满城尽是限售房，杭州本地投资客再接棒！未科三兄弟是泡沫？

　　01

　　3月达成天量之后，二手成交仍在高位运行。

　　上周，杭州市区二手房签约逾2400套。按目前速度，4月整体成交量保持万套上下，已没有悬念。

　　不过，一线网红次新房大多已无量空涨，主力成交来自购买力向三四梯队房源的溢出。唯有两个例外，一个是创世纪领衔的奥体，另一个是未来科技城三兄弟。

　　好找房平台显示，近30天（截至4月20日），中南樾府网签18套，阳光城未来悦17套，东原印未来8套。

　　而且这三个盘的网签价，最高均都超过了6万。

　　一套100㎡的房源，总价超过600万，妥妥卖得“又贵又多”。

　　同期，未科的华夏四季、星空、溪望等，只有5套、0套和2套。

　　这不是未科三兄弟第一次发力。

　　过去的3月，同样成交凶猛，未来悦19套，樾府15套，印未来11套。

　　昨晚8点，我开车回家顺路又去未科三兄弟绕了一圈，每幢楼几乎都只有零星两三盏灯火，看起来人气寡淡，和它们在杭州二手市场霸榜的热闹，形成鲜明对比。

　　有人说是因为码农还没下班，有人说是交付时间太短，但去中介店问一圈，答案却更出人意料。

　　02

　　“主要是本地投资客陆续接棒，投资兼自住，外地炒房客已经开始退场了。”未来科技城的资深中介小蒋说。

　　这是一个奇妙循环迈出的新一步。

　　故事的开头是这样的，去年起，未科三兄弟相继交付，来自深圳的各种“渔村XXX”杀入概念十足的未来科技城，从三兄弟初始投资客手里，收走了一大批房源。

　　自那以后，未科三兄弟话题不断，截图日更，成交价每月创新高，直至一口气涨到6万+，今年初开始终于缩量横盘。

　　如今，“后知后觉”的第三批投资客再度入场，6万起步开启新征程。

　　比如在城西工作的聂先生，上月入手了一套未来悦的111㎡，总价近700万不含车位。加上税费，整体750万朝上。

　　“主要是投资目的。”在聂先生看来，绿汀路tod出让在即，板块还有很大的上行空间。

　　另一方面，随着未来科技城外溢区，如闲林、老余杭等二手价格日渐坚挺，部分此前无奈外溢的购房者，开始向核心区置换。

　　“码农卖一套闲林的房子，加点积蓄，勉强够得着三兄弟了。”小蒋告诉我说。

　　那为什么没有出现新一轮外地投资客接棒？

　　市场大环境的转向，是主要原因。随着“深房理”事件持续发酵，加上信贷政策的不断收紧，外地投资客必然不敢再冒进，离场情理之中。

　　03

　　有时候，时间可以化解一切。

　　就在今年初，绕城外的未科三兄弟突破6万大关，还一度引得“人神共愤”。但横盘两三个月后，在不少接盘者眼中，它们已经显得颇有性价比了。

　　“主要是杭州其他高位板块的衬托，如奥体、蒋村，和一些学区炒作凶猛的桥西、蓝孔雀等。”小蒋分析道。

　　举个例子，在奥体、申花、蒋村，六七百万只能买个89㎡小户型。而在三兄弟，有大把的四房户型可选，还能够买上一个车位。

　　何况对多数购房者而言，论题材概念，未科与奥体都是一个量级的王者。

　　“奥体跳涨后，很多需求被挤压到未来科技城了，特别是三兄弟这里。”附近一中介表示，年后明显感到，扫货的投资客多了起来。

　　“反正都是宇宙中心，买得起哪个就上车哪个呗。”

　　的确，年后但凡有题材，都会得到疯狂炒作。如文澜、崇文“民转公”后的桥西桥东，甚至连青山湖科技城二手房都涨了20%。

　　相对来讲，未科三兄弟静静地蛰伏在那里。某种意义上，算是“补涨”。

　　04

　　仔细分析，你会发现一个很有趣的事实。

　　近90天内，杭州卖得“又贵又多”的4个典型次新盘——创世纪、樾府、未来悦和印未来，相比其它“贵房子”，小户型占比都特别高一些。

　　以未科三兄弟为例，3月一共成交45套，其中115㎡以下小户型占比达68%，90㎡小户型占比约40%。

　　三兄弟中成交量最高的未来悦，19套中就有17套是115㎡以下小户型。

　　一方面，户型小意味着即便单价很高，总价也相对可控，投资客会更青睐这些流动性强的标的。

　　但另一方面，单价奇高但户型偏小，如果还没有强势学区，面对的自住客群其实是有些错位的。尤其像奥体的创世纪，单价攀上8万后，基本就进入自住“富人看不上，中产不够住，穷人买不起”的状态。

　　惟有对继续上涨抱持信念的投资客，还在坚定接盘。

　　未科三兄弟则处于一个临界点，6万的单价很高，但还没有高不可攀，六七百万买个小四房，既有不错的流动性，对一些中产自住也是可以接受的。

　　所以目前，进场接第三棒的本地投资客不少，却也不乏自住改善家庭。

　　虽然来得有一点迟，但你不能说他们不明智。

　　面对这“满城尽是限售房”的反常行情，无论购房动机是什么，他们终于醒悟到二手房也可以是一个避风港。

　　如果叱咤风云如巴菲特，都抵挡不过漫灌的货币“洪水”，放弃了自己信仰一辈子的“价值投资”，又怎能呵责普通人无奈下的避险行为？

　　05

　　只是，如果未科三兄弟从目前6万+的价格水平，再向上大步跨越，就会陷入与创世纪一样的悖论——大量无学区天价90㎡，成为“投资客卖给投资客”的专属金融衍生品。

　　一座空中楼阁！

　　至少我身边的朋友，有人花千万去买一套春江花月或东方福邸的二手大户型改善，但没人花千万买无学区90㎡自住。

　　当然，中国楼市的事，从来不能用通常逻辑去解释。

　　缺少自住客户群体，就像难以启齿的租售比一样，短期内未必会影响“无学区天价90㎡”的升值轨迹。投资客和投资客自己玩的游戏，有时候更能玩出花来。

　　有些领域，你明知道它充满泡沫，但正如任泽平说的是“最坚硬的泡沫”，只要还没破，你不参与其中就是输家。

　　如今的中国楼市，就是人类欲望的露天大展厅。

　　除非您能回到原始人的生活，否则这架大机器只能继续向前。要生存，必须训练自己洞悉人性的本领。

　　最后的结局，要么泡沫破裂，要么未科的码农们，用青春和发际线追赶房价。

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