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天河一手在售教育大盘,哪个好?

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  *注:以下内容来自2021年4月15日EasePro1、2群主编问答精选内容

  这期的主编问答,提问量是以往的3倍,主要集中在板块的挑选。的确,广州那么大,盲目跟风容易高位站岗,还是要多看多聊多了解。那么,今天就跟大家聊聊这期咨询得最多的热门区域。

  Part 1天河:优质学位稀缺

  现在天河是宇宙的中心,好学位是稀缺资源。

  如果要求好的学位和住得舒服,基本都在千万级别预算。

  如果要读华阳或者华景这一类,可以买,但是要牺牲面积和居住环境。华阳附近的电梯楼都有10多年楼龄,比较多人买的是耀星华庭、侨林苑,但单价都不便宜。

  另外是华景新城,如果楼龄旧一点的会便宜点。另外,天府路小学和龙口西小学虽然不是省一级,但口碑也不错,附近楼盘单价也达到10W+。

  几个天河的一手房,都没看出哪个学位是特别好的,金地和天河壹品都需要摇号才能读清华附小,牛奶厂的次新房生源好一点,但执信也是摇号,日后人多也不能保证能读上。

  

  如果对学位要求不高,不是太旧的电梯楼,其实都可以上,譬如东圃盈彩美居、阳光假日园、奥体的中海康城都可以看看。

  不过现在天河的二手业主心态都好硬,不少都是放盘出来试水,除非是急着卖一买一的,不然都是玩票性质,你会很心累。

  Part 2海珠:适合改善和学位兼顾的买家

  对于改善型和学位需求,我是比较推荐海珠的,越秀、天河是真的需要过千万的财力。

  

  海珠的学校其实不差,甚至会比天河大部分学校还强,楼价不少6字头还能淘到。

  我一直比较推荐昌岗的翠城花园,虽然小区密度有点大,但学位能打,省一级穗华幼儿园,昌岗中小学翠城校区,有机会直升五中,可以说是比较强的组合。

  最近翠城二手也在涨,但6字头能买到,800万买个三房改善是可以的。

  另外比较能打的就是光大花园,省一级宝玉直小学,shopping mall就在家门口,不过光大最近涨太多,比较新的四期五期有去到7字头的,相比之下,翠城性价比会高一点

  如果预算350万左右的,滨江东、赤岗、客村一带的电梯小两房,居住氛围非常成熟,只是楼龄旧了点,例如嘉仕花园快20年的楼龄,但自住没毛病。

  Part 3荔湾:重视学位建议广钢

  荔湾现在主要就看几个板块,广钢、万科的广信资产包、大坦沙、广船

  广钢现在剩下的主要是保利的几个盘,可选也不是很多,总价去到600万以上,优势是生源纯粹,都是中产家庭孩子,对教育的要求高,所以未来广钢的学校成绩我认为会不错。

  大坦沙现在货量也不多,凯德双桥8号要年底才有新货。另外,大坦沙规划推进实在太慢,一方面是拆迁的问题,另一方面它主要是凯德来操盘,新加坡开发商的模式和内地开发商很不同。

  不过,大坦沙胜在是个岛屿,环境不错。

  

  (大坦沙)

  至于万科的广信资产包首推就是万科金域曦府,如果首批价格不超过5.5万能入手,个人认为还是可以的,毕竟这是一个大盘,未来的发展值得期待。

  另外还有广船项目,但定位是豪宅。

  Part 4南沙:得守一段时间

  如果一定要在南沙选筹,刚需建议选选交通方便、配套成熟的金洲、蕉门板块,居住氛围最好。

  改善可以看看灵山岛,毕竟饼画得足够大,也是切切实实在建设,现在已经初见雏形,但目前已处于缺货状态。

  今年可以重点关注横沥,旭辉周末开盘,45分钟秒光,火爆程度可见一斑。至于葛洲坝,是离地铁最近的盘,而且这个项目规划大,占了灵山岛38%的供应量,从推盘手法来看,第一批单位是会比较笋,如果要入手横沥岛可以关注他们家。而绿城美的,同样只是开了体验中心,价格可参考旭辉。

  不过两个岛要等人气上来,恐怕还要过三五七年,得守一段时间。

  

  (左边灵山岛 右边横沥岛)

  南沙湾板块偏向旅游度假,居住环境好,但欠缺人气。

  Part 5黄埔:当红炸子鸡

  黄埔很火,已经不需要过多介绍了,火到最近楼市开始出台一些政策,让这些热门区域冷静冷静,所以也长话短说。

  一手房因为稀缺,你不买就没了,所以是刚需买网红盘就不必等了。

  

  (黄埔待拆的城中村)

  如果你是改善买二手,不妨观察1-2个月有没有后续政策出台,但不要干等,要多看

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