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上海12平“走道房”挂牌1天被抢,同一业主乘机上调“门对门”房源80万

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  调控政策层层加码下,上海二手房市场热度开始下降。

  大环境的改变折射到每套房源身上更显真切。

  一些年前具备“周售”潜力的房源在市场僵持阶段,交易周期开始被拉长。中介朋友圈里“今明必卖”的介绍语开始淡化,取而代之的是“诚意出售,看房方便”。

  在这样的行情下,近日虹口区一套12平的走道房却逆势爆红,挂牌当天被溢价秒抢,尚有60组意向客户没等到看房。

  

  走道房室内全景(曾莞摄)

  除了成交速度创下小区记录外,市场更大的好奇在于它的品相与上海二手房市场的新趋势截然相反,次新、学区、地段等利好一概不沾边,这个硬伤众多的老破小为何能成为众人哄抢的香饽饽?

  

  虹口花苑小区入口(曾莞摄)

  《国际金融报》记者发现,这套网红走道房源位于虹口区天通庵路666弄虹口花苑,建于1997年的小区房龄已超20年。小区出口一个拐弯便到去年大热的融创青云壹号项目处,二者步行距离不过200米。由于房龄较老,一二手倒挂的现象并未在这里出现。链家数据显示,当前虹口花苑有4套房源在售,均价在6.1万/㎡-7.6万/㎡间,距离去年底融创青云壹号10.5万/平方米的开盘价存在3万-4万的价差。即便如此,这些房源交易流速依然较为平缓,挂牌后带看量均未突破个位数。

  

  流速放缓背景下,走道房的“日光“更显稀缺。

  该房源位于小区中心楼栋1楼,长条户型,厨房、卫生间一字排开,卧室、卫生间实际宽度约为0.85米,仅容一人通行,无法居住。

  

  1997年的商品房为何会设计出如此“奇葩”户型?

  《国际金融报》记者调查发现,该房源小区内仅此一套,其“刀片”般的户型主要由于房源处规划了小区地下车库入口,入口通道挤占了房源大部分面积,致其仅剩部分走道空间。

  

  “走道房”外墙(曾莞摄)

  《国际金融报》记者从业主王建国(化名)处获悉,其1997年购得了小区一楼一套130平的3室2厅房源,入手价50万,半年多后又以5万作价将对门的走道房买下,两套房源均有独立产证。据其介绍走道房最开始被用作储物间,也做过一段时间保姆房,而今成了厨房。拿下一楼两户后,王建国在一楼楼道处加设了一道铁门,两户连带走道成为其自有空间。

  

  厨房(曾莞摄)

  王建国对记者表示,此前这套走道户型仅到厨房部分,前几年小区水管更换时发现墙体里面是空的,他敲开拓展了一段,在新增空间里加装了马桶。

  

  室内宽约为0.85米(曾莞摄)

  王建国的房源出售计划已有3年多但效果一直不太理想,他也曾考虑将两户一起打包卖掉,但因为两个产证需要两个购房名额,不少购房者不具备或不愿意一次性占用两个名额,这让王建国的打包出售计划未能最终成行。

  不久前,在中介的建议下,王建国决定分开挂牌。4月12日下午4点,这套产证面积12.39平的走道房以80万元售价在链家网上架,迅疾而起的热度让王建国在挂牌4小时后调价22万至102万,一天后以85万元价格成交。

  挂牌中介对《国际金融报》记者坦言,他操盘了这个网红房源的出售,但并未预料其火爆程度。“一天时间接到了100多个电话,手机都打得发烫,还有50、60组客户没等到机会看房。”

  走道房的超预期出售让王建国调整了计划,甩掉了“累赘”的他第二天便将走道房对门的3室2厅挂牌价上调40万至910万。4月19日,王建国再度将房源价格上调至950万。5天时间,两次调价,共计上涨80万。

  这套不具备居住功能且没有学区加持的走道房,交易价值在哪儿?中介给出的答案是“落户”。

  上海中原地产市场分析师卢文曦直言“总价低是其最大优势”。他表示,走道房“日光”是热度高居不下市场扭曲的表现,未来转手并不乐观。

  调控政策层层加码下,经历一轮上涨的上海楼市依然处于高位。

  统计局数据显示,3月份上海二手房价格指数环比2月继续涨1%、同比去年上涨9.7%。从分类数据看,90平方米以下的二手房价格同比涨幅超过了10%。

  虽然价格坚挺,但交易节奏已经放缓。多名中介人员对记者表示,当前市场观望情绪浓厚,交易周期拉长,链家数据里3月上海二手房源成交平均周期为76.6天,客源成交周期为41.6天。

  市场回归理性依然需要时间。

  数据显示,2021年3月,上海二手住宅市场成交量为3.94万套,环比上涨108.87%,同比上涨160.28%。

  由于网签具有滞后性,3月的网签有一部分是前几个月成交后延迟到此期间网签的。此外,3月底市场传言4月1日起将执行新的网签政策,即4月1日起购房人网签房屋买卖合同前,需到区不动产登记中心办理限购查询,5个工作日后拿到查询结果才能网签。为了规避掉新政后拉长交易周期,很多买卖开始提速。原本要2、3个月之后网签的交易扎堆到3月份进行。

  多重因素下,3月上海二手房成交数据依然高居不下,成为2年来仅次于今年1月的第二高位。

  在卢文曦看来,交易通道惯性依然存在,调控政策需要消化周期,其预判4月市场将继续降温,二季度末、三季度初僵持情况会出现松动,但“当交易量下降到3万套以内时市场才能真正回归冷静期”。

  记者:曾莞 编辑:左宇 责任编辑:毕丹丹

  延伸阅读

  首付一夜上涨245万 上海女子卖掉父母住房后崩溃

  

  这是丁曼第二次对父母萌生出巨大的愧疚心理。

  第一次是在她告知父母自己离婚决定的时候,当时她被两位老人家流露出来的担心又无以言表的眼神深深刺痛。这也让她下定决心重新迎接新生活。

  于是,她跟父母商量,卖掉了父母原先的老旧房子,置换一套好点的房子。2020年12月底,她用卖房子的钱付了20万元的定金,还欢天喜地地联系了装修队,只等今年2月10日网签后,就和父母一起住进去。

  但她要住进新房的喜悦,以及对新生活的期盼,都在1月21日这天戛然而止。

  中介告诉她,如果她还想要这套房,除了现在的245万首付之外,还得再弄245万元。每每想到这里,她便对未来失去希望,对于父母的愧疚情绪更是快要淹没了她。

  01美好的幻想

  去年5月,丁曼跟前夫离婚。在这之前,她发现前夫欠了上百万元的外债,不仅解释不清钱款的去向,还抵押了两人仅有的一套房产。之后,因为被裁员,他更是在家无所事事了一年。

  选择离婚,是一种无奈的选择。离婚后,丁曼搬回了父母位于上海杨浦的家。

  那是一套房龄20多年的老房,无论是建筑质量还是小区环境都有点糟糕。

  “我家楼上有个调皮的小男孩,经常拍皮球、吵闹,还经常在晚上拉桌子椅子,怎么去交涉都没有用。”

  丁曼是一个外企中层,收入在上海尚可。考虑到父母都70多岁了,睡眠质量本就不好。父亲还曾经中过风,有严重的心脑血管疾病。她觉得自己有义务,也有这个能力让父母过上好一点的生活。

  不过,上海房价很高,即便对于丁曼这样收入尚可的外企中层来说,置换一套房子的前提,是先卖掉老房。她鼓起勇气向父母提出了置换房子的建议。

  

  上海杨浦区周家嘴路附近的住宅区

  父母原本不同意,但耐不住女儿坚持,也希望女儿能从离婚阴霾走出来,最终答应了。

  去年8月,丁曼挂牌了父母的房子。“因为房子比较老,也不是热销房型,直到11月才被卖出去,也并没有卖上价。”

  不过,这在丁曼看来都无关紧要,之后,她开始全心全意找新房,并很快相中了一套二手房,“地段虽没那么好,但户型、居住环境都还不错”。她和房主签了居间协议,交了20万定金,总算是把换房这件事情定了下来。

  那段时间是丁曼离婚以后最开心的时刻,对于未来生活的渴望成为支撑她前进的动力,她甚至已经联系好装修队,只等2月10日网签后,即刻装修,尽快住进去。

  齐萱同样是在2019年离婚,2020年决定买房。她不是为父母,而是为自己3岁的宝宝。

  2019年离婚,为了争取孩子的抚养权,她在财产分配上自动放弃了一些权益。婚内共同财产的一套房被换成了钱,而她只拿到了小头。

  离婚后,齐萱回家和父母住到了一起,房子面积只有50平米,宝宝连个卧室都没有,这非常伤及这个单亲妈妈的心。

  她和丁曼萌生了同样的想法,想要用自己手头的钱把父母的房子置换成一个大一点的房子,为了宝宝以后上学考虑,她看中了一套三梯队的学区房。

  去年11月开始,上海房价突然飙升,特别是市区的学区房,价钱一天比一天高,网上出现了很多房主“跳涨”“违约”的新闻。齐萱担心“再不入手就永远买不起房了”,2020年12月,立马和房主协商交了定金,“给了55万定金,分三次付清”。

  

  跟齐萱一样看重学区房的,还有二胎妈妈俞晓红。

  在外人来看,俞晓红算是人生赢家。她今年36岁,有一对儿女,大宝今年7岁,小宝3岁。自己和老公都在上海有工作,又有自有住房。

  但在一线城市生活并没有想象中简单。此前的住房是小两口在父母的资助下买的,每个月还贷款、养孩子都是一笔很大的支出。现在眼看着孩子到了该上学的年纪,但是周边却没有一个好一点的学校让她忧心忡忡。

  小两口商量再三,决定买一套学区房。于是紧急折价出售了名下位于嘉定区的房产,厚着脸皮借来了老人的养老钱,又从亲戚朋友那里借了一部分钱,总算是凑够新房首付金额。

  不过,从2020年开始,上海在房贷放款方面速度有所放慢,导致前套房的购买者批贷时间延后,拿不到卖房款的俞晓红只能先签居间协议,相当于付定金。之后,她又分批打过去200万元以表诚意。

  每次打完钱,俞晓红就更安心一点。虽然欠了一屁股债,但大宝9月份就要开学了,能去新的学校,认识新的同学,他们一家马上要开启新生活的篇章。

  对于他们来说,交完定金,签好居间合同的那一刻,可能是他们未来的蓝图徐徐打开、美梦成真的那一刻。

  但这个美梦对于他们来说,存续的时间太短。

  02距离新生活,差了245万元

  1月21日的一项政策,改变了他们的生活轨迹。

  这天晚上,上海楼市出了一个新政,涉及两个重要方面,一个是离婚购房者追溯前三年家庭名下房子套数,另外一个是增值税二改五。这本来这是个好事儿,打击了假离婚炒房,提高购房门槛,对房价维稳有作用。政策的出台非常坚定,严厉打击炒房客,头天晚上出台,次日就开始执行。

  只是,当丁曼们看到消息满天飞的时候,他们还没有意识到,自己这种规规矩矩的买房人,也被纳入了打击的范围,成了被殃及的池鱼。

  “121新政”出来之后,中介就找过来了解丁曼的情况,但接下来的事情,让丁曼不能接受。

  因为她前夫名下有一套住房,而且离婚未满3年,中介告诉她,她很有可能被限制买房,最好的情况是以“二套”的名义购买,这也意味着首付款要从此前的35%,提高到70%。

  

  丁曼购买的这套房子,原本首付是245多万,现在要不低于490万。本来凑首付已经东拼西凑借了很多钱,现在差的245万,这还没计算上税费,她想破脑袋也不知道上哪里去凑。

  成年人的崩溃,大概只在一瞬之间。

  丁曼彻底慌神,她翻来覆去地在网上查找相关政策,看其他城市有没有相似的处置办法,一边刷新网页一边叹气,实在忍不住了,就跑去卫生间哭一会儿。

  更让她崩溃的是,父母在得知这个消息之后,一周没有睡好觉,有一天父亲没有绷住情绪,只能吃速效救心丸来缓解。

  齐萱也在担心着自己的“首套”会变成“二套”,“原先按35%计算,首付金额是180万,如果按70%计算,就要多准备180万的现金”。

  齐萱对市界表示,当初签离婚协议,做财产分配时,是在认为能凑够房子首付的前提下考虑的。“早知道会是这种结果,我宁肯厚着脸皮多争取一点财产,或者就不卖房,给前夫赔偿,也不至于到现在把爸妈的房子卖了,没有房子住。”

  丁曼和齐萱等离婚人群遭遇了陡然提升的首付,二胎妈妈俞晓红面对的,则是平白多出来的几十万增值税。

  根据新政要求,“121新政”之前,交易的房子无论是满两年还是满五年的,都不需要交增值税,但“121新政”之后,免增值税年限从2年升到了5年。

  俞晓红交了定金的房子,就从免征档掉到了征税档,要想买房,就得再交5.3%的增值税,也就是37万元。

  在上海,增值税一般由买家承担。俞晓红有些崩溃,她为了买新房而卖掉的房子已经过户,4月就要交出去。但自己的房子却没有着落,多出来的37万元增值税让她苦不堪言。

  

  房主也并没有因为购房者遭遇困难而退步。

  薛琪和对象是新上海人,本来计划1月31日网签,但突然被告知要多拿20万的增值税,这对刚工作3年的他们来说,相当于两个人工作一年不吃不喝。

  薛琪告诉市界:“150万首付已经是掏空6个钱包,欠了不少外债的结果。现在这20万的窟窿怎么也填不上。”

  她已经跟房主沟通过,对方虽然表示会体谅他们,但态度很强硬,“基本意思就是这个增值税必须由我们全出”。

  对于薛琪来说,他们的房主肯商量就已经很满足了,毕竟目前上海房价还在涨。

  一位不愿具名的律师告诉市界:“最近有很多房屋卖家来咨询,如果不想把房子卖给已付了定金的客户,会承担什么样的后果。或者问我怎么样违约成本会低一些。”

  在巨大的利益诱惑下,谁都想分一杯羹。

  03何去何从

  “121新政”发布到现在一个星期,随后各种稳楼市的组合拳频出,市场的风云突变,让假离婚、违规利用贷款的人无处遁形,但也让交了定金但却没有网签的在途购房者们,陷入两难境地。

  北京盈科(上海)律师事务所沈浩浩律师对市界解释,在上海,网签买卖合同和居间合同还是有区别的。在上海地区司法实践中,居间合同一般被认定为预约,俗称定金合同。如果购房者违约,需要赔偿定金,如果卖房者违约,需要赔偿双倍定金。

  在上海,政策的变化也无法改变定金法则。

  沈浩浩进一步表示,在前几年上海限购政策更新的时候,司法实践中,法院对于因新政实施导致房屋买受人取得银行贷款成本增加,如首付款比例提高、贷款利息增加、可获贷款额度减少以及当事人交易税费增多等问题,倾向于认定为商业风险。同样适用定金法则而没收定金。

  这就是说,仅仅对于薛琪来说,如果违约,不网签,要损失20万元的定金,如果网签,就得多缴20万元的税款,怎么样都是亏损。

  承担的损失还不仅仅这么多。

  薛琪的房主在此前已经把房屋钥匙交给她,她也约了全屋定制的装修公司上门测绘,如果真凑不出这20万,只能退房,她很担心房主会提出额外赔偿。

  对于购买学区房的两位妈妈来说,不仅要承担定金损失,上海学区房经过这一个月的跳涨,他们手上的钱可能也难以支撑购买新的学区房了。

  他们想不通,为什么自己要为炒房客的过错承担责任。

  “上海是不是不喜欢我们?”薛琪苦笑着对市界说。

  不过,对薛琪们来说,他们并没有死心,他们都在等一个豁免细则。因为以往,针对楼市新政,地方政府部门都会有一些细则出台。他们认为上海作为一个包容的城市,也一定会考虑到他们这群人。

  

  例如,深圳去年出台了“715新政”,也存在这样在途交易的购房者,所以在后来又出台细则。规定政策之前,已支付购房定金、部分或全部购房款(不含现金支付),并能提供有效凭证的,视为已经办理网签。

  无锡也是一样。无锡“830楼市新政”之后也出台了一系列细则,将定金、部分或全部购房款视同网签。

  薛琪对于政策比较敏感,在得知这一消息的当天,她就当场查资料,发现深圳、无锡等地区都是认定金的,甚至觉得没问题,并没有料到事情会变成这样。

  事情发生后,丁曼也打过很多电话,想咨询下政策,但很难联系到领导和核心部门。无奈之下,丁曼跑去房屋交易中心,希望能问个说法。

  丁曼告诉市界,她目前知道的和自己情况类似的人大约有两三百人,但迄今为止,他们得到的解读大多来自网络。

  不容置疑的是,他们心里始终存着一个念想——万一在此之前,出现转机呢?

  如今,距离跟房主约定的网签时间还有10多天,如果10天内不出细则,薛琪就必须面对网签。

  “网签是特别正式的合同,到那时再做变更或者违约,要支付的违约金为房款的20%,损失更大。”

  对于薛琪来说,留给她的时间真的不多了。

  (文中丁曼、俞晓红、薛琪、齐萱为化名)

  (作者|黄莹 华宇 编辑|胡刘继)

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