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最高15W+!牛奶厂板块房价要起飞了?

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  说起天河的高价板块,你最先想到是谁?

  珠江新城?天河公园?金融城?

  不过,随着天河版图不断扩张,各项利好政策落地,高价板块外溢趋势愈加明显。

  近期,牛奶厂两大全新盘即将入市,吹风价在10—15W+之间。果然,没有最贵只有更贵。

  这不由地让人猜测,牛奶厂,会接捧天河成为下一豪宅区吗?


  关注牛奶厂板块的朋友,可能已经猜到是哪两个项目了。

  没错,它们就是吹风价15W+的合景·臻颐府,吹风价10W+的合生帝景山庄新组团。

  其中,合景·臻颐府进度较快,预计五一开放展厅,并将于年内入市。

  不过,虽然牛奶厂近几年房价涨幅不低,但目前一手均价也才7W+,这个两个楼盘凭啥卖这么贵?

  在小编看来,主要原因有四。

  其一,项目所在板块靠近珠江新城,环境宜居。

  从地图上看,两个楼盘到珠江新城车程均在30分钟以内。

  居住环境上,合景·臻颐府紧邻奥体东山体公园,群山环绕,舒适度较高。

  合生帝景山庄地块划为东区和西区,这次推出的是西区地块,周边山林、湖泊等山水资源环绕。

  其二,牛奶厂板块新房稀缺,二手房上升至存量房时代。

  据统计,近6年(2014-2020年)牛奶厂仅出让1宗宅地,未来新盘之少,可想而知。

  在这样的情况下,牛奶厂新盘,始终是市场的关注焦点,于业内,于购房者,都是如此。

  其三,河最贵楼面价,“面粉”决定“面包”价。

  合景·臻颐府,项目前身就是奥体公园北侧地块,去年11月被合景以48.65亿元拿下,折合楼面价51463元/㎡,目前依然是广州楼面价第3高,天河第1高的地块。

  高额的拿地价加上建安成本,项目售价自然也不低。

  其四,稀缺低密度、大户型产品,深受改善型购房者青睐。

  合景·臻颐府,规划有17栋小高层,可建设用地面积47265㎡,容积率仅2.0,绿地率35%。小区内配套一个高端会所,以及一个幼儿园。

  产品有建面约180-350㎡户型,均为大户型产品,居住圈层更为纯粹,也更受改善型买家青睐。


  以260㎡户型为例,亮点不少,有专门鞋房和家政入户区域;中厨设置岛台;约260㎡瞰景阳台面宽超过10米等。

  再来看合生帝景山庄,西区组团占地约8万㎡,容积率3.1,比合景·臻颐府稍高。

  从规划图来看,地块限高54米,如果按照3米层高来计算,可能会打造成18层的洋房。此外,根据网传信息,未来该项目将会建成约140㎡-240㎡的高端产品。

  可以看到,两个楼盘均为低密度、大户型产品,更侧重自住舒适度,精确瞄准富豪的改善需求。


  除了高价新盘即将入市,牛奶厂板块近几年二手房涨幅同样惊人。

  中原广州发展部数据显示,2020年天河二手网签价为52655元/平,同比增长了15.5%。

  其中,牛奶厂板块多个楼盘涨幅在50%以上,例如龙湖首开天宸原著、天河金地公馆、华润天合等。


  就拿龙湖首开天宸原著来说,2018年5月小区均价仅4.81万/m²,截至今年4月,价格已经达到7.92万/m²,3年涨幅高达64.7%。

  那么,已经经历过一轮疯涨的牛奶厂,未来还会涨吗?

  小编认为,可以从两个方面来看。

  第一,看板块潜力上限在哪。

  根据规划,牛奶厂定位为天河唯一低密度、纯改善的全新居住型板块,仅靠稀缺性,成功出圈。


  牛奶厂成熟小区航拍(图源:地产少年)

  同时,它还是一个不靠产业助推房价也能水涨船高的板块。

  别的板块,没有产业——“睡城”,牛奶厂——“天河后花园”,不得不说,抱对大腿真的很重要。

  其实也不难理解,天河富人众多,楼盘“僧多粥少”,珠江新城几乎无货可选,金融城还处于起步阶段,回头再看牛奶厂,确实是个宜居板块。

  其次,再加上清华附中、执信中学、华阳教育集团的奥体东小学、体育东教育集团的灵秀小学等名校傍身,成为不少看重学位和居住氛围家长的首选。

  此外,富力&合景泰富操刀的吉山村旧改,珠吉路的拓宽等利好因素,也十分值得期待。

  当然,现在的牛奶厂也存在交通便利性较低、缺乏成熟商业的不足。

  尤其是地铁,最近的4号线和21号线也在3公里开外,地铁通达性较弱。

  整体来看,虽然板块现在交通、配套还有待提升,但作为天河稀缺的低密度纯居住板块,环境好,有名校,目前板块还有一定上涨空间。


  第二,竞争对手未来的发展进度,也会在一定程度上影响奶厂的房价走势。

  正所谓,项目优秀与否,全靠同行衬托。

  牛奶厂的竞争对手之一,广钢新城,一直是被争相比较的板块。

  追溯到过去,广钢和牛奶厂基本上同时卖地开盘,当时两个板块新房均价都在3W+左右。

  现在呢,牛奶厂新房均价7W+,广钢均价6W+,单看房价涨幅,牛奶厂要略胜一筹。

  多年发展,对比广钢新城,牛奶厂赢在哪了?

  从规划来看,广钢定位为老城区高端居住板块,但最低3.9的容积率,使得板块密度过高,常被诟病。

  从广州发展方向来看,东进要比西联更有力度,广州的政策、资源、基础设施建设、产业引进等都放在东边,西部相对较弱。

  广钢新城新盘

  从供应量来看,虽然广钢目前可售新盘不算多,但加上南边的广船,北边的广摩,显然比牛奶厂供应量更大。

  而供应量充足的板块,房价也相对涨的较慢。

  当然,广钢的优势也显而易见,配套更成熟、交通路网密度更广、名校数量更多等。除此之外,广钢的期待在于周边的鹤洞村、东塱村、西塱村旧改,带来城市界面换新。

  对大部分购房者而言,没有不可替代的板块,成长性更高、价值兑现速度更快的,自然也更受买家青睐。

  从这个角度来看,牛奶厂板块未来房价上涨空间,除了看自身潜力外,还要看竞争对手们的表现。

  不过可以肯定的是,合景·臻颐府和合生帝景山庄新组团两大高价盘入市,会把牛奶厂房价推向一个新高度。

  【End】

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