消费刺激、产业导入 新兴区域将引起“投资热”

北京商报讯（记者 赵述评 刘卓澜）4月21日，CBRE世邦魏理仕发布《北京2030年展望报告》内容显示，北京在过去二十年间经历了从以传统核心商务区为主导，到望京、奥体两大外溢拓展商务区崛起和成熟的发展过程。自北京对东西北五环和南四环以内商办用地的严格控制以来，北京中长期核心市场新增供应有限。而未来几年，“两区”涵盖片区内大量基础设施的集中交付，使租户在区域间通勤更为便捷，也在为新兴区域注入活力的同时吸引产业导入。

根据报告内容显示，丽泽、通州和石景山等商务区将进入快速发展期。北京商报记者获悉，丽泽商务区中的唯一购物中心北京丽泽天街已经开业，同时在未来两年，爱琴海、乐堤港、大融城及京西大悦城等多个购物中心将会陆续开业。此外，未来多条城轨、地铁的开通，基础设施发展将使上述区域的通勤更加便捷。

世邦魏理仕分析指出，从开发强度、外溢资源、商务配套、基础建设和产业资源五个维度考量北京各新兴区域的选址价值和优势，并且预判未来十年的发展空间，可见丽泽商务区条件最具先发优势，有望在未来三年内成为又一成熟的拓展商务区。而通州、石景山也将相继进入快速发展期，在未来不同时期为租户和投资者提供优势选择，为市场长期可持续和多元化发展奠定基础。

同时，新兴商圈的区域型和社区型购物中心对具有较强运营能力的投资者来说具有中长期的投资价值。报告中指出，目前北京市区域间的商业发展仍不均衡，海淀、石景山、通州、昌平、房山、顺义以及外围郊区均存在优质零售物业的供应缺口。除了家庭型消费，未来冬奥场馆设施、通州环球影城、房山乐高乐园等重要文旅设施的交付，将刺激旅游型消费；而新兴办公区域未来项目交付，也将为丰台、通州和石景山导入商务型消费。这些因素都将为新兴商圈购物中心提供有力的消费需求和场景支撑。

北京商业地产市场存量更新将刺激多类资产的流动性提升。虽然北京独特的市场地位、主城区稀缺的土地供应以及日益开放和市场化的投资环境，使得核心区域资产尤其是办公类资产，无论在租金还是资产价值上都更具防御性和长期成长性。但是，北京核心区位物业设施和运营模式逐渐老化，与使用方对城市的品质和属性要求不断更新升级之间形成结构性错位，客观上需要运营经验更丰富的投资者接手，为存量物业注入新的活力。北京市在2035城市总规和“十四五”规划中都明确提出发挥投资对优化供给结构的关键作用，加快构建适应城市更新的投资体制机制，积极扩大民间投资。不断完善的制度环境，尤其是土地续期政策的厘清有助解决城市更新投资不确定性，从而吸引更多社会资本参与。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人纪刚表示，“过去五年中房地产开发商和境内地产基金主导城市更新类投资，积累了丰富的项目操盘经验。未来通过与新进入的机构投资者和境外基金合作，还将带动更多成熟优质的资本注入城市更新项目。另一方面，市场化的城市更新类物业在完成改造和实现资产升值后，也将重新入市成为可售的核心型或核心增益型资产，给予投资者更充裕的选择。”