5月起，房价或“全面下跌”？专家直言：4个因素下房价或不得不降

　　在过去，楼市一直有着“金三银四”的说法，意思是每年的三月和四月，楼市房子会卖得比较好。主要原因是新的一年刚到，很多有购房意向的人都会选择入手买房，期望在新的一年能够有个很好地“开门红”。如今四月已经过去一大半，但今年的“金三银四”期间，销售情况却并不理想，新房市场房子卖不动，开发商库存面积不断增加，二手房市场挂牌量不断增加，但成交量却没有多大变化。

　　为什么今年的“金三银四”期间，会出现比较反常的情况呢？主要有三个方面的原因：首先，随着调控的不断深入，炒房客门槛越来越高，利润空间越来越低，退出市场的炒房客越来越多，因此买房的主要以刚需为主，换句话说这才是楼市真正的表现。其次，对于开发商来说，目前正面临着“三条红线”的压力，高负债率的房企们无法继续贷款拍地建房，推出的房源数量有限。最后，很多购房者都发现了目前楼市的变化，特别是偏远城市，随着房价出现波动，在“买涨不买跌”心态的影响下，越来越多的购房者处于观望状态。

　　随着5月将至，房企必然不会放弃五一期间的促销机会，开始做各种活动促进房产消费。很多人猜测即使到时候真的有了活动，价格也不会下跌多少，大概率是开发商玩的文字游戏，或者出售一些位置比较偏的房源，美其名曰“打折”。但与此同时也有专家表示，5月份起房价或将出现大幅度变动，在4个因素的影响下，房价或不得不降，甚至“全面下跌”。

　　3月15日，中泰证券宏观分析师陈兴发布了这样一组数据：截至2020年底，全国商品房广义库存已经超过70亿平方米。70亿平米是什么概念呢？如果按照每套房100平米来计算，相当于7000万套房源没有出售，虽然实际情况肯定没有这么多，广义库存包含了已经动工但还未建成的期房，但库存压力不断增加也是事实，未来几年随着开工的房源不断建成，房企卖房压力会增一步增加。

　　在这样的情况下，房企之间的竞争必然会加剧。如此房产的建造技术早已成熟，换句话说对于购房者而言只可能追求两个条件，其一是房子质量，其二是房子价格。房子质量取决于房企的口碑，如今住宅建设指标越来越严格，房子质量都差不多，因此房企之间更多会在价格上竞争，也就是通过降价来吸引更多购房者。

　　自2018年起，多地的二手房市场挂牌量就在一直上升，特别是最近两年，二手房市场挂牌量增长速度明显。根据官方发布的数据显示，3月全国新增挂牌房源量环比2月上涨83.9%。注意，这里说的是新增挂牌量，并不是2月挂牌总量100套，3月挂牌总量为180套，而是2月挂牌了100套，三月挂牌了180套，可见增长速度之快，其中就连一线城市都出现了明显涨幅。

　　与激增的挂牌量截然不同的是其成交数量，这些城市二手房市场成交量却并没有出现多大变化。专家认为挂牌量增加的原因是在于炒房客的抛售行为，因为从房价走势来看，这些城市并没有出现明显下跌，因此只可能是炒房客在抛售房源套现，和新房市场一样，卖不出去的二手房同样会出现价格竞争，最终促使二手房市场价格下跌，一旦二手房价格下跌了，新房市场也会受到影响，同样会降低价格来吸引更多的购房者。

　　从经济学角度看，供需关系直接影响商品价格。当供给小于需求时，价格上涨，当供给大于需求时，价格下跌。上文已经提到过，当前楼市新房市场库存压力大，与此同时二手房市场挂牌量也在不断增加，说明楼市住房供给是完全足够的。再来看看整体住房需求，根据央行发布的数据来看，截至2019年12月，城镇家庭住房持有率已经超过96%，且户均持有1.5套房，说明城市住房需求已经很少。另一方面，我国城镇化率已经突破60%，未来城镇化进程会进一步放缓，新增需求已然不多。

　　从人口总量来看，根据公安部发布的新增户口登记数量来看，2020年我国新生儿数量仅为1007万人，达到了近十年来的最低点，同比最高点减少了70%。根据多家机构推测的数据来看，未来几年人口将进入负增长也已成为不争的事实。人口进入负增长，说明住房整体需求不增反降。因此，从根本的供需关系来看，市场将进一步向买方市场转化，有利于刚需购房者。

　　事实上，如果单从供需关系来看，楼市的住房供应量早已大于住房需求，这一点可以从楼市的空置率反映。根据2017年西南财经大学发布的研究报告来看，2017年我国住房空置率已经达到了21.6%，按照国际通行标准，属于“商品房严重积压”区间。空置率增加主要是炒房客、炒房团不断增加导致的，也就造成了市场“供不应求”的假象，同时导致了泡沫的形成。

　　而随着近些年楼市的大力调控，越来越多的炒房客正逐渐退出市场。相关数据显示，自2018年起，房价涨幅就在不断收缩，这也正好对应了2018年多地二手房市场挂牌量开始增加的趋势。对于炒房客来说，只有当房价涨幅高于持房成本、房贷利率、折旧率三者之和，炒房客才能盈利。房产专家冯仑认为，只有房价涨幅超过9%，炒房客才能实现盈利。因此，随着炒房客的不断退出，房价的投资属性在逐渐消失，房子真正回归居住属性，房价也会回归理性。

　　在上述4个因素的影响下，房价几乎已经失去上涨空间。对于开发商来说，“三条红线”、“限贷令”限制了资金的流动以及负债率，只能多抛售房源来套现，进而降低自己的负债率。对于炒房客来说，2020年房价整体涨幅已逐渐逼近9%，炒房客已经没有空间，只能选择退出。因此可以说正如专家所预测的一样，刚需可以期待五一假期期间，房价迎来一次“全面下跌”。