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房贷加息来了,意味着什么?

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  4月20日,央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新的贷款市场报价利率(LPR),结果:

  1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,连续12个月没有调整。



  很多人并不知道LPR的重要性,实际上它与普通人息息相关。比如我们去买新房,售楼小姐会告诉你现在的房贷利率是LPR+ XX个基点。如果是珠海,她会说首套房贷利率是LPR+65个基点,如果你不了解,肯定听不懂,实际上房贷利率就是4.65%+0.65%=5.3%。

  在贷款方面,LPR就是目前事实上的“基准利率”。

  在2019年8月份之前,国内的贷款方面的基准利率是银行贷款基准利率,2015年10月后5年期以上贷款基准利率是4.9%。如果你到银行申请房贷,银行一般会在贷款基准利率基础上给一个上浮。我们假定是20%,那么最终你的贷款利率是:

  4.9%(1+20%)=5.88%

  后来,LPR成为新的“贷款基准利率”,银行贷款利率的计算就从“上浮”的方式变成“加基点”的方式。

  如果是目前的房贷利率,那么计算就是5.88%=4.65%+1.23%,即加123个基点。

  为什么房贷利率是采用5年期的LPR,而不是1年期的LPR呢?

  因为房贷是长期限的贷款,一般是20年,所以采用长期限的LPR(5年期)。

  房贷利率=LPR利率+基点

  LPR利率由央行定,而基点则是由各城市定,基点一般随着房地产调控政策的变化而变化,但个人贷款的基点确定后,合同期限内固定不变。

  什么意思?

  比如如果你现在在深圳买房,首套。按照深圳目前的首套利率4.95%,那么基点就是30,即(4.95%-4.65%)。那么这30个基点在20年内是不能变的。

  如果一个月后,深圳的房贷利率上调,变成5.05%,那么基点就是40,即(5.05%-4.65%)。这时候你买房,基点就变成40,这40个基点20年的合同限期内保持不变。

  根据融360大数据研究院发布的4月份(采集期2021年3月20日-2021年4月18日)42个重点城市房贷利率监测数据:

  

全国首套房贷款平均利率为5.31%,环比上涨4个基点;二套房贷款平均利率为5.59%,环比上涨2个基点。


  房贷再加息!


  42个城市中,22个城市的房贷利率平均水平环比上涨,10个城市的涨幅在10BP以上。

  2021年4月,一线城市中,广州地区的房贷利率继续上调,首套房贷利率环比上涨11BP,二套房利率环比上涨10BP。

  21个二线城市的房贷利率环比上涨,9个城市的首套房房贷利率环比涨幅超过10BP,中山、惠州和东莞的首套涨幅位居前三;大连和哈尔滨的房贷利率本期涨幅也较大。

  也就是说近期房贷利率上调了。但根据公式(房贷利率=LPR利率+基点)。近期的房贷利率上调主要是部分城市基点上调的结果,而不是LPR利率上调的结果。


  影响:

  1、基点上调对新购房者来说,需要长期背负较高的基点,同一基准利率水平,其房贷利率更高,买房成本更大。

  这就好比两个人以同一速度爬山,第一个在山底,第二个已经走了三分之一,两人同时攀登,肯定是第二个人爬得更高,但对购房者来说这里的高并不是好事。

  2、基点的上调对于已购房者来说不构成影响,因为合同期内基点是不变的,从这点来说是好事。这相当于交房租,你和房东签了两年,每月3000元。两年内,房租涨了10%,但你的还是3000元,把成本锁定了。

  3、5年期LPR利率上调也会导致房贷利率上升,而且是整体性的。但LPR是一个变化的利率,有升也降。短期内随着房地产调控的收紧,5年期LPR利率有上升的可能性,到那时房贷利率也会成上升。但长期看,LPR利率不断下降是必然,因为老龄化加深之下,经济增速会随之放缓,这时需要货币政策的逆周期调节,利率持续走低。所以,对于购房者来说,买房能贷款尽量贷款,因为通胀会帮你减轻部分负担。

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