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北京楼市:这里的老破小一定不要碰,过来人血的教训

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  以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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  提问:房姐好,请问持有的北四环附近的老公房世纪村小区的房子可以留着吗?从资产增值角度讲,有没有必要换成附近更新的嘉铭桐城等小区?如果还想置换在那附近,有没有什么特别推荐的小区?

  回答:90年代期间一批典型巨无霸塔楼,电梯筒子楼,电梯高板开始密集出现。 世纪村就属于其中一类,电梯高板+巨无霸塔楼,也是亚运村板块常见的公房建设风格。 并且小区楼间距比较开,绿化特别单子,所以外看特别宽阔,实际楼内的居住体验就要差很多,说到底还是当年为了展示形象所做出的牺牲。 总是缺了那么一点儿「人气儿」。 回到主题,世纪村价格东西区略差,基本也在7万上下,在公房里属于比较贵了,加上北四环亚运村这些年实在没有发展,未来的稳定性不明和风险较大,出售换成优质的标的是可行的。 嘉铭桐城带学区,小区品质普通,不是实力消费我其实不建议,最好的办法是挪开这块儿区域,隔壁望京,太阳宫,都比这一片要好很多。

  提问:房姐好,本人小白,未婚,京籍,sfsd,无家人支持,首付只有100以内,本来想买个一居,但看了您很多文章,并不建议买一居,可是两居室太贵,想买一套半刚需,保值且有一定升值空间的房子,请问有没有什么办法可以操作,增加贷款额度,减少首付,有三张信用卡,额度大小不等,平均10w一张左右,在考虑的地理位置是宋家庄,酒仙桥附近,但也有人建议我买通州区的房子,但想着未来以租位置,没有大问题不打算卖,所以不知道除了在贷款上有没有什么操作之外,在房子购买上选择方向有没有好的建议?

  回答:酒仙桥主要以90公房为主,不过大部分价格都在300+ 低总价不建议看宋家庄,另外推荐看 劲松、北工大 首付不足寻找能gpgd的标的,还可用其他核做信用贷或刷信用卡,尽量不要用自己的,主贷人负债率过高对下贷有影响

  提问:房姐您好,SFSD加起来550左右。工作位置在国贸附近,没结婚不考虑学区概念,刚需上车和投资的角度,目前在看的几个板块是望京的望京新城和望京花园西园;朝青板块的国美第一城、青年汇、晨光家园;CBD区域的百环家园;四惠的爱这城三期、壹线国际、都会华庭;通州的顺河经济区的新房。 1、望京的天花板会更高,但是价格一直在上升,短期5年内的上涨空间和朝青CBD几个板块来比是不是相对会少一些呢。还是说,望京的上涨依然会大概率跑赢朝青等几个板块。 2、同等区域内的老破小的优质房和次新小区的低楼层同价位应如何选择? 3、5年后可能涉及到改善或者换房,请您从投资的角度针对这个几个板块和相对应的小区给我一个推荐? 4、同等资金下是否有更好的别的板块和小区推荐呢?

  回答:1. 每个板块有自己的受众人群,和天花板阻力位,不能统一比较,高端盘望京和双井领涨,上车盘朝青会更合适,550左右建议看朝青附近,望京适合800+的选筹。 2. 优选次新 3. 优先朝青的国美、青年汇、晨光家园还有石佛营板块也可以看看

  提问:请问您觉得丰台青塔片的楼盘推荐吗?考虑居住品质,孩子上学,这个片区有没有入手的价值?

  回答:你好,北京但凡挨着铁路的没有一个涨的快的 青塔这个板块,看着挺成熟,但是涨幅不行,没有亮点,一堆屌丝小区,整体显得苍老缓慢。 如果生活半径在青塔,关注学区,推荐五一小学学区房,离的不远,可以看看六建、复兴路30号院、太平路40号院、太平路42号院

  提问:房姐您好,本人有北京市集体户口,目前在深圳工作,社保也在深圳交,在深圳买了2套房,自己名下一套住宅,已还完贷款,还有一套公寓在老婆名下,有商业贷款在还,下半年想在北京买一个1室1厅或者两居,打算把户口落在房子上成为户主并有个还可以的学区,首付钱大概200万左右,想请问房姐,(1)北京购房资格除了户口之外还需要社保么,不知道我是否具备;(2)如果有资格的话是否是按第一套来算,按上述首付,要求,有个还可以学区,请房姐推荐下楼盘,看哪些较为合适。谢谢!

  回答:谢谢赞赏88元 每个城市,可以交溢价社保,深圳有资格家庭可以限购2套,公寓不限购。 深圳的房产和北京不矛盾,不计入北京限购。 北京买房建议起步两居起,考虑到未来的流动性和买家,其实可以更多的考虑三居。 北京户口买房不再需要额外的社保。 200万首付(当然,首付建议可以再凑一些),做好选筹全套(选标的,评估,贷款...)可以买到460-480左右的房子,因为正好是非普线附近,其实竞争也比较激烈(所有建议首付再凑点,这样突破500好很多)。 你的情况夫妻都属于二套,应该采用全款买入然后抵押方式购买,可以贷足并且选筹比按揭优势较大。 500万以内可以多看甘露园,常营,百子湾,天通苑几个板块,学区不要太考虑了,传统意义上的牛校,200首付因评估贷款问题只能买到400万出头,基本都是小开间或地下室,没有明确上学需求,朝阳自带的学区未来成长性更好。

  提问:房姐,你好,新人首问, 先大致说一下我的情况: 1. 西安工作,社保公积金都在西安缴纳; 2. 西安有住房一套,婚前我先生名下购入,二手价格200w(尚有商贷40w),可能使用证件的问题个人征信系统里没有房贷记录;老家县级市有商铺一套,父母做生意经营在使用,市场价350w(开发商产权证一直没办下来);手头能凑到150左右;家庭年收入税后33w(流水需要的话可以养一养) 3. 我是北京集体户,孩子6岁,出生时随我户口落在Fesco,先生Jun人暂时没有户口; 我的需求: 因现工作单位与fesco已无服务协议,fesco 暂存的集体户口早晚会要求我迁出,我们暂时在西安生活,但是又想保留北京户口以后万一孩子高考能用上,所以解决方案目前只想到了在北京购买一套房子存放户口。 1希望房子总价尽量低,2放户口的同时兼作投资,否则代价有点大,3希望能收部分租金养贷 我的提问: 希望房姐有推荐的适合的投资区域及房屋类型,毕竟不是有钱人而且一直在外地对于北京淘房事宜无从下手,若有其他房屋处置建议的话我也倍感荣幸,感激不尽!!!

  回答:建议看朝阳的公房,板块上看下 团结湖、石佛营、甘露园、十里堡、劲松等 小区可以看看这些 炫特区,石佛营西里,安苑北里,安慧东里,丝竹园,惠新里 这几个都不错,都好租也都带电梯

  提问:朱雀门小区值得购买吗?中海紫御公馆呢?这两个小区距离很近,均价差了4万,不知道怎么选

  回答:朱雀门纯粹品质盘入门级豪宅了 低密度板楼 居住舒适度不错,整体户型偏大,选择上并不多,属于品质溢价型 ,一些演员高管住这个小区。中海紫御公馆也很不错,但要注意别买临铁路和二环的那些,这个盘户型比较多,价格跨度大点,选择更多样,人群主要是小年轻上班族,周边缺乏像样的商圈。 追求品质就选朱雀门,想有点性价比就选中海紫御公馆,两个都不差

  提问:一层带小院子的房子要比二层贵多少? 喜欢院子,但是感觉带院子的要贵个15%,还基本没装修,有点难以决定。

  回答:拆分为:一层的面积+院子的面积,单独计算。 一层是否折价,合理价格多少 花园是否赠送,还是计算房本面积,是高层还是洋房,花园面积多大,形状是否合理,应该值多少钱? 两者相加,是一层带院子的合理价格。 同理,二层正常计算二层的价格。 任何房产的情况对比,核心都是基于拆骨法来计算。

  提问:房姐您好,目前情况是有一套通州久居雅园的小两居,明年5月满两年。手头弹药有500左右,非京籍,工作居住证资格。今年有了娃。考虑换一套大一些的房子自住,希望能够小区品质好一些,学区6年后能达到不错水准,兼顾投资,能跑赢大盘。 1.看了您最近的帖子,通州京贸国际城西区、百合湾或者百子湾双井一带是否符合我的预期? 2.另外去看了京贸西和百合湾,运河湾,如果这个区域可以的话买哪个小区更合适啊?百合湾户型好,但是临街有点吵,运河湾地理位置更好,但是不是人车分离且有点老,京贸西的话密度大,上下电梯要等。所以如果选这个区域有点纠结,您比较推荐哪个? 3.未来学区的话,感觉这两年朝阳起来一些,这个纬度的话选择通州还是朝阳更合适啊?感觉通州应该6年后也能发展起来一些吧? 4.这个弹药和目前持有房产的情况,是否明年换是个合适选择,还是再等两年积累弹药选择更好的啊? 5.另外如果不置换,再入一套作为投资的话是否合适? 感谢房姐。

  回答:你好,感谢付费! 现在通州哪有什么学区房概念? 老牌的通州学校,根本没有什么学区概念,可能也就通州本地人觉得哪个好一点而已。 以后通州真正好的学区那必然运河东,北京小学、人大附中、二中这几个通州分校,都在运河东核心区。要是换房的话,尽量往核心区走。 但是考虑到你已经有一套通州房产了,通州的教育水平还是比不上朝阳,下一套尽量买在朝阳。 子弹500,可以关注嘉铭桐城,上京新航线,奥林春天等

  提问:新人首问: 背景:本人30岁,在济南有一套三居(有贷款记录),女朋友东城区户口,sfsd资格,打算买房后结婚,预计现金230左右,两人目前年税后40w+,购房后不希望有过多的房贷压力,学区房不是主要考虑方向,主要看两居和房产升值,希望5-10年后换套大的,有几个问题麻烦帮助解答下。 目前主要看了旧宫、台湖、通州九棵树和房山,工作在北四环。 1、旧宫周边配套成熟,主要看了灵秀山庄和美然绿色家园,差不多都是02-03的房子; 2、台湖润枫领尚,17号线北神树较近,目前周边没有配套,比较依赖未来发展; 3、通州的阿尔法社区,低密度,实用性比较好,未来环球影城是否会有增值; 4、房山广阳城的绿地新都会,价格较低,不确定未来发展如何; 目前个人比较倾向3、4选项,房山的话可以用二套资格买一套,再用女友sfsd买一套长阳的投资,请房姐帮助指点和推荐,感谢感谢

  回答:这几个地段都不是好选择,房山未来升值空间一般,通州也有更好的选择。 通州: 京贸国际城 bobo自由城 百合湾 运河湾 朝阳:丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特

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