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临惠阳房价近9万?深中砸向坪山,为什么我劝你别碰?!

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  临惠州惠阳不到5公里的一个楼盘,就在坪山区燕子岭公园的东面。

  如今这个楼盘的大部分挂盘价,与指导价相去甚远。

  挂盘价已经接近9万/㎡,指导价才3.71万/㎡,中间落差已经基本5万/㎡起步。

  坪山的房价中,已经有这么“逆天”的存在了吗?

  没错,确实存在了,只不过是个别学区的学位房楼盘而已。

  那么,我现在说的这个坪山“神盘”,便是豪方菁园。

  它为什么这么神呢,请听我一一道来。

  

  1、不受待见,价格低洼

  这个2012年入伙,不算新但也谈不上旧的楼盘,处在深圳坪山与惠州惠阳交界不远的地方。

  你只要爬上楼顶高出,就能看惠阳龙光城的夜景。

  楼盘不大,占地面积才10900㎡,有2栋25层高综合住宅楼,其中1-2层为商业裙楼。

  总建筑面积4.5万㎡,容积率4.10,总户数572户,车位281个。

  主力户型为38-57平米的住宅商品房,属于典型的不能再典型的刚需上车盘。

  

  你别看这个楼盘,主推的户型面积段那么“袖珍”,但是户型格局设计非常的讨巧。

  尤其是50㎡左右户型,做小成2房,甚至是能改成小3房的案例,也比比皆是,非常讨喜。

  

  (参考户型图,来自贝壳找房)

  很可惜,它出生的哪地儿,厂区环抱中,附近也没几个像样的居家商品房。

  一出生,就被烙上了“不受待见”的烙印,成了鸡肋商品房。

  关注度一直处在“被遗忘”的角色中,不能自拔。

  2、坪山高新园附体,名校引入,价值升天

  好在这10年来,尤其是近3年,坪山区的区域产业转型升级发展还算喜人。

  深圳要发展高科技产业,坪山的各方面要素成本都相对不高,产业转移性价比还是不错的。

  为了平衡发展,借助深圳东西部各自的优势,将深圳发展蛋糕再上一个台阶。

  在坪山区,深圳市政府支持坪山做大做强高新产业区。

  所以在坪山规划了面积 51.6 平方公里的土地,建设一流高新区园。

  这个坪山高新园,相当于6个南山高新区大,具有良好的交通区位优势与工业基础。

  现有可直接利用的产业用地达2.74平方公里,未来可开发潜力的产业用地达17.2平方公。

  

  你看,有“可开发、能开发”土地就好,

  并且这里可是全市产业空间储备最大、集中连片区域最多的区域之一。

  有快速可开发的“富余”土地,就是发展最底层、可炫耀的资本。

  所以在坪山高新区,可以用来承载发展以“创新药、智能车、中国芯”为代表的高端制造业。

  可以落地兑现一批新一代信息技术、生物医药、绿色低碳产业。

  搞高端医疗器械、新一代宽带无限移动通信网和新能源汽车研发等产业。

  坪山高新区已经虚拟以待了,就看过程中,如何才能吸引更多的高科技企业、优质项目、高水平人才到坪山高新区落户。

  加快坪山高新区建设成为世界一流的高科技园区了。

  很显然,引入全市顶级的优质教育资源,就成了其中非常重要的一环。

  说了那么多,绕了那么一大圈,我想讲什么呢?

  

  豪方菁园,当初是生错了地方,但是现在老天爷的赏赐,赶上了好时代,现在它脚下的土地,山鸡变凤凰了。

  因为现在它身处的位置,如今临近已经华丽转身的坪山高新科技园,由此还引来了两大顶级名校集团的教育资源的布局落地。

  一个是深圳高级中学东校区。另一个就是坪山第二实验学校,也就是现在还在遮遮掩掩、但是懂得人一眼就能看穿,它就是深圳中学坪山创新学校的马甲而已。

  豪方菁园就在这个深圳中学坪山创新学校的学区里,属于学区内目前为数不多的,看着还比较像样的住家楼盘。

  3、价格“顶部”,不建议入手

  目前坪山第二实验学校,已经确定今年秋学季开始招生。

  从去年下半年开始,已经开始有人推测出坪山第二实验学校会花落谁家。

  而现在,无论从规划数据指标,还是学校建筑风格设计,坪山第二实验学校大概率为深圳中学坪山创新学校无疑。

  所以,豪方菁园也从当初无人问津的价格,到如今价格的高度拉升表现,令人感慨不已。

  2017年,豪方菁园挂盘均价月3.94万/㎡。

  2018年,挂盘均价有所下跌,回落至3.75万/㎡。

  2020年9月,成交均价就已经到达5.3万。

  时至今日,挂盘价格单价已经接近9万/㎡的高度,确实看着吓人。

  

  (底图来源,深圳市全景再现)

  但是论总价,还是跟原关内同集团的顶级名校价格,差距还是蛮大的。

  在坪山属于贵的品种,但在原关内就还算不贵。

  之所以会出现这种学位房价值“山鸡变凤凰”的现象,哪怕是在坪山区这个偏远的行政区域里,

  偏远的地段位置上,也很好解释。

  只要是单片学区划分上,被类似这种深圳四大名校收编的情形。

  学区内学位房价值,大概率会出现“山鸡变凤凰”的价值跳跃现象。

  不过,这里的行情,从去年下半年开始,到现在已经经历了“两拨”行情。

  我的判断是,价格已经到达了阶段性见顶。

  如果未来这个深中坪山创新学校的的教学成果,如本部一样出色。

  那么这里的学位房价值,单现有学区划分模式下,非常值得期待。

  如果不太给力,近9万/㎡的坪山高度,将大概率面临横盘及价格回调的更大压力。

  所以我的建议是,如果你有闲钱没有去处,不太建议你现在就入手。

  如果你是本地人,自用学位,酌情可以考虑。

  4、学位房的选筹逻辑,价值“三大”定律

  关于这种“价值跳跃”的现象规律,在去年11月份举办的学位房线下活动讲座里,我已经跟大家提前说的很清晰明白了。

  有价值的学位房:

  第一,是弱校被强势学校收编的学位房;

  第二,是学校由差成绩变为好成绩的学位房;

  第三,强势学校序列里,跨区出现价差的学位房。

  以至于我在给四大名校,或者八大名校的老师做学位房置业方案把关的时候,我经常跟他们开玩笑讲。

  你们学校集团,到底有没有想法在什么地方开始新的学校。

  比如直接派管理层过去管理学校,名师、教师轮训过去教学,新学校和本部共享教学资源的那种新学校。

  

  如果有,请提前悄悄地告诉我,打枪的不要。

  这个时候,我们可以好好研究,这个新学校的学区划分,

  大概会往什么方向敲定,哪些楼盘会更容易被划入到学区内。

  这样我就可以帮你以更低成本的价格入手,提前布局好这里的学位房,

  帮你规划“买对的学位房、上对的学校、最终还解决资产财富增值”的学位房置业方案。

  所以,尤其欢迎“四大”或“八大”的老师们,有空来我这里坐坐,你有好料,我有好茶,共享共赢。

  最后,欢迎大家订阅“深圳学位房攻略”,未来我们会在学位房专业文章贡献方面,输出更多的干货。

  包含不限于学校梯队划分名校崛起、学位房政策变动及趋势分析、学区范围调整及预测、学位房热点事件深入浅出评论等等方面,带来有价值的分享。

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