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广州又出新政,苦了增城,乐了佛山

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  文|邓浩志

  4月21日,广州市人民政府办公厅发布《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》

  

  其中主要内容有两点:

  一是进一步收紧人才购房。购房人须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明,不得补缴。

  二是调整增值税征免年限。将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

  

简 评

(一)黄埔南沙降温是在所难免的。

  人才购房资格收紧到连续一年以上社保,这个政策对黄埔、南沙这些之前受惠于人才政策的区域会产生一定影响。过去一年时间,不少外地投资客借人才购房名义进入了以上区域。现在社保提升到一年以上,堵了大部分以人才名义购房的投资客的路。因为一般情况下,多数楼盘都不接受先订购,等一年之后再网签的,而想买广州的投资客,过去也很少有提前买社保做准备的。

(二)堵了短线炒家的路。

  其实购房者一般对购房税费的关注度并不算高。不过这次增值税优惠由两年调整到五年以上,幅度还是比较大的。尤其是一手房,多数都是期房,从销售到交房可能要等一两年时间,到拿到房产证可能要2到3年时间,如果再叠加5年,那就可能要7、8年以后交易才有税费上的优惠。这对那些希望短线获利的炒家而言是一个重磅的打击。

(三)对刚需的影响相对有限。

  目前在广州生活和工作的刚需,无论是人才购房还是普通购房者,社保的要求基本上都能达到。广州一般家庭平均换房周期大概也在八年左右,所以五年之后才有税费优惠的措施也对自住买家影响较少。

(四)楼市降温难免,房价由快速上涨转入慢速上涨。

  本来4月2号刚刚调控升级,这次再升级,肯定和此前中央的约谈有关。这次政策的力度比4月2号要大点,属于中等幅度,市场会有真实的降温,但不会改变上行趋势,只会让上行速度放缓而已(下降幅度具体多少?我在咨询服务号上面有分享)。因为广州的人口流入速度,还有全球宽松货币的基本面并没有改变。

  另外一个非常值得注意的就是广州的限价政策到底如何实行?如何执行?限多少?这个政策暂时还没明朗。

(五)广州收紧,利好佛山。

  佛山市场最近受到高度关注。一则大湾区轮动效应轮到佛山周期。二则上周陈村出了高价土地。三则广州收紧,购买力肯定转流入佛山。目前佛山市场太多利好堆积,个个都盯着,坦白说,我也有点担心,快涨肯定是难免的,但涨得太快肯定也不是好事。

(六)最受伤的莫过于增城,还没开始就结束了。

  这次新政没有涉及从化、花都,因为这两个区域不但库存大,而且房价完全没上涨过。而收紧最严厉的黄埔、南沙也算是风光了好一阵子,其他区域也多少有一定程度的上涨。增城作为广州库存面积最大的一个区域,部分板块价格还没回到2017年的高位,本以为机会来了,但调控政策也来了。

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