5年1万户！东西城退租规模“暴涨”，北京疏解大潮将至！

4月19日，根据北京日报的报道，北京政协举行重点协商议题情况通报会，在这次会议上，北京市规自委、市住建委等部门向委员们介绍了北京市城市有机更新工作。

根据这次的会议透露，北京“城市更新”可能出现了一些新的变化。

首先是北京正在制定《北京市城市更新行动计划（2021-2025）》，在这个计划中，把北京老城区的“六类项目”重点纳入了未来五年的城市更新计划中。

这个计划实施后，北京老城区的居民居住改善将会得到极大的提升。

第二，这六类项目主要包括以下：

东西城的平房申请式退租

老旧小区更新

危旧楼房改建和简易楼腾退改造

老旧楼宇与传统商圈改造升级

低效产业园区和老旧厂房更新改造

棚户区更新改造

这里面既有东西城的“直管公房平房”，同时也有“老旧小区”，同时也包括了“危旧楼房”，还有“简易楼腾退改造”。

第三，未来五年，城市更新大规模启动，范围要比预期中的更大，北京老城区面貌将彻底改变。

根据《北京市城市更新行动计划（2021-2025）》，北京将会在未来五年完成以下任务目标：

其一，力争到2025年完成平房区10000户申请式退租和6000户修缮。

平房区的申请退租规模显然放大了，按照原来政府工作报告的安排，未来仅有6000户，目前已经放大到了10000户，暴涨4000户，这意味着将会有更大规模的“退租”启动。

这显然对于更多的平房区居民来说，是重大利好！

其二，基本完成2000年底前建成需改造的市属老旧小区和中央单位老旧小区改造任务。

五年要全部完成2000年之前改成的房子的“旧改任务”，同时“央产房”也在旧改范围之内，这对于央产房的居民来说，终于可以迎来一次改善。

其三，实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造。

五年要实施100万平米危改和简易楼腾退改造，平均每年20万平米，预计将会腾退危改，疏解3-4万人左右的规模。

而这些人也将会未来五年得到改善的机会。

其四，基本完成134个在施棚户区改造项目，力争完成2万户的改造任务。

根据计划，未来五年要完成2万户的棚改，平均每年大概要完成4000户左右，这个规模确实不太高，可见在棚改上，北京的速度并不快。

上海目前旧改棚改每年都在2-3万户以上，也成为了推动上海房价上涨的核心动力，而北京对于棚改的规模还是控制得比较小。

其五，2021年北京预计实施项目500个。

目前北京市正在编制第一批2021年拟实施项目清单、示范项目清单、城市更新行动改革政策清单，目前已梳理2021年拟实施项目约500个。

北京“城市更新”速度的加快，将会给2025年北京总体城市带来巨大的变化，我们判断主要在以下几个方面：

第一，人口会加速从城市中心向近郊新城疏解，北京老城区目前有很多人口都居住在“老破小”，甚至是“危旧”房中，继续改善环境。

这次大规模启动城市更新后，将会带动老城区的居住人口逐渐向周边的近郊区疏解，包括大兴、顺义、亦庄、昌平、通州等地区，都会迎来常住人口的暴涨。

这些常住人口，多数都是从老城区疏解出来的居民。

第二，医院、学校等资源也会加速从北京老城区向外疏解。

随着城区人口的下降，城区内的医院、学校等资源也会逐渐向外疏解，部分资源甚至会向雄安、通州等地区转移。

部分近郊区随着常住人口的暴涨，房价会带来回升，尤其是昌平南、后沙峪、亦庄等重点地区。

第三，首都功能核心区，东西城地区，居住规模减量，常住人口持续下降，功能逐渐“一体化”。

在2017年以前，西城区主要负责“中央行政职能”，东城区负责“北京行政职能”，随着北京市政府的搬迁，东西城的功能已经合并，被定位于“首都功能核心区”。

未来在很多职能上可能也会逐渐统一，东西城的待遇差别会逐渐抹平，因此东西城虽然是两个“行政区”，但本质是一个“功能区”。

尤其是随着北京行政职能搬离，中央行政职能迁入，东西城的待遇差别肯定会逐渐统一的。

第四，就是雄安新区的建设已经逐渐成型，甚至雄安新区已经开始出现大规模卖地。

2021年4月份，雄安新区以36亿的总价卖出了三块住宅商品房用地，这意味着雄安新区已经准备好了“承接”的心理准备，并预告着雄安新区的建设速度将会加快。

土地财政的启动，雄安速度将会更快，北京疏解大潮将至。

综合来看，未来五年北京在城市更新上确实动作变大了，人口疏解及功能疏解也会加速，加上雄安新区的“大规模卖地”，我们认为未来五年，将是北京逐渐“静下来”的五年。

2025年，将会出现一个全新的北京城市格局。