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央媒发文预警!2021年,楼市最大的风险是……

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  去年以来,福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家房企出现债务危机。不少交了数百万元购房预付款的业主,现在房子交付遥遥无期。为何购房预付款可以被开发商随意挪用?如何避免资金监管政策成“一纸空文”?对烂尾项目该怎么处理?

  据新华社报道,预付数百万元交房遥遥无期,多地楼盘烂尾频发。

  去年以来,福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机, 它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。

  

  过去,楼盘烂尾往往集中于三四线城市,而这一次,连北京上海都出现了烂尾楼盘。

  01

  知名房企也出现楼盘烂尾现象

  “我们买的楼盘烂尾了。”上海市浦东新区颐盛御中环二期业主沈先生说。他在2019年上半年缴纳了首付款280多万元,如今,距离约定交房日期已过去近4个月。有不少像他一样交了数百万元购房预付款的业主,正在艰难维权。

  

  上海浦东御中环二期项目

  值得注意的是,上海浦东御中环二期项目烂尾并非偶发事件。近年来,各地严控房地产融资。于是,一些开发商挪用购房预付款“拆东墙补西墙”,高负债、高杠杆拿地卖房。当“十口锅五个盖”的游戏难以为继,购房者就不得不为开发商的挪用行为“埋单”。楼盘烂尾、交付遥遥无期、维权难等现象在多地频发。

  据悉,太原市民卫先生在2018年以每平方米接近16000元的价格购买了泰禾金尊府的房子,原定2020年10月的交房日期被拖到了2020年12月。“到了12月反而更没了时间表。现在我买的那栋楼还没有封顶,也没有任何动工的迹象。”

  据记者走访发现,太原泰禾金尊府的售楼处内已空无一人,工地上的挖掘机等机械没有开动的痕迹。据工作人员介绍,目前并未接到楼盘复工的消息。

  而据“新华视点”记者了解,上海浦东御中环二期项目的开发商是上海海东房地产有限公司,其母公司上海三盛宏业公司因盲目扩张陷入债务危机,已被迫申请破产重整。

  

  去年以来,福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机,它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。

  值得注意的是,三盛宏业,虽然听起来名不见经传,但也曾经位列百强房企。今年年初,因为债务危机而申请破产重组,此前早已传出项目停工、员工讨薪等事件。

  而数据显示,2020年,全国共有471家房企破产。

  相比9万多家房地产公司,这个数字不算夸张,但大型房企频现债务危机,足以引起重视。

  

  上海浦东御中环二期项目

  02.

  楼市处于上行周期,

  为何仍然有这么多楼盘烂尾?

  据日前国家统计局公布的2021年3月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,对26个省会城市(不含拉萨)二手住宅价格的环比涨幅梳理显示,3月份,21个省会城市二手房房价环比上涨,广州、杭州和南京环比涨幅位居省会城市前三。另外,同比来看,还有7个城市低于一年前。

  其中,广州3月二手住宅环比涨幅达到了1.4%,在省会城市中领跑位居第一;同比涨幅达到了11.5%,在省会城市中同样位居榜首。

  作为四大一线城市之一和超大城市,疫情后,广州房价涨幅明显。广州之后,杭州和南京的环比涨幅在省会城市中位居二、三位,分别达到了1.2%和0.9%。

  值得注意的是,广州、杭州、南京的房价水平位居省会城市前三。根据中国城市房价行情平台数,广州3月房价为每平方米42849元,杭州和南京分别达到了36770元和33659元。

  这三个省会城市的楼市发展情况,在很大程度上也体现了所在省域楼市的情况。去年以来,东南沿海的江苏、浙江、广东等地不仅销售额大,而且销售面积增速和销售金额增速也都比较高,整体楼市较为火热。但同时,这三个省会面对房价上涨的情况,调控也在加码。

  2021年3月26个省会城市二手住宅销售价格指数

  

  (数据来源:第一财经记者根据国家统计局数据整理)

  此外,这几年,全国住房均价一路攀升,已经突破万元大关,部分热点城市不断创出新高

  

  如果楼市横盘乃至下行,或者整个市场陷入高库存的境地,楼盘烂尾倒还情有可原。为何市场明明还在向好,无论是销售还是房价都在创出新高,为何烂尾仍旧层出不穷?

  一个原因是,激进扩张带来的代价。

  中国房地产是典型的高周转、高杠杆、高负债模式。通过举债进行扩张,在楼市繁荣期,谁敢于负债,谁敢于加杠杆,谁就能一朝冲天。

  然而,虽然楼市热度不减,但宏观政策已经开始收紧。从最初的房企融资监管,到去年横空出世的“三道红线”,再到今年的房贷“两道红线”,楼市“控杠杆”的趋势有增无减。

  这种背景下,那些高杠杆房企,自然要直面基本面变化的冲击,挪用预售资金、楼盘停工乃至烂尾,就不是孤立事件。

  新华社报道有句话形容得相当到位:当“十口锅五个盖”的游戏难以为继,购房者就不得不为开发商的挪用行为“埋单”。

  另一个原因是,楼市正在告别普涨时代,结构性分化是大势所趋,一旦布局失误,很容易陷入泥淖。

  去年以来,全国楼市呈现全面分化之势,以深圳、广州、东莞、杭州、合肥为代表的城市房价大幅上涨,而天津、济南、郑州、石家庄、哈尔滨、环京等地房价仍在下跌。

  这其中,最具代表性的当属环京地区由于楼市调控的持续紧缩,概念利好不断的环京房价却从高点一泻千里,某些板块甚至跌幅50%以上。

  

  此外,大多数三四线城市也陷入横盘。随着棚改收官,棚改货币化补贴模式全面熄火,三四线城市面临基本面层面的调整,碧桂园2020年业绩全面下滑就是这一形势的体现。

  所以,深度布局三四线城市的开发商,如果本身又面临“三道红线”的重压,资金链很容易出现问题。

  03.

  针对楼盘烂尾情况

  专家这样说

  易居企业集团CEO丁祖昱建议,未来监管部门应从实际操作层面,强化预售资金监管账户中的资金进入与流出,开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。

  2020年下半年以来,成都、银川、石家庄、资阳、荆州、黄石、桂林、蚌埠、衢州和上海等多个城市相继出台或完善新建商品房预售资金监管的相关规定,细化了预售资金监管流程。北京等地也相继开展专项检查,以加强预售资金监管。

  同时,各地要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户,并与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议,购房人要将房款直接存入项目监管账户。济南、西安等地甚至要求,不签监管协议企业不发预售证,开发商须公示监管银行和账户,违规将被记入信用档案、暂停网签。

  业内人士普遍认为,加强预售资金监管实际是有针对性地“打补丁”,有利于降低新楼盘烂尾风险、维护购房者利益。

  长期以来,取消商品房预售制度的声音不绝于耳。海南等地已在全国率先对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。厦门大学经济学教授赵燕菁建议,政府应严控房企负债水平,逐步加大现房销售比例,在完成土地出让时,设定一定的施工、装修时间节点,以避免开发商盲目扩张导致资金链断裂。

  

  太原棕榈河湾世纪城项目

  针对已经发生烂尾的项目,行业人士建议,地方政府应积极协调各方关系,督促预售资金监管机构牵头,引入第三方代建公司等,各方合作共同推进项目建设,防止其彻底烂尾,保障购房者权益。对未履行监管责任的金融机构,监管部门应施以重罚,避免资金监管政策成“一纸空文”。

  北京栩锐律师事务所李晓宁律师说,为避免买到烂尾楼,在买房前,购房者应多留意开发商的资质和负债情况,选择资质好、五证齐全、运营状况稳定的开发商。

  来源:新华社新华视点、第一财经、国民经略等

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