限购令来了！落户2年不能在市区买房，郊区房价一触即发

作者：公子不悔

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按捺不住的南京，不久前明确全面放宽了浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制，对持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员，即可办理落户。

显然这是南京对人口争夺战发起的再一次冲锋号角，要追赶苏州、杭州，成为长三角地区真正的第二城。

早在2016年《长江三角洲城市群发展规划》，管理层将南京定位为长三角唯一的特大城市（也即城区人口超500万），仅次于上海。

虽然南京已经达标，已经是特大城市，但是，第一，杭州也同样是特大城市，第二，南京的总人口数量上不及杭州和苏州，甚至不及徐州、宁波。这让南京第二城的定位，有名无实。

上图为长三角部分城市常住人口

追溯历史，昔日的南京，不但是长三角人口第一城，还一度是全球人口第一大都城。

1368年，朱元璋在应天府（南京）开国，创建了大明王朝，南京也终于首次承担了一个大统一王朝的都城。

经历了元朝末年的大动乱，全国人口锐减，作为都城的南京人口也只不过70万人左右，但仍是全国乃至全球人口第一大市。此后朱棣发动了靖难之役，并将都城迁往北京，但南京一直作为明朝的第二都城，地位仅次于北京。

到了明朝中期，南京的人口发展至120万人，依旧是全世界人口最大的城垣。直到明朝覆亡，清兵入关，北京才逐渐取代了南京，成为第一大都城。

但南京人口第一城在长三角的地位，始终没有被动摇。

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直到清末民国时期，随着上海开埠崛起，改变了长三角地区的城市格局，渐渐取代南京，成为人口第一市。

根据历史文献记载，1945年日本投降那年，上海的人口337万，并且在此后两年大量人口迁入的背景下，上海在1948年人口达到了481万。

南京在1945年时，人口为67.5万。从1927至1947年20年里，南京的人口在1937年达到了顶峰，为119万，但同年年底南京沦陷，并遭遇了血腥屠杀，第二年人口骤减至43.8万。1947年恢复至110万。

制图：城市财经；数据：历史文献

同期苏州的人口在40万左右，根据《苏州市人口志》记载，1948年苏州的人口是41.65万人。

改开之后，整个长三角火速崛起，内地人口不断向东南沿海流入，上海、苏州、南京、杭州等城市的人口一路上涨。但从现在的数据来看，显然南京的增速不尽如人意。

上海目前的常住人口逼近2500万，苏州逼近1100万，杭州也在1000万以上，而南京只有850万，不及徐州、宁波，只比合肥略多一些。

在同级别的城市中，成都、武汉、苏州、杭州、郑州、西安等，都是千万人口的大市，作为经济第二大省的省会，南京的人口规模显然有待提升。

最关键的是，杭州、宁波、合肥等城市的人口增量，要比南京多。

按照这种趋势下去，杭州、宁波会将南京继续甩开，而合肥也会超越南京。

南京的紧迫感不可谓不强。

在这种背景下，《南京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》明确提出，“十四五”时期，南京目标常住人口突破1000万，吹响冲刺长三角第二城的号角。

目前南京的人口为850万，要在5年后冲破1000万，未来五年每年得增加30万人。

按照南京目前每年几万人口的增量预估，这个难度可不小。但如果能达到杭州那样的人口吸引力，不是不可能。

今年以来，发改委明确提出，要有序疏解非核心功能，引导过度集中的资源要素逐步有序转移，合理降低中心城区开发强度和人口密度。大城市要与周边中小城市、郊区新城等联动发展，通过推进交通一体化，培育发展一批现代化都市圈。

简单来说，就是鼓励大城市发展郊区。在这种背景下，上海、广州都放宽了郊区落户限制。

南京也正好借坡下驴，在今天，放开了浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制的落户限制，社保半年即可落户。

以南京的经济实力、教育、医疗实力来看，南京的户籍价值非常高，很有吸引力，很大程度上能够助力南京实现未来五年增加150万的目标。

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关键问题来了，户籍涉及限购，南京放宽了浦口、六合、溧水、高淳区的落户限制，必然利好南京楼市。

浦口、六合、溧水、高淳区也是南京户籍，目前南京市的限购规定是，南京户籍人口，在市区无房已婚可购买两套，无房单身可购一套。而在浦口、六合、溧水、高淳区则不限购、不限贷的。

一旦郊区落户放宽，郊区户口也是南京户口，势必会点燃南京楼市。

为体现南京真的只是想做大人口规模，而不是借放松落户之名行放松限购之实际。在放松落户的同时，南京明确提出：

自落户之日起，两年内仅可在浦口、六合、溧水、高淳区（不含江北新区直管区）范围内购买商品住房和二手住房。

也就是说，放开这四个区落户，新落户者两年内只能在这四个区购房，而不能跑到市区购房。看似为市区挖了一条护城河，但却直接将郊区推上了火炉。

目前浦口二手房单价2.3万元，六合单价1.5万元，溧水单价1.1万元，高淳单价0.91万元，远低于市区四五万的单价。

在人口补涨的背景下，这四个区的房价很难不会上演一轮补涨。从价值和潜力来看，浦口和六合，因为这两个区是江北新区的组成部分，是南京未来的发展方向。