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不出则已,一出致命!楼市调控逻辑剧变,买房人惨了

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  楼市风云变幻之际,回归本质才是最好的投资选择

  这两年的调控政策很多都突破了我们的想象,很多人之前把房地产用“夜壶”理论来形象的形容房地产行业。

  最近两年各城市房地产的调控政策,中央三令五申房住不炒,可以明确的是:房地产夜壶理论已经不再适用,坚持房住不炒决心不动摇。

  近期的楼市透露出一些新的趋势,出现了一些不同寻常的信号:

  1.核心板块领涨,边缘区域趴窝

  2.调控开始从源头卡脖子

  3.冒头必打压,调控及时且一刀切

  4.刚需受伤严重,后期会优化BUG

  5.核心区域二手卖家心态深圳化

  6.防止输入性通胀


  核心板块领涨,边缘区域趴窝

  2020年比较有代表性的城市,深圳、东莞、广州,楼市疯狂且魔幻,且出现了非常严重的两极分化:

  广州珠江新城跟牛奶厂板块平均涨幅超过45%;


  深圳的宝安跟光明片区,平均涨幅超过35%;

  东莞的松山湖片区涨幅44%,南城等中心区域更是普遍涨幅超40%,更有甚者,超过50%。


  数据来源:中原战略中心

  一面狂欢,一面没落。

  广州的花都、从化,不涨反跌;

  深圳的坪山、大鹏,只有可伶的10%不到的涨幅;

  东莞的以樟木头、企石、石排为代表的东北组团也落寞无光。

  如今的买房不仅不能闭着眼买房,也不再是挑对城市就高枕无忧,而是需要睁大眼睛,精确到板块、街道、小区。


  调控开始从源头卡脖子,冒头就打

  与以前的调控不一样的是,本轮调控不再使用温和的限购政策,而是开始直接从源头掐脖子,直接拧水龙头——不给贷款了。

  今年1月份,深圳出台按指导价发放贷款,2月份广州黄埔、南沙开始不允许外地人贷款。

  如今,调控政策所展示出来的力量,不出手则已,一出手致命。

  4月8日,住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人,要求充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性。

  3月25日,住建部派出督导组赴南昌现场督导房地产调控工作,随后南昌撤回了放松楼市的举措。

  3月下旬,住建部副部长带队赴成都和西安调研督导房地产工作,要求保持房地产调控定力。

  3月上旬,住建部副部长带队赴杭州、无锡,调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。

  1月末到2月,住建部副部长带队到深圳、上海、北京调研督导。随后北上深都出台了楼市新政,加强调控。

  去年住建部的办公室,应该喝掉了不少上好的普洱。凡是楼市火爆的城市,不是相关负责人去到住建部喝茶,就是住建部亲自去作客。

  地方,也开始出现了一些奇葩的现象。凡是去过住建部做客,或者得到住建部看望的区域,立马会出台一刀切的调控政策。

  比如广州佛山的严查首付贷的政策,对于资金充足的投资客来说,可以说是挠痒,可对于幸幸苦苦凑足首付的刚需群体来讲,哭爹喊娘。

  又比如深圳的按指导价发放贷款的政策,无形之中又让刚需群体欲哭无泪。

  我要强调的是,除了要看到一刀切政策伤害了刚需之外,也要看透为何会出现这样的政策。

  这些动作的背后反映出一个问题——地方的压力很大。楼市调控,要提高政治站位,同时也是一个政治问题。不然,请去喝茶,滋味不好受。

  近期这些疯狂的区域,我预计在未来一个月将迎来强力调控。


  刚需受伤严重,后期会优化BUG

  地方的压力很大,必须短期之内做出回应,也就造成了现在的奇幻一幕:

  为何受伤的都只是刚需,面对高压,地方没有时间去思考什么样的政策面面俱到,而要考虑的是什么样的政策能立竿见影。

  这些城市的某些板块很疯狂,面对上面的压力,只有立竿见影才能交差。

  而可以预计的是,接下来的几个月这些一刀切的城市,会出台更多的调控细则,优化误伤刚需的BUG。这里替刚需群体说一声:

  希望调控细则来的更快一点。


  核心区域二手卖家心态深圳化

  另外一个不同寻常的现象,核心区域的卖家心态已经深圳化,近期我自己也在看佛山千灯湖、北滘新城的房子,感触最深的就是,整个市场心态超级膨胀。

  两个区域中:

  二手房放盘量严重缩水,业主直接观望不卖了;

  二手房谈好的价格业主三番五次反水;

  关注的房源过了一个清明,200万的房子就上涨了15万,最夸张的涨了50万;

  一手楼一个月内封盘三次,涨价三次,其中一个项目短短一个月从28000涨到了35000……







  防止输入性通胀

  今年的调控很不寻常,年初就限制了各大银行的房地产贷款额度,多地的调控政策也是从银行端直接拧水龙头。

  今年1月份组织线下考察团时就有朋友问到我,怎么看待年初的这一波调控?

  我当时给出的答案就是,很大的可能要预防输入性通胀。

  2019年底美联储资产负债表规模4.17万亿,2020年12月29日是7.36万亿,增长76.5%——放水3.19万亿,人类从没有在一年时间内创如此巨量的货币,美元的20%由去年一年从美联储的印钞机里流向全世界。


  “国内铁矿石期货主力合约涨近7%,创2013年10月以来新高。”

  “玻璃期货主力合约2101刚刚突破单吨2000元大关,创出2037元/吨的历史新高。”

  “国内鸡蛋期货主力合约持续拉升,涨近5%,突破3900元/500千克关口,创近1年新高。”

  原材料价格屡创新高,面粉价格上涨,普通人感受到的是温和,而中产感受到的是无尽的焦虑。

  国内疫情的控制让我们在负增长中逆势而起,随着疫苗的研发,全球资本都盯上了中国这个香饽饽。

  不同寻常调控的背后,楼市的火热是一部分原因,防止输入性通胀也是未雨绸缪。

  近期,珠海的楼市圈内众说纷纭,似乎在酝酿着大招。

  佛山千灯湖、北滘新城风起云涌,陈村地王刷新记录。

  这种疯狂的局面,按照目前的趋势来看,短期内必然迎来强硬调控政策。

  不管是刚需还是投资者,且行且珍惜。

  最后,我感叹一下。

  房地产夜壶理论不适用了,房地产调控是为了经济良性发展。

  机会稍纵即逝,接下来的布局建议:房地产的调控政策会很及时,不要一味等待最有价值的区域,也不要等着房价会降,早上车才是最优选择。

  没有高位的说法,任何时候都是高位,我们要做好是长期持有的准备,做价值投资。

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