一季度成都写字楼市场开局良好 高新区租赁热度领跑全市

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从去年年初疫情爆发开始至今，成都写字楼市场经历了从低谷到复苏的过程。2021年第一季度是“十四五”开局之年的第一个关键时期，从市场数据来看，成都写字楼市场在本季度表现不俗，呈现出较强的市场活力。

伴随着成都营商环境的不断优化升级，一季度成都写字楼市场逐步回暖，甲级写字楼空置率从去年的23.8%下降1.5个百分点至22.3%，写字楼市场强区高新区依然领跑全市，科技互联网企业持续赋能写字楼需求端，成都商业环境趋于优质化发展。

PART 1

经济运行状况开局良好

总部经济高地筑巢引凤

据成都市统计局公布的数据显示，今年前两月，成都各项经济指标实现“开门红”。1-2月，成都实现固定资产投资同比增长30.9%。分产业看，第一产业投资增长96.5%；第二产业投资增长52.6%；第三产业投资增长24.1%，三大产业均呈现出澎湃之势。

2020年成都市新经济企业注册数共计45.8万户，共同促进了成都新经济产业发展迎来繁荣期。根据财新智库和BBD（数联铭品）联合发布的《万事达卡财新BBD中国新经济指数》数据显示，在本季度的三个月内，成都在“新经济总量指数”城市排行榜中均位居第二，仅次于北京。

值得关注的是，成都一直在加速推进实体经济和互联网经济的协调融合发展。本季度内，成都市实现电子商务交易额6107.94亿元，同比增长15.46%；实现网络零售额1155.06亿元，同比增长30.05%。

政策层面，本季度成都有多项重磅利好落地。从大数据产业发展、轨道交通TOD建设、生产性服务业规划、营商环境工程打造、都市圈规划协同等多个维度为成都商业产业发展保驾护航。

3月15日，《成都市生产性服务业发展总体规划》正式印发。《规划》提到，到2025年，成都将建设成为全国总部经济汇聚新高地。在这个目标引领下，“筑巢”工作也正在有条不紊地进行。

本季度内，已先后有多家知名企业宣布将区域总部落户成都。哈啰出行西南总部落户成华区；百胜中国西南供应链支持中心落户崇州；印象笔记西南总部以及中国旅游集团西南总部落户天府新区成都直管区……目前为止，名企总部已经遍布成都各大区域。

产业经济的复苏，带动成都商办土地供应量的提升。就本季度总体而言，以住宅用地成交为主，占比60.2%，其次，商办用地成交占比39.8%。1-3月，成交商办用地达24宗，共计197.44万㎡，同比增长46.47%。

稳健的经济态势，强劲的政策支持，明确的战略目标，种种迹象都指向了成都打造新一线城市的决心，客观上推升成都写字楼市场迈入一个新的发展时期。

PART 2

写字楼空置率略微下降

租金整体保持平稳态势

随着疫情的有效控制，经济得以逐步复苏。据第一太平戴维斯数据，成都甲级写字楼净吸纳量较2020年净吸纳量（6.2万平方米）增长0.3万平方米，将全市甲级写字楼净吸纳量提升至约6.5万平方米。

从市场新增供应来看，本季度内成都甲级写字楼市场无任何新增项目入市，全市甲级写字楼总存量依然维持在去年的340余万平方米。另一方面，据仲量联行数据显示，乙级写字楼市场有约5.7万平方米的新增供应，分别是位于建设路板块的城市更新项目亚太并购大厦，以及位于大源板块的港汇天地。

在全市甲级写字楼无新增项目入市的情况下，甲级写字楼空置率环比下降1.5个百分点至22.3%。其中，金融城、大源板块空置率跌入20%水平，板块内供需出现短暂均衡情况。

本季度甲级写字楼市场平均租金止跌回暖，为101.3元/㎡/月。相较于2020年平均租金101.0元/㎡/月，整体保持平稳态势。

据58同城、安居客数据显示，本季度成都写字楼租赁市场用户搜索热度仍以小面积段及低价段为主。租赁面积段方面，100-200m²面积段最受市场青睐；租赁单价方面，选择3元/m²/天及以下的用户远远多于其他单价段。受疫情影响，初次创业者持谨慎态度，轻型业态和低投入业务成为首选，进一步促使小面积段和低价段写字楼需求的增长。

PART 3

消费者服务取代房地产

跻身行业新租面积前三

自2017年起，金融、信息技术和房地产一直稳居成都甲级写字楼市场新增租户来源前三位，在2020全年新增租赁面积中，这三大行业分别以23%、21%和13%继续位居行业来源前三位，占成交总面积一半以上。

但在本季度，新增租赁面积来源第三的位置易主。据第一太平戴维斯数据，金融、信息技术及消费者服务行业分别以20.2%、19.3%和16.0%占比成为本季度租赁最活跃的三大行业。从大行业划分来看，仍然是以TMT及传统金融主导市场租赁需求。

新经济活力的释放，带动了TMT行业跃升至成都办公楼需求前列。据仲量联行数据，科技互联网行业新租占比约33.1%，以个人消费为驱动的科技互联网公司持续为市场需求端注能。电商平台、APP开发、游戏开发等行业本季度新租占比达到11.8%。

此外，受疫情影响，在线教育呈现爆发式增长，随着互联网技术的发展与普及，线上教育的渗透率逐步上升。从直播，到VR、AR再到人工智能，技术的更新换代推动着在线教育的变化发展。

据第一太平戴维斯数据，成都甲级写字楼中，教育服务子行业在消费者行业的新增租赁面积占比达到76%，成为消费者行业的成交主力。在线教育持续扩租，季度内录得新租优质办公面积近2.5万平方米。随着国家对于“互联网+教育”的日益重视，可预见该行业的办公需求仍将持续上升。

PART 4

高新区需求旺盛

金融城板块表现活跃

本季度，独占鳌头的是成都写字楼需求的主力区域——高新区。从58同城、安居客写字楼租赁搜索热度区域排行上来看，高新区以绝对优势遥遥领先，排名前三的商圈全部位于高新区，分别是世纪城、金融城、芳草。春熙路、广福桥、琉璃厂等老城区商圈也入榜中。传统中央商务区以及城南高新商务区，供需两端均呈现复苏态势。

值得关注的是，金融城板块表现亮眼。金融城商圈写字楼总存量达531.48万平方米，其中甲级写字楼227.05万平方米。庞大的写字楼体量得益于成都对于金融城板块的规划谋局，在2010年成都金融城总体规划与发展战略基本确定之时，其目标就已剑指“成都乃至整个西部地区金融机构总部的聚集区”。

2020年上半年，《成都市金融科技发展规划（2020-2022）》发布。《规划》提出，到2022年底前，努力把成都建设成为具有国际影响力的区域金融科技中心，构建“成都特色、全国影响、国内示范、国际同步”的金融科技创新示范体系，确立成都金融科技在中西部地区领先、全国一流的地位。

在政策指挥棒的指引下，成都金融城氛围愈发浓厚，金融城商圈写字楼市场活力或将进一步释放。

PART 5

产业环境提档升级

商业发展动力十足

今年是“十四五”开局之年，成都蓄势待发。

今年7月，天府国际机场将正式通航，成都成为继北京、上海后全国第3个拥有双机场的城市，并已开通13条轨道交通线路，运营里程达到558公里，在全国也排在第4位。商务空间布局将逐步优化，写字楼租赁市场的需求或将进一步增长。

成都将持续推进成渝地区双城经济圈和成德眉资同城化，既为自身发展拓展空间，扩大资源整合范围，又对周边城市产生示范带动作用。同时，带动成都由内陆腹地转变为开放前沿，由国家中心城市向现代化国际大都市迈进。

不仅如此，成都将在大数据、人工智能、5G、工业无人机、生物制药、新文创、量子通信、卫星互联网等赛道持续发力，高标准打造国际化营商环境。

此外，2021年成都将迎来多个甲级写字楼项目入市，全年甲级写字楼市场供应预计超过30万平方米，超八成集中于中心城区，主要集中于市中心商务区和东大街商圈，届时全市甲级写字楼总存量或将超过370万平方米。成都写字楼市场将迈入一个全新的发展阶段。

随着成都产业环境的提档升级，成都也将朝新一线城市的行列迈进坚实的一步。

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