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北京楼市发了张“明牌”,但也埋了颗定时炸弹!

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北京出手调控了,这次是从地价抓起。

  这两天,北京市规自委发布了今年第一批次商品住宅用地出让公告的补充公告。

  

  公告正式明确了首批供地中的29宗宅地合理上限价格、政府持有商品住宅产权预设份额、竞报“公共租赁住房面积”上限面积等。

  具体就是下面这29宗地块:

  

  图源乐居北京,注:表格中【含配建楼面价】指剔除最高配建公租房面积后计算得来,未剔除其他,仅供参考,一般售价为楼面价的1.5-2倍。

  从公布的数据上来看,这次推地主要有三个特点:

  1、地价上限控制非常狠。

  除了副中心FZX-0302-6004、6002地块溢价率为25%外,超90%的地块溢价率未超过15%,平均溢价率仅为9.8%,而去年北京宅地平均溢价率为14.49%。

  2、地块越热门溢价率越低。

  例如比较受关注的王四营、金盏地块,溢价率都在5%左右,而树村南地块的溢价率更是低至2.5%,估计开发商没玩几轮,就直接开始竞政府持有产权比例了。

  3、首批地王基本敲定。

  从价格上限来看,最高的三宗地块是朝阳豆各庄乡孙家坡村1306-638地块、衙门口和树村北地块,分别为68.2亿、67.8亿、63.7亿,所以地王基本从这三宗地块中产生。

  同时,北京规自委还发布了一份《房屋售价承诺书模板》。

  其实也就是政府给的“指导价”,开发商在拍地之前必须签署,承诺未来楼盘售价只能在一定区间内上下浮动,而且也不能采取捆绑销售等变相加价手段。

  

  从上图可以看到,房屋售价承诺书还给出了“新型共有产权房”售价的算法:

  举个例子,假如海淀树村地块,假设定价11万/平,政府持有20%产权份额,那么购房者要支付的为11*(1-20%)=8.8万/平。

  5年后转手,若房价涨到12万/平,那么业主只能得到12*80%=9.6万/平,其余的2.4万/平归政府。

  换句话说,你可以8折买入,然后全额卖出,但你最终的收益也只有8折。

  不过,北京这种城市能出现8折倒挂盘,估计不少购房者都会一窝蜂地去抢了,哪还管得上开发商是按11万/平还是8.8万/平的标准来建,以后拿的是不是8折的收益。

  

  当然,这次北京算是发了张“明牌”。

  毕竟,以前土地的合理上限价格,只有开发商的举牌价触及到,竞拍现场的工作人员才会拆封确认。

  如今,在拍地之前开发商就可以提前算账,拿地的时候也相当于告诉全体市民预期房价了。

  不过说实话,北京这次的调控力度还是不够的,虽然超九成地块的溢价率没超过15%,还有政府指导价来稳预期,但对于那些起拍价本来就高的地块,作用并不大,开发商总有法子赚你钱,例如双合同。

  再者,你看看那些优质地块,要么有政府“入股”,要么配建公租房,也就是说以后建好的楼盘并不纯粹,反而可能是一颗定时炸弹,因为说不定某天商品房业主就和公租房租户上演“大闹天宫”,况且这样的事也不是第一次发生了。

  

  对了,今天早上南京也主动收紧调控了,发布的是《关于明确浦口、六合、溧水、高淳区新落户人群购买商品住房限购政策的通知》。

  我看了下新政,重点只有一个:

  自最近一次落户之日起,两年内仅可在浦口、六合、溧水、高淳区(不含江北新区直管区)范围内购买商品住房和二手住房,其他事项按现行南京市住房限购政策执行。

  

  

  新政对南京楼市有什么影响?

  1、落户四区可买全南京,变为落户四区只能买四区。

  其实,在今年2月9日,南京就放松了这四个区的落户限制,持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员,即可办理落户。换句话说,只要落户南京四区,就能在全南京买房。

  如今,落户南京四区,只能在南京四区买房,对买房区域进行了限购约束,既保障了落户人员的购房权益,也在一定程度上打击了部分借落户到南京市区炒房的现象。

  2、南京楼市区域分化会更加明显。

  新政对江北核心区、河西、南部新城等热点区域几乎没有影响,但对远郊非热门板块来说则产生利空,毕竟潜在的客户减少了,尤其是江北新区直管区的非核心区域间接被“误伤”。当然,这也直接利好这四区的核心地段、热点板块。

  

  但我觉得吧,这样的调控力度,显然也是不够的。

  毕竟,从3月的70城房价来看,南京新房已经连涨6个月,二手房更是连涨13个月。

  

  而具体来看,今年年初南京楼市其实也挺热的。

  例如,河西二手次新品质小区有了突破,海玥、华新等二手房达到8万/㎡都开始有成交,河西南也频现高价成交房源。

  江北核、新玄武、新雨花、大校场、江宁九龙湖等龙头区域的改善盘已经启动,涨幅比河西还高。

  连方山这种楼市平淡的板块,新盘从去年的去化艰难,到现在居然都要摇号了。

  所以,南京这次只能算试探性地调控,后续房价涨幅不摁下去,估计也得被住建部约去喝茶,然后用新房限价、二手房指导价这些手段来控房价了。

  部分资料来源:乐居北京、米宅北京、阳光城市频道

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