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赣系黑马新力地产:上市一年踩中一道红线,高息债务蚕食利润

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  成立仅10年,销售规模便突破1000亿。上市仅一年,今年3月又力促旗下新力服务分拆上市。赣系房企新力,发展速度令人侧目。

  摊开新力的2020年财报,业绩无疑是亮眼的,但规模扩张的背后,高居不下的融资成本,在吞噬着盈利水平;偏低的权益占比,也导致增收不增利。

  南都大数据研究院统计,新力控股净负债率63.6%,同比下降3.4%;现金短债比为1.24倍;剔除预收款项后的资产负债率73.2%,同比下降约3%,处于“黄档”。可以预测,提前项目预售时间,加强结转速度,成为新力顺利转“绿”的重要策略。


  权益占比偏低,增收不增利

  2020年新力控股合约销售额达1137.35亿元,同比增长24.4%,完成年初1100亿的全年目标。其中,江西省权益合约销售额占约30.8%,大湾区占约23.9%,长江三角区占约28.7%,华中华西核心城市及其他高增长潜力地区占约16.6%。


  从权益占比来看,新力控股权益合约销售金额504.2亿元,占合约销售额的比重为44.33%;虽然相较2019年同比增长11.8%,但权益销售额占比较2019年下降5%。

  权益销售额占比偏低,也影响了新力控股的盈利水平。2020年实现营业收入280.69亿元,同比增长4.02%;累计毛利润68.60亿元,同比下降14.24%;累计净利润20.38亿元,同比略涨1.20%,利润增速不及营收增速。

  此外,毛利率下降至24.4%,净利润率同样有所下降,至7.3%。对此,新力控股管理层解释,一方面是土地成本有所上涨,另一方面过去收并购项目结转比较多。

  多元化拿地保证毛利率24%-25%

  新力在投资拿地方面还是趋于多元化,包括并购、产业合作、城市更新等等。2020年,新力获取了35项目,权益地价157.4亿元,总规划建筑面积达580万平方米。截至2020年末,新力应占的总土地储备达到约1,521万平方米,其中:

  江西省应占权益土地储备面积为467万平方米,占总应占权益土地储备的约30.7%;

  大湾区应占权益土储496万平方米,占总应占权益土储的32.6%;长三角区域应占权益土储306万平方米,占总应占权益土地储备的约20.1%;

  华中华西核心城市及其他高增长潜力地区的应占权益土地储备为252万平 方米,占总应占权益土地储备的16.6%。

  按照管理层的计划,将继续保持目前这样积极灵活多元的一个拿地策略。在公开的招拍挂市场拿地,可能占到50%的份额,收并购可能占到30%的份额,同时这种产业类勾地项目,包括一二级联动的城市更新的项目比重大概占到20%。“预期未来毛利率应该会在24%-25%的区间”。

  踩线一条,融资成本仍处高位

   “三道红线”的政策,对新力这样的新晋黑马,是巨大挑战。

  南都大数据研究院统计,截至2020年12月31日,新力控股有息负债为296.62亿元,同比增加12%;一年内到期短债为140.95亿元,同比大增21%;持有现金175.35亿元,同比上涨5.6%。

  新力控股净负债率63.6%,同比下降3.4%;现金短债比为1.24倍,这两项符合监管要求。剔除预收款项后的资产负债率73.2%,同比下降约3%,但依然踩线。可以预测,提前项目预售时间,加强结转速度,成为新力顺利转“绿”的重要策略。

  同时,为了降低融资成本,融资渠道得以多方面拓宽,但现状短期难以改善。2018年至2019年,新力融资成本分别为9.3%、9.2%。2020年新力融资成本下降0.1%至9.1%。这在去年相对宽松的融资环境下,显得较为突出,且在迄今已发布年报的房企中,处于绝对高位。

  值得关注的是,组织架构进行调整后的新力,2020年员工人数3527名,同比减少3.4%,总薪酬支出3.77亿元,同比减少4.6%,人均月薪也从9018元微降至8907元。


  集团上市仅1年后,物业立马分拆上市

  集团上市一年后,瞄准物企分拆上市的风口,今年3月4日新力服务正式向港交所递交招股书,以缓解集团的融资压力。

  招股书显示,新力服务在管面积由2018年的610万平方米增长至2019的1500万平方米,并进一步增长至2020年的3230万平方米,复合年增长率为130.9%。

  截至2020年12月31日,新力服务管理的物业项目达233个,在管总建筑面积约3230万平方米;签约管理物业项目400个,合同总建筑面积约6760万平方米。

  在递交招股书前夕,2020年12月20日,新力服务以4800万元,从康燕燕手中收购武汉天贝青60%的股权;2020年12月24日,以3000万元拿下南京和度60%的股权。两笔并购总共为新力服务的在管面积增添570万平方米,在非住宅领域的业务得到了扩充。

  营收方面,新力服务收益由2018年的2.48亿元增长至2019年的5.37亿元,并进一步增长至2020年的10.06亿元,复合年增长率为101.4%。净利润则由2018年的1410万元增长至2019年的3530万元,并进一步增长至2020年的1.02亿元,复合年增长率为169.5%。

  但是,新力交楼即维权,也成为新力逃不开的“梦魇”,这也考验着新力服务后期的服务管理水平。比如2020年4月,媒体报道南昌一位徐女士购入新力公园壹号一套商品房“公寓”,在付完首付拿到合同时却发现合同上商品房用途为“写字楼”,不仅不能用于居住用途,宣传所说的能落户也成泡影。

  2020年7月,网友投诉南昌新力禧园违规建设,将小区架空层违建为“物业用房、地产办公用房”。南昌红谷滩区政府收到投诉后,责令开发商整改。

  2020年11月,媒体报道南昌新力铂园不但涉嫌违规变相出售人防车位,且在人防工程未竣工验收的情况下,交付给业主使用。


  策划:林广

  牵头人:王艳玲

  研究员:王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露

  南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组出品

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