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广州调控之限价之谜

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  这个周末,广州楼市最大的话题,是横沥岛上的旭辉耀玥湾,开盘了

  作为炙手可热的南沙自贸区中独一无二的金融岛,横沥还是一片黄土就已经火得不行,岛上项目收筹收到手软。

  而作为岛上第一个正式开盘的住宅,最大的悬念就是价格能干到多高。

  毕竟,隔壁没地铁的灵山岛,尾货都卖到小4万了。这儿虽然荒,好歹有个18号线的地铁口啊!

  结果,价格表一公布,整个广州的房产自媒体都炸了——最低价居然只要2.8万!

  

  局姐仔细看了一下,这批笋货数量不多,首开两栋,在每个楼栋也就那么不到10套,但真的,足够便宜。

  同一栋楼里,正常的价格是3.7-4.2万,而超便宜那几套,是2.8万起。

  换个角度看,同一个户型,同一个朝向,5楼和6楼之间的楼层差,是一平米7000-8000,占总房价的30%上下!

  有点忒吓人了。

  为什么这么便宜?现场的图片显示,主要的原因是底层户型被售楼部遮挡了江景。

  

  但讲真,不过就是一个普普通通的横沥水道嘛!

  一般在产品定价中,其他方面都一样,景观溢价能有20%就顶天。这个盘里江景的溢价,也太高了吧。

  

  再看看另一个价格成迷的盘。

  老黄埔的中鼎珺合府。

  前段时间,有业内大V爆出价格:4.8-5.5万,“传说拿到了预售证,马上可以卖”。

  这个价格,在老黄埔那是非常划算的。毕竟,3月底富颐的吹风价已经到了5.1-5.7万了,还有一群人等着抢。

  这后开的楼盘,价格居然比前面的还便宜。

  局姐去了现场,现场也很有意思。

  该布置的已经布置上了,销售透露的吹风价比网上的价格高接近一万,也确定月底开盘。但负责人非常笃定:

  没有吹风价,没拿预售证,不知道啥时候开盘,一切看政府的意思行事。

  阳光家缘查了一下,预售证确实是没有的。

  

  那么,到底谁说的,才是真的呢?

  

  说这个之前,先捋一下最近广州的调控风声。

  早在3月,邓浩志的微博就传出风声——老黄埔即将限价5万/平,但这消息一直没有官方消息实锤。

  因为老黄埔几大新盘从当时至今,一张新的预售证都没发出来,包括上面被爆料“拿到了预售证”的中鼎珺合府。

  4月初,广州发文加码调控(具体可戳《调控实锤!广州哪儿的房价最危险?》)调控内容包含好几个方面。

  其中一项,就是新房“价格指导”

  原文这么说的:

  “广州全市范围将加强对新建商品住房价格指导,指导开发企业合理定价,对定价过高不接受政府价格指导的项目,暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。”

  这一条,被业内解读成限价政策落地

  新政出来没几天,广州和另外四个城市一起,被住建部约谈。

  约谈一周之内,东莞开会表态尽快“落实一城一策”。

  而合肥和宁波陆续出了调控实锤,基本围绕热点新盘“限价+摇号”组合拳,热点区域二手房制定指导价来实现。

  而广州更有意思了,既不调控升级,也不开会表态。

  只是默默约谈了六个区,把制定调控政策的锅又……踢给了区里。(具体可见《很快,你的房子卖多少钱,你说了也不算了……》)

  关于限价,没有任何的官宣。

  但我们私下打听了下,有业内人士透露了一些情况。

  比如说,黄埔的在售楼盘已经被窗口指导,不采取“一刀切”的方式,也没有具体的指导价格。

  而是采用“本月网签备案价不超过上个月最高网签价”;如果从来没有开过盘的项目,备案指导价“参考同一街道其他项目”。

  同时,还有一句“同一楼盘,同户型,本月的成交均价不能超过近两周的均价”。

  而南沙也已经被悄悄限价——比如横沥岛,备案均价不能超过4万

  所以,可以合理怀疑,为了拉低房价,旭辉开盘出现了巨大的价差。

  奇怪的是,这一切都没有公开官宣。在吃瓜群众的眼中,新房限价这事儿被翻来覆去说了接近两个月,完全没有任何明面上的进展。

  这是为什么呢?

  或许,和集中供地的计划有关。

  广州是首批22个实施全年土地集中供应的城市(具体可见《神仙操作!一年只卖三次地,到底便宜了谁?》),首批供应的土地即将在4月底入市,而这一批土地的面积,大约占全年的60%

  在这次土地供应之前,市场的热度,似乎是不好被严厉打击的。

  但供应之后,谁知道呢?

  以上。

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