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惠州未来五年的机遇和挑战

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  有一些粉丝最近问买惠州的事情,我之前已经写过不少惠州,几个月前也去了惠州做过一次分享。正好刚看到惠州2020年国民经济统计公报披露,可以结合谈一下。

  我们经常看到惠州的楼盘想来圈深圳客的时候,会重点讲惠州与深圳的重大规划项目对接,比如城际线、轨道线等等,这些当然也都很重要。但根本上,一个城市的房价,都是人口与产业的结果,人口决定了房地产的需求量,产业决定了就业人口的财富水平

  所以,看明白惠州(或者其它任何一座城市)的人口与产业,才能从根本上解释它的房地产。

  首先说,从房地产角度说,惠州到底是个什么样的城市。

  我的结论很简单:惠州当然可以买,但你不要带着像深圳那样的增值期待

  想想看,今天普通工薪阶层面临的局面,他们还有什么选择?这些年来,我眼之所见,到惠州去住-深圳上班的人是逐年增加的,这是我们要看到的事实。之前我们还开玩笑说,“来了深圳,就是东莞人”。但是经过这一波,东莞很多人也买不起了。而且,我不是吓唬大家,东莞目前已经迈入产业的良性轨道,未来只会更贵。所以,未来某个年头,这个口号变成“来了深圳,就是惠州人”,我一点儿也不意外。深莞惠这个相当于一个“北京城”的都市圈,未来是一定要融城的。而且,十四五期间,是一定有眉目的。

  但你不能带着深圳那样的期待,全中国就一个深圳,可以称之为是奇迹/奇葩的地方。

  如果放到大多数城市里看,惠州是不错的,这是事实。

  过去10年,惠州的人口是持续在净流入的,2010-2019年,人口增长了28万,不多,但是你放到全国人口断崖式下跌的背景下来看,放到东三省都在人口负增长的背景下来看,这个数据是不错的。更为关键的指标,惠州的小学生人口,2016-2020年,5年间增长了9万多。年均接近2万,一直在增长。2020年的常住人口数据没有披露,如果按过去几年均值计算,那大约在493万左右(未达标)。

  

  

  产业也是一样,惠州的GDP从2011年的2000亿增长到2020年的4200亿(依然未达标),增长1倍多,年化复合增速大约是7%。还是能够持续保持增长,尽管增速一直在下滑。2021年的GDP预设目标是8.5%。

  

  所以,这些归结到房地产上,我们能看到惠州的房价是抗通胀型的。涨价是会涨价的,但整体比较温和。如果以过去5年来看,新房价格累增62.5%。

  当然,落到不同的区域,自然都会有分化。比如在金山湖,5年可以翻一倍,但在一些区域,的确是不怎么涨的。这个也没什么奇怪的,深圳也是一样,广州也是一样,真正大涨的,都是一小撮地方。

  

  由是,你们老骂人家是大坑,其实也不准确。买对了,还是可以的。对于买不起深莞的同学来说,惠州是唯一一个退步之所了。

  第二,继续来解释惠州房价的“温和”,是能看出很多“不同”的。

  我们经常一说惠州房地产,就是供应量巨大,到处都是房子,看得人眼晕,根本不能碰。

  但这个要两看,一方面,这是因为惠州居住用地的比例高,比工业用地还高——惠州十三五规划里预计的建设用地面积是约409平方公里,其中居住用地占比约28%/或约113平方公里,而工业用地占比不到22%/或约88平方公里。现在十三五结束了,到底数据对不对得上,还没有披露。但我们知道,深圳给到工业用地占比高达30%,而居住不到23%(这还没有扣除大量的原集体用地以及不能交易的小产权房),比惠州低得多是确实的。

  

  但另一方面,显然我们要承认,惠州这么干,会让惠州人民的幸福指数比较高,如果从“房住不炒”的角度讲,惠州比深圳做得好,而且维持了惠州的低成本优势。像深圳这样每隔几年大涨一波,把人洗得绝望,其实并不正常。对于大部分买不起房的普通阶层来说,获得感是很差的。

  另外一点,惠州房价温和,说到底是因为惠州的计划经常是完不成,也就是人口、产业发展落于人后,不及预期。就看十三五,如果惠州十三五规划里的目标全都如期完成,那么惠州今天的房价会比现在贵,涨得也肯定比现在多。

  5年前,惠州计划到2020年,人口500万、GDP5000亿。到2020年,这两个核心指标都没有实现。这一点,和深圳每次都是超额完成五年规划相比,是有很大反差的。深圳在5年前定的2020年GDP目标是2.6万亿,实际是2.77万亿。就像上面说的,有几个深圳?

  

  这些都没有完成,尤其是人口流入。深圳过去10年,人口流入309万,惠州是28万。你想想,这么一对比,就是木星和地球。想在深圳买房子的人,谁会看得上惠州呢?

  这是我们讲的第二个问题。

  第三,如果想从根本上解释惠州的房价,就要弄明白是什么“拖累”了惠州的人口流入与产业发展,为什么它年年完不成任务?

  我举个2019年的例子。

  大家都知道,惠州是两大支柱产业,石化与电子。前一个没问题,但后一个出了问题。2019年10月,三星关闭了位于惠州的中国最后一个工厂,这个如实讲,对惠州的影响是明显的。

  

  从数据上看,三星离开,让惠州的电子行业、进出口数据都明显转差。2019年当年,惠州的智能手机生产量创下了历史最大跌幅(-38%)。

  

  但实际上,三星的离开,我认为真正显示的是惠州没有及时的进行产业升级,而产生的打击也是影响了惠州的智能制造

  在十三五规划里,当时因为三星所在,惠州的雄心不可谓不大,定位要做“世界手机之都”。但后来的故事我们都知道了,仅仅5年时间,“世界智能手机之都”变成了东莞,不是惠州——东莞通过引入华为,把智能手机的全球市占率一下子提到了20%。正是靠着拥抱深圳与智能制造,东莞实现了次贷危机之后的大逆袭。

  

  三星在惠州的最终结局,其实说明了我们的传统的制造业已经落幕。但是在2016年的惠州,没有看到这一点,或者说看到了但最终没成功。总之,惠州今天的产业依然是“大而不强”,关键还是“传统产业”,战略新兴产业没有出现大拳头

  所以,我们的结论就出来了。

  第四,对惠州以及房地产价值而言,我们未来重点要看的,根本不是惠州的供应量到底怎样怎样大,而是它十四五新产业导入(与人口流入情况。这既是它的机遇,也是它的挑战。

  说是机遇,是因为惠州靠近一个泵血能力极强的深圳。深圳的局面已经是明牌——不可能继续无限度的人口扩张,往外赶人是一直在发生的事实。惠州真正的大机遇,就在全方位的拥抱深圳,从产业与人口的角度,全方位协同。这既在逻辑上成立,也在实践中已经有先行案例。

  举两个例子。

  东莞是这方面的最好的“学生”,松山湖如今可以堪比深圳的科技园。东莞干的正是全方位拥抱深圳的事情,松山湖、临深镇街,全都是深企的天下。人随产业走、人往高处(收入高的产业)走,东莞接走了企业,人就一定会过去,并且,整个城市就慢慢盘活了。

  东莞这几年的实力蹭蹭直上,很多排名都在前五,也即将迈入“一千一万”的行列。没有一线的名分,却是一线的身子。这里再补个图,看看东莞的实力。

  

  这个表讲的是,今年一季度,全国城市重点城市求职者占比top20及企业平均年薪的统计里,东莞位列第四,平均年薪高达27.5万,超过杭州、广州、苏州、武汉、重庆、西安、天津。超过其它也就算了,位列一线的广州也被超过,侧面其实也印证了广州的产业结构所面临的问题。一个城市,产业结构好不好,看收入就知道了

  另一个例子,我经常讲,落地到珠海的、占地130万平米的长隆海洋王国,其实应该落到惠州。那个项目2014开业,2018年就成为客流量突破千万人次的全球十大主题乐园之一,而且34%游客是20-24岁——这更符合深莞的气质。整个珠江两岸,东岸的深莞惠4000万人口巨量,迄今几乎一个世界级的主题乐园都没有。

  深圳、东莞,有这么大的土地去搞这个?难道这不是惠州天大的优势?4000万人口的生意,还是可以搞一把的。

  这两个例子,其实是在说明:惠州要全面融入粤港澳大湾区,第一步要做的就是全面拥抱深圳,融入深圳就是融入大湾区。因为深圳已是大湾区名副其实的第一大城市——无论是人口还是GDP。

  惠州一直说全面对接深圳,但实际上拥抱的还不够。具体怎么做,我也不清楚,惠州比我聪明的人太多了,总能想出更好的办法来的。

  但拥抱不拥抱,是根本。这不是一个劝导,而是一个警告。因为,惠州未来的挑战会越来越大。

  最后,我担忧,如果惠州不去积极的全面拥抱深圳,结果会会被虹吸。

  

  从现在的规划来看,惠州未来与深圳的交通势必会越来越便利,惠州本身规划有9个高铁/城际站,这意味着惠州与深圳之间的交通会在半小时交通圈范围内。但如果惠州不能全面拥抱深圳,两地的产业不能像东莞那样建立起协同效应。那么,很可能出现的一个结果是:交通越便利,反而越会导致惠州更优秀的人才、资源都被深圳吸过去。因为惠州的传统产业,既无法吸纳更多的优质人才,又无法提供更好的收入。

  东莞恰恰是找到了与深圳产业协同的地方,才实现了自己的逆袭。惠州如果不想被虹吸,就要找到自己的差异化定位,这是没有后路的选择。

  另一点,时间窗口留给惠州的,并不长,因为中山不再高高挂起,而是会成为惠州的“挑战者”。

  定在2024年开通的深中通道,会把深圳就业密集的西部核心区支线与中山连通,24公里的距离,即便是考虑到来往的过桥费用,深圳企业转移到中山去的成本,也要比绕道虎门大桥、南沙大桥低得多。

  

  (建设中的深中通道)

  中山这些年的经济比惠州还差,这个一样折射了中山自身的产业结构老化的问题,所以,中山如果有眼光,就一定会利用好深中通道,来全面对接深圳。不是仅仅把它视作一座大桥,而是视作中山产业逆袭的抓手。

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