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亏了!南昌这10个小区跌幅超过14%,最高跌幅23.14%,跌得最狠的是……

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  潮退了,就知道是谁在裸泳。

  南昌市场目前很奇怪,两极分化严重:由于限价,新房比二手房火;由于学区,优质学区房比普通小区火。

  大部分二手房小区挂牌大半年,无人问津。

  01

  前段时间我们统计了南昌二手房挂牌量,数据显示, 目前南昌二手房挂牌量达到了61694套,突破6万套


  虽然贝壳找房上显示3月成交高达1000多套,但对于海量库存来说依旧是杯水车薪,由此可见,南昌的二手房市场依旧艰难。

  在统计挂牌量的同时,我们还整理了南昌部分小区的二手房挂牌价。

  其中,位于高新区的新城吾悦广场(商住楼)以23.14%的跌幅,成为南昌跌得最猛的小区,该小区挂牌均价对比上个月,下降2531元/m²。

  其次是南昌县的祥和园,以23.03%的跌幅,排在第二;东湖区的梧桐巷26号小区以22.86%的跌幅,位列第三。

  从4月南昌二手房小区降价top10,我们不难发现, 以商住楼、老破小、别墅为主


  02

  有关注南昌市场的应该知道,南昌非住宅产品形式非常艰难。

  从南昌房信网之前的数据来看,自2015年到2020年以来,5年间南昌非住宅产品整体供过于求,其中只有2017年成交面积超过供应面积,2020年则是5年中成交面积最少的一年。


  在库存量与去化周期数据中,更是可以看到, 截至2020年年底,南昌市库存量约为688万㎡,同比上升14%,去化周期77.6个月(6.5年),同比上升93%


  6年半!这个去化周期,已经是供过过过于求了!而且2020年还有大批的商服用地出让,今后非住宅存量将进一步增加。

  虽然说去年6月南昌市教育局发布了《关于做好2020年义务教育免试就近入学工作的实施意见》,其中新增加了第四类生源,即非住宅“公寓、商住楼”也可作为生源类别认定条件,促进了部分成交,但是总体看来,南昌非住宅产品去化依旧任重道远。

  存量大,去化周期长,开发商需快速回款,“变现”推动非住宅产品降价。

  在二手房领域,降价top10小区,第一类就是商住楼。

  分别位于第一、第四、第五、第九的新城吾悦广场(商住楼)、隆鑫广场(商住楼)、联泰香域中央(商住楼)、商城凤凰印象(商住楼)都属于是。

  新城吾悦广场(商住楼)位于高新区,在建中的南昌地铁四号线北沥站南侧,艾溪湖北岸仅有的大型商业之一,距离南昌三中大概1.5公里左右, 各方面都不错,价格下降的主要原因就是商住楼。


  据安居客数据显示,4月小区商住楼二手房均价8405元/㎡。

  再看看小区自去年5月以来的房价走势,发现最高挂牌价格在2020年的7月,达到了12834元/㎡,最低在今年的4月仅8405元/㎡,价格浮动较大。

  隆鑫广场(商住楼)位于青山湖,距离南昌站只有500米,离地铁二号线顺外站也只有300米左右,出行便利,降价的原因除了商住楼,加上楼龄问题,我也想不出其他理由了。


  据安居客数据显示,4月小区商住楼二手房均价8074元/㎡。

  再看看小区自去年5月以来的房价走势,发现最高挂牌价格在2020年的8月,达到了14876元/㎡,最低在今年的2月仅7368元/㎡,相差了7508元/㎡。

  联泰香域中央(商住楼)位于红谷滩,交通便利,距离地铁一号线卫东站和地铁大厦站都差不多680米左右。


  据安居客数据显示,4月小区商住楼二手房均价18768元/㎡。

  再看看小区自去年5月以来的房价走势,发现最高挂牌价格在年初,2020年12月和2021年1月,达到了26226元/㎡,最低在去年的7月仅15152元/㎡,价格浮动较大。

  商城凤凰印象(商住楼)也位于红谷滩,地铁一号线珠江路站出来就是,隔壁是碟子湖学校,位置可以说非常不错,不过要注意, 虽说商住楼可以作为生源认定条件,不过一般来说,想上热门学校,凭“四类生源”入学可能性基本为零,更别提现在红谷滩学位已达预警


  据安居客数据显示,4月小区商住楼二手房均价9675元/㎡。

  再看小区自去年5月以来的房价走势,最高挂牌价格出现在今年2月份,达到14805元/㎡,最低就是4月,属于价格的回落,整体看来价格还是比较稳定的。

  03

  除了商住楼之外,降价较多的另一类小区就属于老破小了。

  老破小,本身的居住舒适度低,上涨空间小,除了拥有优质学区的小区价格坚挺外,其他老破小小区基本上很难有上涨空间。

  此次降价top10小区,梧桐巷26号小区、南昌齿轮公司生活区、包家巷小区、文化厅宿舍等都属于老破小,房龄较长。

  梧桐巷26号小区位于东湖区胜利路,老城区市中心,地段还是很优越的,周边商业配套、医疗配套齐全,小区大降价的最主要原因应该是之前价格上涨后的回落,再就是小区房龄长、外观破旧,属于真正意义上的老破小。


  据安居客数据显示,4月小区二手房均价10618元/㎡。

  再看看小区自去年5月以来的房价走势,发现小区去年价格比较稳定的,最高挂牌价格在今年2月份,达到了15327元/㎡,最低在4月,今年价格浮动还是较大的。

  南昌齿轮公司生活区位于经开,属于职工居住生活小区,生活氛围应该挺不错的,就是位置挺尴尬,再加上是老旧小区,以至于小区价格上不去。


  据安居客数据显示,4月小区二手房均价5362元/㎡。

  再看看小区自去年5月以来的房价走势,发现最高挂牌价格在去年8月,达到了6583元/㎡,最低这个月,价差1221元/㎡。

  04

  别墅产品,由于总价、单价均高,所以挂牌价在二手房市场上浮动较大 ,因此南昌降价top10小区第三类就属于别墅产品。

  江南院子位于南昌县银三角板块,周边环境还挺不错,而且随着银三角的大热,配套也开始逐渐完善;距离地铁三号线银三角北站约3.1公里,有点小远;小区低密居住舒适度高。


  据安居客数据显示,4月小区二手房均价13846元/㎡。

  再看看小区自去年5月以来的房价走势,发现自去年8月涨价之后,小区的房价还是比较平稳的,维持在1.75万+/㎡以上,3月价格开始下降,4月继续回落,在13846元/㎡,相差近4000元/㎡,作为别墅产品,挂牌价格上下浮动4000算比较正常的现象。

  写在最后

  纵观南昌房地产市场,依旧以新房为准。

  特别是新房限价所导致的价差,让部分楼盘性价比很高。二手房市场虽然有所回暖,但面对突破6万的库存来说,依旧形势严峻。

  但对于想买二手房的朋友来说,不失为一个契机,说不定能捡漏,毕竟房多人少的情况下,是以买方市场为主的,还是那句话,多看多比较。

  免责申明:

  数据来源于安居客、贝壳找房、南昌房信网等,仅供参考!

  -END-



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