化、泡沫化倾向还比较强,但是去年房地产贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下,这个成绩来之不易

  注意这个来之不易,你细细品一下。

  而且中央正在进一步采取措施,各城市“一城一策”推出房地产综合调控举措,目的是实现稳地价、稳房价、稳预期,逐步把房地产的问题解决好。

  关键字:。这个方向就已经很清楚了。

  今年政府工作报告继续提出“房住不炒”“三稳”等定位,这也是“房住不炒”第三次出现在两会报告之中,前两次是2018年与2020年。

  2016年之后,房住不炒已经成为常态,但凡一些热点城市有松动苗头了,直接就是约谈套餐。

  在这样的市场环境下,虽然中间伴随了棚改这项大政策,但全国房价近两年确实稳定了。甚至一些开始上涨过快的城市,已经有所调低。

  例如济南与青岛,部分区域、部分项目已经有所降价。而烟台的情况是前一轮补涨后依旧属于较低水平。

  所以烟台目前也没有限购、限售等政策。

  从山东省内城市来看,除去济南与青岛其他城市属于正常水平。而青岛和济南房价的涨动,会影响到周边城市的走势。

  尤其在山东全面放开落户政策的现在,各个城市之间的联系进一步加强。你很难想象,当青岛房价不大涨的时候,烟台可以有大涨趋势。

  要看烟台涨不涨,盯着青岛看还是比较靠谱的。

  

  当然,长期来说房价的总体趋势是稳中有升,而且现在国家调控的手段已经非常完善了。

  除了以前的限购、限售等,现在有了LPR,对房企和各大银行的贷款业务也有了调整。

  我们很难再看到08/09年那种大放水,15年那种去库存,以及目前全国性的棚改政策告一段落。

  而且2016年开始,中国正式进入刘易斯拐点,富余劳动力在减少、人口集中流向大城市,大部分城市房地产的人口红利在减少。

  总的来看,大的政策要求房价稳定,现实情况也没有大涨的基础,这一轮稳定的时期应该还会持续一段时间。

  至于是否会再次有大的提升,还要看国家层面的政策释放。

  对烟台房地产市场来说,根据一季度最新数据,目前整体可售存量属于近几年比较高的位置,同时去化周期也来到了17个月。


  从成交数据看,100-150万总价的刚改、改善产品销量最高,


  虽然成交量不算太高,但一些热门板块,热门项目依旧能取得比较不错的成绩。

  幸福新城的万科壹都会首开销售额4.1亿。

  开发区绿城蘭园日到访量超过300组。

  福山城发云悦府首开销售额超1亿。

  整体来看,目前烟台市场确实存在冷热不均,但这样的市场环境下却更有利于购房者,能有更多机会选到适合自己的房子。

  今年上半年,一些热门项目首开取得了不错的成绩。下半年预计有更多新项目将入市,本土房企与一线房企将展开激烈争夺。

  如果说要提建议的话:

  一:货比三家,把握来之不易的窗口期。

  二、多选择新兴板块,例如海上世界、幸福新城、开发区西部等片区的项目。政策以及大工程集中的区域,升值潜力高。

  三、有终极改善需求,关注烟台即将推出的稀缺产品:绿城御龙山项目、青特莱山项目、招商与华润合作的海上世界项目。

  四、有置业需求,尽量选择项目首开期。今年一些开发商的首开让利,真的很足。

  当然关键一点,看清市场局势,别被一些谣言误导。




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