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激荡41年,看广东“四小虎”中山如何突围

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  1984年10月29日,霍英东邀请一位中央领导视察工作,地点就在中山温泉宾馆

  改革初期,这家宾馆来头不小:出资者是霍英东和何鸿燊,设计者是建筑大师莫伯治,题名者是邓小平。

  这是中国大陆第一个中外合营的宾馆,开风气之先。

  1980年12月28日中山温泉宾馆开业时,引发轰动,每年参观人数高达一两百万。为了控制流量,不得不收取门票2角一人。

  在中山温泉宾馆后面的罗三妹山,邓小平留下了改革“不走回头路”的名言。

  而正是中山温泉宾馆的成功,才有了后来的中国首家五星级酒店——广州白天鹅宾馆

  

  | 中山温泉宾馆开幕

  

  广东四小虎:中山腾飞

  中山温泉宾馆开业后的第七年,新华社广东分社记者王志纲和同事跑遍珠三角之后,相续写出了《珠三角洲启示录》、《广东跃起四小虎》 两篇文章。

  东西南北中,发财到广东。

  此后,顺德、东莞、南海、中山被称为广东四小虎,摸着亚洲“四小龙”过河,如同开了外挂一般。

  当时这四座城市在社会生产总值、国民生产总值、工农业生产总值及国民收入四个指标方面,年平均增长率都达到或超过20%,远高于全国水平。

  而“四小虎”发展路线与路径,又有所不同。

  东莞:香港产业转移的第一站,东莞走的是来料加工,“借船出海”的路子;

  顺德:四小虎之首,乡镇企业大发展,既接地气,也有活力;

  南海:个体经济活跃,村村点火,户户冒烟,全民致富;

  中山:地方国营齐发力,家电崛起;

  上世纪80年代中后期,千叶牌电风扇,远销海外,而后“威力”(洗衣机)和“南风”(空调)席卷全国,成为中山三大家电品牌。

  

  |小时候很多人家里的老电扇

  

  改革转型:中山的踌躇

  当年“四小虎”中,最有实力实现突围的其实是中山,有自己的厂牌,更有研发能力,但在90年代末到千禧年的第一个十年,中山并没有把握好。

  如今四虎当中,“两虎合一”的佛山最先迈入万亿GDP;东莞也即将加入万亿俱乐部;而中山也在迫切寻求经济的转型升级。

  中山的踌躇与失意,从商业奇才——段永平离开小霸王,把步步高“双手”送给东莞,或许就是一个很好的注脚。

  1989年3月,段永平辞掉北京电子管厂的工作,坐火车一路南下,到中山怡华集团下属一间亏损200万元的小厂当厂长。

  当时,万元户屈指可数,而200万更是一个天文数字。

  为了扭转亏损的局面,段决定不做家电,就搞电子游戏机,随后中山霸王电子工业公司正式成立。

  仅用几年时间,段永平就将小霸王从昔日负债累累,做到产值逾十亿。

  而小霸王游戏机,也成为80后、90后童年集体的回忆。

  明晰的远见和非凡的创新能力,段永平在1999年被《亚洲周刊》评为亚洲行业领袖。

  但是,段永平向中山怡华集团提出对小霸王进行股份制改造,没有被通过。

  小霸王再牛,段永平也只是一个“打工皇帝”。

  于是他决定离开怡华,离开小霸王,出走东莞,成立步步高。

  后面的故事,大家也都知道了,步步高后来又孵化出了OPPO、VIVO手机。

  这让东莞点亮了智能手机产业链上的“科技树”,而正是这个丰富的产业链,让华为进场成为可能。

  反观佛山顺德,在上世纪90年代,冒着风险改革,结果成就了美的与碧桂园。

  有时候,产业升级就是慢慢爬坡,“不经意间”发生。

  

  |童年的快乐源泉

  

  大湾区时代:中山谋求弯道超车

  当然,中山也不是没有机会。

  大湾区时代,属于中山的高光时刻,才刚刚开始。

  2019年春,伶仃洋畔,粤港澳大湾区一纸宏图,11城珠联璧合,立志比肩全球三大湾区。

  在《规划纲要》中,中山提名9次,成为继广深珠之后的又一重点城市。

  这里地处珠江两岸核心地段,北部靠近广佛,东与深圳和香港隔海相望,南与珠海市接壤,周边热点城市密布。

  |中山,横跨中国三大自贸区

  未来,中山与广州、深圳两大超级城市的联系,还会加强。

  当中,正在建设的深中通道(预计2024年通车),将深圳与中山的距离,缩短至30分钟,再也不用绕道虎门大桥或南沙大桥。

  众所周知,深圳不到2000平方公里的土地,实际管理人口超过2000万,人地矛盾突出。

  土地的稀缺,必然带来产业和人口的外溢

  历来,深圳产业升级的步伐本来就是从罗湖、福田再到南山一路向西,深中通道的开通,让产业升级,有机会跨越珠江。

  |中山将成为珠江西岸枢纽

  不仅是深中通道,广州地铁18号线也将延长至中山、珠海。

  如果说,深中通道让深圳概念区崛起;随着广珠城轨开通、18号线的快速推进,中山也有机会融入广州的核心产业圈。

  就在上个月,广州公共资源交易中心发布了18号线延长线中山段沿线征地拆迁摸查及费用测算。

  

  |数据来源:广州公共资源交易中心

  根据规划,未来三年中山还将投入1400亿元,打造珠江西岸重要的综合交通枢纽。

  广珠城轨加持下,一旦深中通道和广州18号线延长线建成,未来从中山出发,1个小时可直达大湾区所有城市。

  珠江东西两岸互联互通,坐拥珠江口的中山是最大受益者之一

  如今的中山,拥有3个超千亿级产业集群、5个超500亿元产业集群、18个产业鲜明的特色镇、38个国家级产业基地、华帝和欧普照明等561个省级以上名牌。

  根据广州、中山签署的战略合作协议,两座城市未来将在基础设施对接、港口航运、产业发展协同、公共服务等领域合作。

  

  中山价值觉醒,带来市场机会

  中山区域价值的觉醒,也为楼市带来机会

  尤其是站在大湾区角度,深圳、广州、东莞等城市房价已经突飞猛进,随着新一轮调控的升级,热钱会逐渐从大热的城市和区域撤出,涌入佛山、中山

  近期,距离番禺仅几公里的顺德陈村拍出佛山楼市地价新高,而不是千灯湖或者祖庙。

  板块轮动已经开启。

  从今年1月开始,中山的网签数据创新近两年来的新高。

  春节过后,这一波行情并没有停止。刚刚过去的三月份,中山成交同比大涨38%。

  市场已经开始用脚投票。

  

  |数据来源:合富研究院

  中山市场与广州楼市一样,分化越来越严重。

  其中,中山有三大价值高地。

  一个是以东区为代表的老城区;二是以火炬开发区、翠亨新区为代表的临深板块;三是以广珠城轨南头、18号线延长线石岐等片区为代表的“广州概念区”。

  换句说,中山楼市同时受到广州、深圳以及本地三类客群的影响。

  但是,相对来说,中山东区、火炬开发区、翠亨新区、石岐等片区的房价已经涨过一轮,价格并不便宜。

  而更靠近南沙的南头TOD板块,还是价格洼地,价值高地

  |数据来源:安居客

  不过,过去一段时间,南头楼市存在感并不强,一方面是区域价值还没有被充分挖掘,另一方面,没有标杆项目的带动。

  直到今年,星河在中山推出首个项目——星河盛世的亮相,才改变这一格局。

  

  |星河盛世鸟瞰图

  发轫于深圳的星河控股集团,是一家敢于突破的企业。

  说起星河,如果你关注过南沙,对它一定不会陌生。是的,它与南沙结缘已深,星河丹堤、星河盛世、星河山海湾......,一个个标杆项目,如数家珍。

  当中,COCO Park,是星河一个大放异彩的商业IP。

  在城市更新领域,其在南沙打造的东湾村,就将广州第一座COCO Park落户于此,承担区域最为重要的商业配套功能。

  村民和业主直接受益,这也让星河·东悦湾成为南沙明星网红项目。

  

  |深圳福田COCO Park

  作为星河在中山的首个项目,星河盛世无论是所处的区位,还是楼盘品质,产品以及配套,都有自己的独特优势。

  其一:项目所处的南头,是国家级家电品牌基地。

  南头仅28平方公里的土地上,聚集了4200家企业,坐拥TCL空调、长虹电子等众多龙头企业。

  中山最硬核的产业,就在这里。

  其二:星河盛世临近南头镇政府,周边有教育、交通、医疗等配套。

  在项目半径1公里生活圈内,南头最核心的商业、教育、休闲、交通等配套,统统都有,而且还在升级

  比如教育,项目周边有5所学府,包括省一级资质学府南头中心小学和南头初级中学、南头民办标杆南头三鑫学校和华晖学校等。

  | 项目区位图

  其三:星河盛世直线距离约800米,就是广珠城轨进入中山首站——南头站

  在政府的规划站里,未来的南头将打造成为一个TOD新城,规划有120万方超级商业综合体海雅缤纷城,将引入中山北首个喜来登酒店、中山最大的华润万家旗舰店。

  从地图上来看,南头正在搭建一个串联广佛中珠的立体路网。

  |南头区位图

  从南头站出发,可通过广珠城轨,1站到佛山,2站到广州南站,全程仅约30分钟(时间参考:中国铁路12306);

  或者,开车2公里从南头高速出发,沿着广中江/广珠西线高速,40分钟就能到番禺。(路线、时间参考百度地图)

  这让中山生活,广深工作成为可能。

  其四:南头镇城市更新资源930宗面积1287公顷,未来城市将迎来翻天覆地的变化。

  

  |南头新增城市更新资源

  其中,项目临近的的北帝社区,也在布局改造工作,很快会落实。

  其内涵包括城市结构、功能体系以及产业结构的更新与升级,高效利用土地打造高质量发展新引擎的历史机遇。

  未来,随着城市界面和配套逐步完善,片区发展潜力,更有想象空间。

  |星河盛世与周边北帝社区的位置示意图

  周边配套持续升级,而星河盛世的品质,却肉眼可见。

  整个项目,规划有7栋住宅,纯点式布局,带有儿童主题园林,邻里中心,是南头难得一见的品质项目。

  

  | 星河盛世效果图

  与千篇一律的欧式园林不同,这一次星河为中山带来了前所未有的儿童主题园林,绿化率高达38%

  一般的社区,给到孩子的游乐园很多是这个样子:

  

  记者 余兆宇 摄

  但是,星河盛世给到的是有生活场景的探索乐园,内有多项儿童玩乐设施,大孩子有自己的滑梯;小朋友有专属的hello兔。

  整个小区采用无障碍、无尖角、无毒害的设计,呵护孩子快乐成长。

  星河盛世深知,0-12岁,不同年龄的孩子,快乐和兴趣,与父母沟通方式,是完全不一样的。

  别人交付的是游乐设施,星河交付的是孩子与父母相互成长的美好场景。

  

  | 效果图

  

  | 效果图

  户型方面,即将入市销售的星河盛世,将推出建面约79-138㎡三、四房单位,空间灵活百变。

  比如建面约99平3房,经过设计师精彩构思,双厅南北通透,餐厅旁、主套和老人房内,都带有全景式飘窗,居住体验大大提升。

  厨房设计采用U型设计,洗切煮动线合理,每次做饭,有了宽敞的空间与家人互动。

  整个户型动静分明,在餐厅吃饭,在客厅看电视,不会影响到卧室起居。而南向客厅连接阳台,空间更显阔绰,舒适感延伸到每一个角落。

  

  | 约99㎡户型图

  更让人期待的是,星河的装修品质,把装修工艺,直接展示在工法样板房里,每一个施工程序与步骤,了如指掌。

  这估计也是中山市场上的头一次,如果不是自己的施工工艺和呈现出来的品质有信心,很少有开发商会这么做。

  比如对于防水、排水要求最复杂的卫生间,星河盛世为铺一个地板,就有多道工序。

  光是防水程序,就做了两遍,足见用心。

  

  |星河工法样板间

  至于装修交标,星河盛世全线采用一线知名品牌,居住品质超越市场同级产品。

  

  

  

  

  

  | 滑动左右查看样板间实拍

  据了解,星河盛世即将开售3栋,作为星河在中山的首个作品,首开价格和优惠,或许会有惊喜。

  毕竟,不远之处的南沙灵山岛已经破5万/㎡,而黄阁已站稳3.5万/㎡,至于即将出货的横沥岛,价格也不会低于4万。

  如果你错过了翠亨新区,错过火炬开发区,那就不要再错过南头。

  你方唱罢,我登台,广深双子星,对于中山的争夺,刚刚进入广州主导的阶段。

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