环京膝斩，松山湖脖斩？

　　今天分享的主题主要是给市场不一样的声音！

　　有不妥的方面，仅是多一种可能性的设想。

　　南方楼市的热剧情有目共睹，北方楼市也不甘寂寞，特别是环京楼市“膝斩”的消息持续酝酿。

　　环京楼市自2017年实行限购以来持续降温，房价膝斩、购房者维权、房企库存贬值等关键词陆续在媒体出现，可谓是“一股清流”。

　　其中4年房价降7成，购房者退房维权，更有购房者爆出只要有人肯接房贷，即出售等系列问题。

　　（来自某媒体的报告截图）

　　曾经挤满人的售楼处，到现在房价的大幅调整，多少人站在了峰顶，解套之日遥遥无期。

　　环京膝斩的因素构成，房叔马后炮：一是政策基面的严格，接盘人数量乏力；二是供需不平衡，供明显大于需；三是环京自身产业薄弱，留不住人；四是北京外溢乏力，纯睡城，通勤难实现“两地模式”；五是挤压效应，涨不上去，跌反而引发踩踏效应等。

　　环京膝斩，失去了人口、产业、经济基本面的支撑，同时叠加“北客南流”的态势。

　　环京的轨迹不一定会复制在东莞，但是值得我警惕，雪崩的时候没有一朵雪花是无辜的。

　　特别是二手房价持续拉升的区域或楼盘，买进的出发点无非是首先考虑投资，自己不是最后一棒（周期）。

　　有人说，如何真正实现房住不炒，就是让炒房者真实亏一次即可，这个最管用。

　　那么对于今天松山湖园区的房价，房叔有几个想法分享。

　　申明：房叔不是唱空松山湖园区的房价，仅是传递不一样的声音！

　　首先是从2020年东莞GDP增速说起，2020年东莞GDP增速1.1%，全国排位24位；东莞由2019年全国第十九位变为2020年的第24位，被福州、南通、西安、合肥挤压，无疑透露出东莞过去一年经济增长动力的无奈。

　　特别是1.1%的增速，成为GDP前25强城市中仅次于武汉的城市，东莞压力好大。

　　因为东莞是产业结构和城市级别等综合因素影响的结果，例如省会城市可以受到政策、投资和产业的优先照顾，进而稳定经济的动力更足。

　　另外一组数据，2020年，东莞重大项目投资创历史新高，全年全市完成固定资产投资2405.1亿元，同比增长13.0%，分别快于全国全省10.1和5.8个百分点。新开工项目154个，建成投产项目78个，投资额、增速及项目数均创历史新高。这表明东莞发展后劲强劲。

　　同时也体现出东莞在依靠投资拉动经济增长。

　　其次就是2020年松山湖园区（生态园）的GDP，据某网友自行计算的松山湖GDP数据，2020年的GDP为798.65亿元，同比下降7.9%。

　　这个说明园区经济基本面承压，房价的信心取决于银行信贷和市场环境。

　　有人说主要原因是华为因素，华为因芯片问题，造成相关板块业务萎缩，进而影响了松山湖的经济数据。

　　华为不只有手机业务，还有IT、无线电、微电子、路由等，但是“卡脖子”的问题肯定对企业运营有影响，例如华为出售荣耀。

　　值得关注的华为在上海的研发中心陆续落地，以及华为成都研究所等系列，无疑也是在分流东莞松山湖的“流量”。

　　华为上海青浦研发中心

　　所以松山湖的成绩不能只靠华为一家答题，需要更多的企业合力。

　　值得关注的是据统计，截至2020年11月份，园区有企业10359家，“四上”企业363家，聚集了华为终端、华贝电子、生益科技、普联技术、歌尔智能、长盈精密、蓝思科技等龙头企业。

　　整体松山湖的基本面强劲，更多的是相关企业实际研发和产值问题。

　　例如松山湖近年的住宅地块的土拍，例如深业地块、中海地块、万科地块以及修改松山湖北站周边地块属性（改为居住用地），系列动作间接说明松山湖的增长动力不足，需要依靠土地模式推动。

　　松山湖更多是产业平台的作用，不断集聚高新企业，赋能东莞产业转型，进而实现城市持续向上的动力。

　　松山湖一边推出人才安居房的用地，同时也在推出商品住宅用地，可谓是园区建设需要资金，进而妥协。

　　还有就是松山湖科学城的规划落地以及松山湖功能区的拓展，无疑是做大松山湖的辐射效应，同时也是在面临困难之时增加增量的方式之一。

　　东莞工业上楼模式既可助推产业升级，也可实现用地紧张的矛盾；其中松山湖的松湖智谷产业园就是东莞乃至广东率先“工业上楼”的践行者，但也体现出产业园的空置率问题，进而转变模式，让工业上楼的模式成为时代需要。

　　若哪位朋友有兴趣，可以实地调研一下松山湖产业园的进驻率，以及企业的实际运营动作。

　　这些基本面只是园区的现状，现在更多的是园区高房价的效应带来的负面因素，松山湖作为产业平台，是否路径依赖蜕变为“房价硅谷模式”。

　　产业可以赋能房价，但是不能让房价影响产业的生存空间。

　　现在松山湖园区动辄6万+，7万+，甚至8万+的二手盘，更多的是一种资产模式；高新产业、高收入群体和优美环境共同作用的结果。

　　若东莞楼市调控政策持续发酵，银行信贷严格管控（首付来源），你说松山湖的房价需要“脖斩”吗？

　　上述基本面的分析不够全面，更多的是房叔自身搜集的信息+综合判断，不是唱空，旨在提示风险。

　　因为环京的经济环境与东莞（松山湖）的经济环境差异甚大，但是房价终究是“货币”现象。

　　根据4月16日，财政部、央行关于中央国库现金管理商业银行定期存款招投标，中标总量300亿元，中标利率3.0%；而上一期的中标利率为2.95%，钱贵了五个基点。

　　特别是通胀预期下，货币的稳健预期，意味着资产价格的“输血功率会减弱”。