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2020年深圳房价收入比达48.1 三亚、厦门紧随其后

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  所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入的比值,是用来衡量买房难易程度的重要指标。

  按照国际惯例,比较通行的说法认为房价收入比在3-6倍之间为合理区间。根据诸葛找房数据研究中心监测的百城房价收入比分布情况来看,2020年百城房价收入比均值为13.2,其中大部分城市房价收入比分布于10-20之间,有63个城市,其次为0-10区间,有29个城市,20-30和30-50区间共有8个城市。

  分城市看,我国各城市之间房价收入比差异较大,分布具有明显的不均衡性,一线城市的房价收入比均达到30以上的水平,房价收入比最高的城市为深圳,达到48.1,北京和上海房价收入比也分别达到30.8和30.7。最低房价收入比也达到了5倍以上。

  整体来看,房价收入比呈现回落趋势,这意味着人们购买房产的难度也在降低,而且预计这个趋势在未来也会持续。

  三亚、厦门房价收入比超过北上广

  从2020年高房价收入比TOP10城市来看,主要分布于长三角、珠三角、海峡经济圈,且TOP5城市的房价收入比均在30以上,这意味着在这些城市,普通家庭不吃不喝要30年以上方能供得起一套房。其中,深圳稳居房价收入比首位,2020年房价收入比达到48.1,深圳成为全国购房最难的城市,这与深圳的高房价脱不开关系。深圳自改革开放后,发展一路高歌猛进,GDP迅速增长,吸引了大量外地人才涌入,但同时深圳由于住宅用地供应长期偏紧,购房需求又旺盛,使得房价水平稳居高位。

  值得注意的是,三亚和厦门这两个热点二线城市分别以38.1和31.1的高分位居二、三,直接超过北上广。三亚和厦门均为典型的旅游型城市,以其得天独厚的自然环境、优越的气候条件以及滨海的地理位置见长,引得越来越多的置业人群让厦门和三亚的房价一路看涨,而房价与本地居民收入脱离严重,房价收入比居高。

  北京和上海这两个一线城市位居房价收入比第四、五,分别为30.8和30.7,北京和上海一直以来都是高房价的代表城市,北京作为全国政治文化中心,人均GDP高居首位,城镇居民人均可支配收入同样领先全国,2020年达73849元,同时拥有优越的配套设施以及优质的就业环境,对人口的吸引力不容小觑。上海人均GDP水平以及人均可支配收入仅次于北京,作为我国最大的城市、长三角经济圈核心城市,购买力强劲,但住宅用地资源短缺,推高房价水平。


  表:2020年高房价收入比TOP10城市

  从2020年低房价收入比TOP10城市来看,主要分布于东北、中部、西南及西北等地区,且多为三四线城市。其中,鞍山成为全国房价收入比最低的城市,2020年房价收入比为5.6,其次为株洲和鄂尔多斯,房价收入比分别为5.8和6.1,这些城市房价水平均位于10000元/㎡以下,受限于经济基本面,房价上涨动力不足。

  如果以国际上3-6倍为标准区间的话,那么仅有鞍山和株洲位于合理水平,相对而言购房难度系数较低,整体而言,虽然在中小城市安居的压力更小,但是享有的公共资源等也远不如大城市丰富。


  表:2020年低房价收入比TOP10城市

  长三角、珠三角城市霸榜房价收入比增幅TOP10

  从房价收入比增幅TOP10城市来看,长三角和珠三角热点二三线城市包揽多数份额,其中嘉兴位居涨幅第一,涨幅达17%,深圳以10.2%的涨幅次之,南通位居第三。同时,长三角的常州、徐州、宁波以及珠三角的东莞、惠州也有亮眼表现。

  可以发现,除了深圳之外,大部分城市都是热点经济圈的三四线城市,在热点一二线城市调控不断收紧的环境下,导致部分购房需求被挤压至周边基本面较优的三四线城市或都市圈城市,比如嘉兴、南通等,在上海、杭州、南京几个长三角核心城市调控不断加码,购房难度加大的前提下,会使得一部分购房需求外溢至周边的江浙城市,惠州、东莞同样在深圳调控政策严控之下,接受不少外溢的购房需求,带动这些城市房价水平的上涨,进而推高了房价收入比。


  表:2020年房价收入比增幅TOP10城市

  而从房价收入比下降的城市来看,环渤海城市占据近半数份额,由于缺乏产业支撑,人口吸附能力弱,加之2020年疫情的影响,环渤海经济圈部分城市房价进入下滑通道,带动房价收入比下降。其中,秦皇岛位居房价收入比降幅首位,2020年房价收入比为16.7,较去年下降了24.6%,其次为青岛,房价收入比为15.8,较去年下降13.8%。


  表:2020年房价收入比降幅TOP10城市

  房价收入比是用来衡量当地房价是否有泡沫的重要指标,虽然从表面来看,这个比值越低越好,但是实际情况却掺杂了其他很多因素的影响,往往不能如此简单的去评判。分等级城市中,一线城市的房价收入比遥遥领先,长期看房价下跌的可能性很小,因为依然有源源不断的人口涌入。另外像近年来热度走高的部分二线城市如三亚、厦门等,房价收入比仅次于深圳,在强大的外部需求的支撑下,房价下跌的概率也很小,因为这类城市吸引的是全国人民的购买力。有些城市虽然房价收入比不高,例如鞍山、鄂尔多斯、株洲这些城市,看似泡沫不大,但是如果这个城市的人口、经济等基本面较差,风险也是比较大的。

  进入2021年,在中央坚持“房住不炒”,因城施策逐步深化落实的背景下,房价上涨的空间仍然不大,房价水平将会越来越趋向于平稳运行。而随着经济水平的发展,政策利好的带动,就业环境不断优化改善,人们的收入水平不断提升,预计房价收入比将会继续呈现小幅回落趋势。

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