2021年合肥买房投资，应该这样买！

我是合叔，拥有多年合肥房产研究和投资经验，长期持续关注合肥地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“合叔说房”粉丝问答，有买房问题欢迎向我私信提问：

1.提问：合叔，去年合肥房价是上涨的吗？哪个区域是涨幅最大的？那今年合肥房价走势又将如何？可以关注哪些？

合叔：你好，去年合肥房价总体来说上涨幅度较大，二手房成交均价17116元/㎡，其中2月份跌幅较大，11月份涨幅最大。政务、滨湖新区、庐阳、高新、经开、蜀山区这些核心区域房价都有较大幅度的上涨，一些热门学区房与潜力板块房价涨幅也都较高。政务区涨幅最高为13.5%，房价也是合肥市区最高的。从大环境来看，全球流动性偏宽松，房价仍会持续上涨。各大地市都加强了房地产调控，若楼市持续高涨，合肥极有可能实施满五免税调控政策。今年合肥楼市应当重点关注的有学位制、多校划片以及肥西肥东的撤县划区政策。学位制的实施对中档学区来说是一大利好，多校划片可以缓解优质学区学位紧张问题，撤县划区可以给肥西肥东的优势地段带来更多的机会。

2.提问：合叔您好，首套房，我想在合肥买二手房，在合肥哪里的二手房性价比最高呢？

合叔：你好，买二手房时，要充分考虑学区与房企品牌两个因素，二手房房企品牌优秀，可以保障小区的物业、产品质量与居住舒适度，品牌开发商具有较好的溢价能力，优质学区房代表着优质教育资源，较为稀缺，而且保值增值能力强。其次是板块，政务区带学区的二手房是最优选；预算稍少可以选择滨湖、庐阳与蜀山区的优质学区二手房；预算更少可以选择瑶海、新站区的二手房。

3.提问：合叔你好，我小孩现在2岁了，考虑之后小孩上学问题，打算现在在滨湖买学区房，想问合叔现在滨湖学区房值得买吗？

合叔：你好，滨湖学区房新房房价较高，库存严重不足，二手房价格也有较大幅度上涨，买房难度较大，如果要买就要趁早入手。滨湖师范附小+46中双本部学区价值较高，可选楼盘不多，价格都在3万以上。其他校区中，二手房门槛最低的是师范附小四小+46中南校区，二手房均价2.5-2.6万/㎡之间，最佳选择详见内部分享。在滨湖区买房，如果预算充足，建议优选核心区域中配套完善环境宜居的品质小区，是否值得得看你心中学区房的价值高低了。

4.提问：合叔你好，我想投资买房，感觉政策、地铁和学区对房价的影响挺大的，这三个因素对于我投资买房而言具体能带来哪些红利呢？能持续多久呢？什么时候买最合适？

合叔：你好，首先是三个因素的重要程度：如果是短期投资，政策因素如贷款资格、购房资格、首付比例以及售价等调控条件是对房价影响较大的。如果是中期投资，教育条件影响相对更大，教学成绩优秀的好学区会给房价带来不错的溢价。如果是长期投资，最重要的影响因素则是地铁红利，因为地铁可以长期为周边业主带来交通便利，影响时间最长。其次是红利期持续时间，对于政策调控来说，一线城市市场最为敏感，政策红利可以持续三年左右，二线城市可以持续三到五年。对于学区来说，学区房红利在学区有效阶段都可以持续，影响时间一般八到十年，主要根据学区持续时间决定。对于地铁来说，从规划到开通这一段周期都会受到利好，因此买入点有规划、建设与开通之时，但开通之后对房价影响就很小了。最后是选择买入时间，政策红利一出现就要尽快入手；地铁红利最佳入手时机在规划与建设时期，开通之后短期内抛出；学区最好在每年下半年时期入手。三个因素可以从不同方面为区域带来利好，如果一个区域有学区与地铁红利，又同时兼顾政策支持，区域投资潜力大。

合叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。