央行发文警惕老龄化，我们怎样买房才能抵御“灰犀牛”？

撰文：佩奇 美编：佩奇 校对：紫藤

央行罕见发文警惕灰犀牛

4月14日，央行发布《关于我国人口转型的认识和应对之策》工作论文，对于我国由人口衍生出来的一系列潜在问题和解决办法。

而关于房价的问题，长期来看核心就是人口的问题，有大量的人口支撑一个区域的房价，区域内房价的天花板自然就高，而有大量人才和高素质人群支撑的区域，房价更是超越平均水平。

根据联合国测算，我国人口将在2030年达到14.6亿的峰值后开始出现下滑。

除了人口整体规模的下滑，更重要的就是比例开始失调，也就是老年人占比继续增加，少儿和劳动人口的占比继续减少，如果以各年龄段人口柱状分布图显示，就是由过去的金字塔形向长方形的转变，如果不加以控制，最终有可能变为倒金字塔形的人口结构。

▲人口结构分布

简单来说：中国老龄化日趋严重。

老年人比例上升，加上青少年群体，净消耗人群的比例有可能与净产出的劳动人口占比相当。

社会由劳动人群产生了100块的价值，过去老龄人口少，可以剩余50块的价值；但是未来老龄人口增加，需求增加，原本100块的价值，可能只有20块，甚至是10块的价值，从而导致拖累经济发展，致使购买力下降。

老龄化意味着净消耗，而另一端是新生儿比例的持续下滑，现在对于生孩子更多的年轻人是不生、不愿意生更是不敢生，尽管不少地区对于独生子女生二胎已经睁一只眼闭一只眼，但是整体上观望情绪还是很严重。

如今，不论是民间的反响还是官方的数据体验，新生儿的比例都在逐年下滑。

对于80后、90后而言，父辈多是一家至少兄弟姐妹3个以上，甚至家里兄弟姐妹5个以上的也大有人在；而如今，80后、90后同辈的家庭中，多是一家1个孩子，2个孩子要么是土豪家庭、要么就是被计生办追得“狡兔三窟”且罚过款。

从1963年巅峰的3000万新生儿，到2020年一千余万的新生儿，五十七年的时间，新生儿掉了三分之二左右。

毫不夸张的说，新生儿是社会的生力军，更是经济发展，房价持续上扬的核心催动力，没有人口做支撑，不知道会不会爆发“鹤岗式”的危机。

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人口对房价到底有怎样的影响？

到2050年之后，当下工作的社会主要劳动力群体开始逐步走向退休阶段，社会总消耗比例开始上升，而他们30年前，20年前买过的房子，年轻人还能看得上吗？

这个时候，一定会有人跳出来说：年轻人没有房子，父母总有房子，父母的房子贷款没有还完，爷爷奶奶、姥姥姥爷总有房子吧，给孩子准备一套房子，还不是很简答的一件事？

一个很简单的逻辑，如果你的父辈甚至爷爷辈在在郑州成长、工作，他们计划经济时代分配的房子，恐怕现在让你去住你都会嫌弃。

人总是往高处走。

首先，大部分农村家庭是没有能力为孩子准备房子的，大部分从农村跃龙门到城市的孩子，家庭根基相对薄弱；其次，如果父母是已经来到城市的第一代，首先过去就在为自己的居所打拼，未来还要再给孩子买房，不知道两头能否都顾及上。

现在也许你因为压力大没有选择更高一级的城市，但是如果你想后代通过教育和学习脱颖而出，那他很大概率会去一个新的更高一级的城市，因为只有更好的城市才有与之匹配的资源供应。

农村进县城，县城进地市，地市进省会，省会进一线，这是社会发展规律，如果没有房价这个巨大的限制性因素，你问问周边哪个年轻人不想去北上广深发展？

诚然，现在北京、上海等一线城市开始向外赶人，是因为其城市的社会承载力和客观需求已经达到了一个阶段性的阈值，但其实更重要的你我都是普通人，一线城市要人才而不是要普通人。

而与之形成对比的二线城市，正在强力追赶一线城市的步伐，比如成都、杭州、南京、合肥、西安、郑州都在做这样的努力。

正是因为这样有潜力的二线城市有源源不断的新鲜血液作为补充，才有了强劲的发展动力。

而你只要瞄准这些城市，并瞄准这些城市的核心区域、核心地段，即便人口红利期消失，你仍旧可以对冲房价下行的压力。

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普通人怎么做？

佩奇最近也在研究开始向省外城市布局，北京、上海已经关上了大门，深圳前两年也有意愿去置业，但是资金一直没有到位，去年关注广州黄埔、南沙两个重点区域，无奈也因为种种原因没有下手。

且不论未来在外地如何选择和购买房子，在郑州也应该转向“防守型购房”策略。

不期待暴涨，更多追求能在平稳中增值的房子，而学区、品质和地段则是未来在郑州选择标的三个重要标准。

而由最近比较火热的十四五规划及2035发展愿景来看，一线城市依旧是一线城市，而除了传统的大湾区、长三角和京津冀之外，“成渝”有望成为全国新的发展极，成为中国西部的中心。

与一线城市已经相对比较高的房价相比，佩奇比较看好成渝的未来，特别是成都。

▲成都天府新区（图片来源：公众号天府发布）

中国电建西部区域总部、中国铁建TOD综合开发运营总部、中建三局集团有限公司西部总部等等，有太多的的集团总部，科教文卫、创新创业机构将总部或者区域总部迁往成都，迁往天府新区。

如果说一线城市已经是优等生，那么优等生再进一步的机会就比较小，最多从班级前十升为班级前三；

而国家有重大政策支持，发展倾向的城市则更像是中等生，处于班级30名左右的位置，极有可能发展成为班级前10，这样的增幅更大。

说上面那段话，不代表不看好一线城市，一线城市核心地段的优质房产，已经从房子本身跃升为金融资产，甚至可以成为普通人的资产信用背书。

而二线城市，特别是强二线城市核心地段的房子，则更具有上升的动力和空间，是普通人对抗通胀，增值保值最简单也是最有效的资产。

对于大部分普通人而言，如果不是城市的既得利益者，完全可以或者一定要去更大更好的城市发展，或者提前在未来可能会更大更好的城市提前扎根埋下伏笔。

如果说上文多是一些世界观的问题，下面则要讲一些方法论。

1、能买一线买一线，否则就是强二线，最次也要在省会城市、普通二线城市买房。

我们国家的城镇化还没有结束，人才和资源还是会向头部转移，而普通人就是要跟着资源走。

2、能选择新房，尽量不买二手房。

新房占主导地位的房地产市场不仅盛行在郑州，在一线城市的部分地段和部分强二线城市同样盛行，强如广州向东、沿江发展黄埔、南沙；强如深圳向西发展南山、宝安等，更不用说其他二线城市，房地产的价值就是随着“城郊变为城市”而逐渐兑现的。

3、买核心区，买产业区。

以郑州为例子，就是买郑东新区，买不起郑东新区就买以郑东新区为圆心的周边。另外的例子，还有合肥滨湖新区、成都天府新区、苏州工业园区、武汉光谷、西安曲江高新沣东等。

只有大城市，才有房地产；只有大城市的核心区，才能抵御“灰犀牛”的潜在风险。

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