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广州楼市新政后,没赶上末班车,也别慌

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  导语:今年以来,楼市调控轮番而至。从房贷政策收紧、遏制打新,到二手房出台指导价、土地集中出让等,再到住建部约谈重点城市......一连串的重拳连击,让楼市走向扑朔迷离。2021年,楼市变局,仍将继续。

  针对这些变化,购房者将如何做出选择?网易房产特别策划《2021楼市变局》,将从土地、政策、市况、购房者心态4个维度,解析楼市信号,破译行情走向,给买家最靠谱的置业建议。

  

  昨晚,广州楼市经历了无眠一夜。

  傍晚6点:新政公布

  6点-9点:地产媒体人放下手中吃了一半的饭,奋笔疾书疯狂扩散,大小置业群炸开了锅。

  7点到凌晨:人才客夜赴楼盘,楼盘销售宣布不打烊,中介疯狂打Call ,只为连夜签约。

  
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  昨晚10点,番禺某盘销售晒连夜签约图

  
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  南沙黄阁某盘决战至凌晨

  
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  中介刷屏劝抓紧签约

  有人调侃,昨晚业绩估计顶一个月了。

  一个月二出新政,广州被约谈后行动力果然不一样。

  如果说4.2新政只是和风浮过水面(点击回顾),4.21政策则是实打实掀起波澜,因此引起市场各方迅速躁动。

  有点四年前330新政后那味儿了。有人赶路上末班车,有人懊悔去年没出手,买房焦虑再加深。

  聒噪之后,多巴胺退却,我们冷静下来,重新审视下这次新政对购房者而言意味着什么?理智分析,避免过分焦虑。

  01、

  新政影响了谁?

  4.21新政核心信息点有三个:

  1、人才购房社保延长至1年:(此前多区只需6个月,南沙番禺等区域甚至无需社保)

  2、增值税征免年限“2变5”:(以往,广州实施二手普通住宅证过2年免征5.3%增值税,现在要过5年,500万房子增加26万税费。)

  3、4月22日开始执行(4月21日24:00是deadline,在这前已签合同且网签的,按原政策执行。当然还有人性化措施,赶不及网签只签了合同的,可以提供付房款转账记录,银行、支付宝、微信等都行)

  社保延长一批未满1年的人才客被截留,增值税年限直接影响到交易成本大增,6点政策出街到12点,黄金6小时,造就了前文所述,市场躲闪新政的最后挣扎。

  说到这里不得不感叹,时尚就是一个圈,历史就是一个轮回。

  六年前营业税免征5年变2年,五年前营改增后2年免,现在又变回5年免。

  当年是为购房人减负,现在还是为稳房价为购房人减负。

  2019年人才政策放开时各界有多狂欢,如今就有多着急。

  
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  虽然每逢新政必有一波刚需受伤,但老实说,对比曾经的330政策,这次对本地刚需的误伤已算轻量级别。毕竟本地买家基本社保都在一年以上,加之换房周期大多在在5-8年左右。

  那么受波及的人群众,谁惨?

  卖一买一置换族惨:

  中介人士介绍,未满5房源在市场上不是主流,但还是不少的。

  作为卖家:虽然说税费终究转嫁到买家身上。但带税房源市场竞争力天然弱,总报价往往比不带税房源低10万不等。

  作为买家:卖吧,总价降低意味着置换本金变少。

  不卖吧,等三两年,如果是郊区换核心,老房换新房,上涨的房价,本身房源涨幅未必追的上。

  增城惨:

  2020被其他区人才放松抢走风头,货量又大,阴跌保去货的增城。

  本以为春天要来了,结果又被摁倒了,解套要待何时?!

  等社保的人才客惨:

  影响面最大还是两个人才客聚集区:南沙、黄埔。

  南沙本身无社保要求,影响还好。黄埔要求半年社保,市面上与开发商内部协议,先留房源,再等社保买满6个月的灰色操作不少见,如今政策变天,开发商还愿不愿意再等你半年?

  据了解,这部分客群,要想继续保住房子,大多数会被开发商要求全款或七成,给不了,只能退房。(钻空子有风险,炒房有风险)

  02、

  新政对市场有何影响?

  被约谈后,广州一波操作猛如虎,接下来房价是跌是横盘还是涨?

  4.2新政说要搞一手房指导价,有人担心会有区域出现一二手倒挂,走深圳抢新老路;

  4.21新政说二手免征年限升高,影响二手交易从而抑制价格,有人说利好一手。

  好了,你看现在不是互补平衡了吗?一二手都抑制了。

  官方调控永远不是为了让房价跌的,只是为了它涨慢一点。

  所以,不用期待广州整体房价会下滑,基于,广州仍有巨大的人口红利、黄金三角产业红利、轨道交通全面爆发以及教育资源供求紧张。分区域看:

  南沙黄埔必然降温,之前房贷端卡,还有大批全款玩家,现在从资格上卡掉一波外地投资客,动到供需层面了,起码动辄认筹就要交50万的嚣张操作会稍收敛一点。

  二手房“2变5”明显是为了抑制短线炒家。算一笔账,一手买入拿到房产证起码2年,为了避税,再持有5年,加起来7、8年,人生有几个7年?

  炒房客,尤其是众筹型炒房客,会不会因为多五个点的税,多供三年,多承担时间变数?这不好说了,要交给市场回答。最能预见的,还是先喊停一部分真换房人的步伐,二手市场应该先会进入看房量降低的观望期。

  目前,业内专家们基本判断是:一二手都要降温了。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉:加码人才购房限制,主要是针对外围黄埔、南沙这两个成交量增长特别快的区域。

  去年下半年以来,广州楼市明显回升,新房消化速度非常快,需求得不到满足,冲到二手市场,二手涨价比新房快,造成二手房价格推动新房价格上涨,政策极大地增加了房屋交易的成本,避免了新房和二手房轮番涨价。

  新政对目前广州火热的二手房市场有降温的效果。

  地产经济学家邓浩志: 黄埔南沙降温是在所难免的,新政堵了短线炒家的路,但对刚需的影响相对有限,楼市降温难免,房价由快速上涨转入慢速上涨。

  易居研究院智库中心研究总监:广州新政中关于人才购房的新规,起到了填补漏洞的作用,有助于进一步打击“假人才真炒房”的行为,具有非常强的导向。

  增值税免征年限调整是最近两年房地产税费调整的重要方向。在广州之前,深圳、无锡、沈阳、成都等地都出台了类似的新规,将增值税‘满二’调整为‘满五’”。严跃进指出,这种调整,可以进一步减少楼市短线炒作的冲动,打击快进快出的投资行为。

  03、

  佛山或成最大赢家?

  广州这边收紧不断,隔壁佛山最近却闷声发财,走的就是广州当年的路线。

  承接外溢-炮制地王-造势新盘。热闹的不得了。

  目前佛山实行的人才政策宽松,本科以上学历,有劳动合同就能买,一二手房都行。

  在广州集中供地之下,佛山却高价地不断。日前,华润捅破佛山地价天花板,夺陈村TOD临江地块,楼面价22330元/㎡,溢价106.7%,创佛山最高记录,较陈村第二高地价贵了近7000元/㎡。

  据说拍地之后,封盘调价成为市场主流,北滘陈村楼盘最低涨2000元/㎡,多个项目顶破3万大关,最高直逼3.5万/㎡。

  
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  是不是熟悉的配方?

  “广州又出新政,苦了增城,乐了佛山”引用邓浩志的分析,佛山市场最近受到高度关注。一则大湾区轮动效应轮到佛山周期。二则上周陈村出了高价土地。三则广州收紧,购买力肯定转流入佛山。目前佛山市场太多利好堆积,个个都盯着,坦白说,我也有点担心,快涨肯定是难免的,但涨的太快肯定也不是好事。

  04、

  现在还能不能?大家怎么看:

  一万个读者有一万个哈姆雷特,新政的解读,我们发现网友有各色清奇思路,不得不佩服智慧在民间。

  唱衰派:

  水分要被挤掉了,南沙炒作起来的楼盘要领跌;新政几区增城先死。

  
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  摘自网易置业群

  乐观派:

  当大家为增城默哀时,网友却发现了华点:利好新房啊!尤其是利好增城一手!

  
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  摘自网易置业群

  对于现在还能不能买?小编鄙见,还是要分情况。

  首套刚需还是要看,有合适的还是要买。还是那一句,调控不是为了跌价是为了慢涨而已。即使慢慢涨,这时间耽误出来的价差,又有谁能承受得住呢?先上车吧!

  投资客机会成本大幅增加,但是在全球大通胀背景下,要拦住寻找资金安全岛的投资者,还是没那么容易的,但是目前在广州买房投资,你要想好自己能不能承受这些成本:买社保的时间成本,二手脱手的时间成本,政策密集时期承受退房、塌定金一系列风险。

  另外,提醒一句,投资别过激,走灰色地带违法操作真别了,政策变天,没有谁能保障到你。

  置换一族,政策频繁期,建议先缓缓。尤其是卖一买一,最需要的是整体交易流畅,时间最短。纵观当下,不时冒新政策,轻则交易成本增加,重则交易搁浅,加上银行端放款普遍要等,要换一手的话枪手项目可不给你等。

  最担心是房子卖出了,持币待购,那个焦虑煎熬,不言而喻。

  熬过这一小段时间,市场消化了躁动,交易顺畅就该出手时就出手。

  无论哪种身份的买家,买房择区还是要认准一个逻辑:强者恒强。尤其在市况变动期,横盘期,区域分化只会更严重。对于区域的选择要慎重,盲买也能快速赚钱的时代早已过去,尽量往中心热区靠,最好有学位地铁加持。不然的话……参考小可怜增城。

  那么接下来一段时间,广州各个区域上升看好排序:

  天河、海珠>番禺、荔湾、花都、越秀>黄埔>白云>增城。

  从化楼市与广州主流相对脱离,不置评。南沙...毕竟是概念和外地投资客推高的,要一点时间消化之前的风头了。

  总的来说,目前接下来新政威力最先体现在一二手成交量放缓,二手交易短期内税费成本大可能转嫁到买家身上。长期来说,影响不会太大,因为这毕竟不是五年限售,只是交易成本增加,钱可以解决的问题都不是问题。

  未来1-2年,成交价不会再像过去半年涨幅迅猛,而是放缓增长。此前没出手的你也无需焦虑,收紧时期可多做功课多看多对比,少了火热市况催着盲目出手,少了售楼部都没有就抢着交钱的傲娇卖方市场,未必是坏事,满怀信心一样可以迎来好机会。

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