被融创甩开700亿差距，保利2020年狂掷2353亿拿地

保利的5000亿比预期迟到了一年。

4月19日盘后，保利向外界公布了2020的业绩表现。2020年，公司实现签约金额5028.48亿元，同比增长8.88%。

但达成了5000亿元规模的保利，依然没有“重回前三”。从第三方数据来看，保利2020年位居行业第五，与第四名融创有着约724亿元的差距。

差距之下的保利似乎没有放弃追赶。在2020年政策高压及疫情影响下，保利无惧“三道红线”逆势拿地2353亿元，平均楼面地价提升至7388元/平方米。

盈利增幅创新低

2020年，保利实现营收2432.08亿元，同比增长3.06%；净利润同比增长6.64%至400.48亿元；归母净利润则同比增长3.54%至289.48亿元。

3.54%的归母净利增幅显然是不及市场预期的。年报披露的第二天（4月20日），保利以14.39元的价格低开，期间股价最低跌至14.08元，最终以14.12元的价格收盘，跌幅为3.09%。

将时间线拉长可以看到，保利2020的归母净利增幅为近四年以来的最低值。

东财Choice数据显示，2017年至2019年，保利的营收增幅分别为-5.45%、32.95%、21.29%；同期对应的归母净利润增幅分别为25.8%、20.98%、47.9%。

事实上，2019年是保利的一个小“高峰”，47.9%的归母净利润增幅远超市场预期。然而仅时隔一年，保利便由“超预期”变成“不及预期”。

这背后是保利向下走的毛利率水平。2020年，保利毛利率同比下降2.38个百分点至32.59%。对于毛利率下跌的原因，保利在年报中解释称，“主要由于2017年-2018年获取的高地价项目成为结转主力，相应拉低利润率水平。”

公司的业务分布来看，2020年，保利国内六大片区中华南、华东、中部、华北四大区域的毛利率水平均出现不同程度的下跌。

其中，华东片区的毛利率跌幅最大，该指标较2019年减少10.73个百分点至20.28%，成为了保利五大重点片区中唯一一个毛利率水平低于30%的区域。

受毛利率下跌影响，保利同期来自该区域的营收同比下跌9.44%至467.92亿元。

保利将华东片区的营收下跌归咎于结转规模和结转结构的影响。但实际上，这已经是其华东片区毛利率下降的第二年。

2019年，保利华北片区尚未发力。在当期四大重点区域中，华东片区的发展露出“颓势”。彼时，该区域毛利率较上一年减少2.72个百分点，尽管维持在31.01%的水平，但在另外三大片区皆增长的背景下，华东的下跌就显得尤为突出。

2020年，保利来自华东片区的结算收入为466.74亿元，而2019年则为514.42亿元。

较为欣慰的是，保利年度税金等支出的减少有效对冲了毛利下滑的影响，公司同期净利率为16.47%，同比增长0.56个百分点。

疯狂拿地2353亿

在毛利率下行的行业趋势下，保利似乎并没有动摇对规模的渴求之心。

2020年，保利共拓展项目146个，拿地面积同比增长19%至3186万平方米，拿地金额则同比增长51%至2353亿元。公司拿地金额为销售金额的47%，同比提升13个百分点。

在去年的拿地动作中，保利进一步加深了对核心城市的拓展。公司全年38个核心城市的拓展金额占比达83%，同比提升4个百分点，新增货量中住宅类占比约为85%。

截至2020年末，保利所拥有的在手资源达17096万平方米，其中38个核心城市占比65%；其中待开发面积7747万平方米，可满足公司2-3年的开发需求。

补足“粮仓”固然对保利未来的发展提供了保障，但大手笔拿地也同样考验着保利的现金流水平。

截至2020年，保利经营活动现金流量净额同比下跌61.31%至151.5亿元。对于该指标变动的主要原因，保利坦言，“主要为项目投资规模增加，支付合作单位往来款增加。”

记者注意到，61.31%的跌幅或许已是保利有意控制后的结果。东财Choice数据显示，截至2020年三季度，保利经营活动现金流量净额为-181.58亿元，同比下跌幅度达296.92%。

2020年，保利货币资金为1460.08亿元，同期短期借款同比增长52.45%至47.77亿元；应付票据及应付账款达1514.83亿元，同比增长33.87%。公司一年内到期的非流动负债为597.99亿元，负债总额达9847.37亿元。

“三道红线”标准来看，截至2020年末，保利剔除预收账款资产负债率68.74%，净负债率56.55%，现金短债比1.82，归为“绿档”。