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存量市场终于“退烧”!政策铁腕下,看市场表现如何?|深圳4月楼市分析

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  ▎城市快报丨By:世联评估

  新房市场

  深圳

  01

  住宅新房供应

  

  3月,深圳新增预售大鹏诺德阅山海花园(454套),光明宏发万悦山名庭(165套)宏发万悦山名庭(210套)等3个住宅项目,新增供应829套/8.71万平方米,套数环比下降55%,供应量较低。

  2021年深圳掀起住房建设热潮,计划新开工住房面积1,500万平方米,新建和筹集公共住房8万套,新增10万长租住房。

  02

  新房成交分析

  

  3月份,深圳新建商品住宅均价为57,319元/㎡,环比上升2.5%。由于春节假期影响基数低的影响,住宅市场供销大升。新建商品住宅网签量5,305套/51.1万平方米,套数环比大升54.5%

  光明区的万科光年四季以成交466套/4.11万平方米,21.2亿元的成交金额,问鼎本月的成交面积、金额双料冠军。其他热销楼盘包括满京华云著、中海阳光橡树园、万丰海岸城、富士君荟等。

  

  3月,从各区域的成交来看,主要成交仍来自关外,成交面积合计占比为87.73%;宝安区保持成交领先,成交量位居全市第一位,成交面积占比达到32.63%;关内以南山为主力成交区域,成交面积占比为8.16%。

  3月,纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看,80-100平方米产品是成交主力面积段,成交套数占比为54.60%。

  

  03

  新房存量及去化

  

  截至3月底,新建商品住宅可售数量21,604套/216.61万平方米,可售套数环比减少20.9%,连续4个月明显下降。

  新建住宅库存去化周期指标被直接用作土地管理,指新建住宅月末可售面积(库存量)除以最近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况,判断市场走向,该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于12个月,则楼市明显供不应求,提示住宅价格将上涨。

  由于供应大幅减少,深圳新建住宅库存去化周期仅为3.9个月,长期落在调控目标区间以下,本指标显示商品住宅严重供不应求,提示需要增加住宅的供应量。

  

  存量住宅市场

  深圳

  

  自疫情出现以来,“小盘优质”的深圳住宅市场逆势大涨。3月深圳祭出杀手锏,发布3,595个住宅小区参考价,按揭贷、经营贷、消费贷逐渐按参考价执行,给火热的市场扣下一盆冰水。

  具指标意义的世联EVS深圳存量住宅均价为62,898元/㎡,环比上涨0.2%。成交季节性回升,本月网签6,789套/ 57.4万平方米,套数环比上升63.0%,仍低于每月8,000套成交量牛熊分界线。存量住宅房价收入比高达30.8,长期位居全国前三位。

  管理层主动作为,一方面加大调控力度,一方面增加供应力度。近期深圳针对房地产市场连出《深圳市住房和建设局关于明确若干问题的函》《关于对12名涉嫌违规申购商品住房人员处理情况的通告》《关于进一步加强商品住房购房资格审查和管理的通知》三道新规。3月8日,深圳市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,引导中介机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放存量住宅贷款,打掉了房产投资的金融属性、杠杆作用。并且排查经营贷的贷后管理,严防违规流入楼市。从信贷源头,掐灭了推升房价异动的燃料,预计短期内存量住宅成交将持续低位震荡,颓势难改。

  3月,全市存量住宅销售总金额408.7亿元,环比上升52%。相比新建商品住宅销售总金额292.9亿元,一、二手住宅成交总金额分别占据42%和58%的市场份额。

  

  住房租赁市场

  深圳

  

  根据世联EVS统计数据,3月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为90.5元/㎡,环比上升1.1%

  南山区商品住宅平均租金118.0元/㎡·月,领跑全市,福田区108.7元/㎡·月、罗湖区82.3元/㎡·月、龙华区71.2元/㎡·月分别名列第二至第四位。

  本月存量住宅租售比攀升到695倍,静态租赁回报率仅1.7%。

  房价更多是信贷泡沫的滥觞,房租背后有着居民实际收入的约束,在深圳投资一套商品住宅,仅靠目前的租金收益(考虑空置损失),需要约60年才能收回成本。与租金收入相比,住宅投资者更看重未来房价会不会涨,是否存在非理性繁荣,需要用资产思维来突破数据局限。

  土地市场

  深圳

  

  3月份深圳土地市场共有两宗工业用地推出,土地总面积30,613平方米,规划建筑面积94,715平方米。

  共四宗土地成功出让,均为工业用地,土地总面积54,924平方米,规划建筑面积210,732平方米,成交总价1.12亿元。

  2021年初,22座重点城市先后出台居住用地供地“两集中”政策(即集中发布出让公告、集中组织出让活动)。这是继“三道红线”“两道红线”等金融监管措施后,房地产调控在土地市场的又一重要措施,有利于平抑土地市场热度,稳定土地市场预期。受土地供应“两集中”政策影响,深圳、北京、上海等高能级城市本月无居住用地成交。

  践行土地供应“两集中”政策,4月深圳第一波集中挂牌6宗居住用地,供应总建筑面积约91万平方米,将于5月13日出让。

  本文作者世联评估,全国领先土地房地产、资产评估机构,拥有强大的评估师团队,持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质,致力专业持续领先,以前瞻视角深度解读房地产市场,内容首发价值领地公众号,原创精彩不断!

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