中骏集团“增收不增利”，“一体两翼”战略埋隐患？

中骏集团销售金额成功超过千亿，但“增收不增利”，债务压力仍然巨大。更重要的是，中骏集团的“一体两翼”战略以商业勾地模式收获了大多数的土地储备，但这些土储多地处三四线城市，这大概率为未来埋下了隐患。

中骏集团“增收不增利”

3月30日晚，中骏集团发布2020年度业绩报告。2020年中骏集团实现合同销售金额人民币约1015.37亿元，增长约26.1%，且成功超过千亿；合同销售面积约737万平方米，同比上涨16.5%；合同销售均价约14000元/平方米，同比上涨8.2%；营收增长约 52.42% 至约325.73亿元；归母净利润增加约8.4%至38.03亿元。

值得注意的是，在规模扩张、销售金额破千亿的同时，中骏集团也出现了利润增速放缓、盈利能力下降等问题。

2020年，中骏集团营业收入同比增长52.4%，而归母净利润同比仅增长8.1%，呈现“增收不增利”局面。此前的2017年至2019年，中骏集团的归母净利润增速分别为37.07%、19.2%、3.69%，整体呈现大幅下降趋势。

近年来，中骏集团的净利和毛利水平也在连年下降。2018年至2020年，中骏集团的净利润率分别为20.57%、18.83%、13.65%。同步，中骏集团销售毛利连年下滑，利润空间不断被压缩，2018年至2019年其毛利率分别为34.6%、27.6%。2020年度，毛利率为24.1%，进一步下降了约3个百分点。

现金流净额连续两年净流出，债务压力巨大

截止2020年末，中骏集团剔除预收款后的资产负债率为68.7%，净负债率降至59.2%，现金短债比为1.3，“三道红线”全部达标。

但是中骏集团债务压力仍然巨大。

2019年底，总负债为1190.96亿，负债较上一年增加50%。其中，流动负债为850.49亿，较上一年542.26亿增加57%。2020年底，总负债为1314.62亿，负债较上一年增加10%。其中，流动负债为940.53亿，较上一年850.49亿增加11%。

同时，中骏集团经营性现金流净额已经连续两年净流出，2019年和2020年该指标分别为-70.88亿和-33.78亿元。

4月12日，标普确认中骏集团的“B+”长期发行人信用评级，以及对该公司未偿高级无抵押票据的“B”长期发行评级，展望“负面”。标普认为，由于中骏集团广泛的土地收购、投资性地产的大量资本支出以及盈利能力的减弱，未来12个月内其杠杆率可能不会显著降低。

“一体两翼”战略以商业勾地模式埋隐患？

区别于多数房企，中骏集团自2017年以来落地以地产开发为主体、FUNWORLD购物中心和FUNLIVE长租公寓为两翼的“一体两翼”战略。2020年中骏集团购入38幅土地，其中23幅为“一体两翼”协同战略的综合性用地，可见中骏集团对商业勾地的倚重。

但这种以商业勾地的战略可以降低一定的土地成本，但弊端也很明显。目前国内的一二线城市的购物中心已经超过1000家，空置率上涨，已经趋于饱和。因此中骏集团利用商业勾地的项目多地处三四城市及低能级二线城市，这就造成中骏集团的土地储备集中在低线城市。

财报显示，中骏集团投资主要集中在二线和三四线，所占土地储备成本分别达22.4%和69.7%，一线城市仅7.9%。随着棚改落下帷幕，三四线城市房价已经出现横盘甚至部分下跌，少数三四城市已经推出“救市”政策，三四线城市楼市前景黯淡。中骏集团土储过于集中在三四线城市，为未来埋下了隐患。

同时，在电商等线上商业挤压下，实体门店经营压力巨大。三四线城市消费力相对较弱，一些上客率较高的知名连锁品牌商在三四线城市的入驻是非常谨慎。同时目前二三线城市中已经布局了不少新城吾悦广场、万达商场等竞对购物中心，中骏集团未来的100座购物中心，不仅要面临三四线消费需求的风险，同行的竞争也会较为激烈。