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三四线楼市,又公开救市了!

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  继广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府被住建部约谈后,全国各地似乎又开始了新一轮的楼市调控。从而3月底至4月初,四川达州、湖南张家界、浙江温州、吉林四平四个城市分别对当地房地产政策做了一些调整。

  救市开始了?

  3月24日,四平市住建局官网上发布了《四平市鼓励农民进城购房试点工作领导小组办公室关于四平市鼓励农民进城购房优惠政策补贴的实施意见(试行)》

  4月1日,温州市人民政府发布了关于《温州市区新购住房安家补助实施细则(试行)》公开征求意见的公告。

  4月2日,达州市人民政府办公室发布《关于延长<中心城区应对新冠肺炎疫情影响促进房地产市场平稳持续发展九条政策措施>执行期限的通知》。

  张家界市也在4月16日至19日举办第九届房交会上,发布了关于契税补贴、网签价格优惠和公积金贷款等措施。

  

  这四个城市其实都属于弱三四线城市,无论是从人口流入还是房价表现来看,与其说是救市,倒不如说是维持泡沫。据公开数据显示,除温州外,达州、张家界和四平的房价仅维持在5000-6500元/平不等,四平的人口自然增长率为-9.9%,达州更是被称为人口流失最严重的城市之一,十年少了近百万人。当房子不再给他们带来预期的高额回报,资金自然会涌入其他城市。

  为何要救市?

  如果你比较关注自己当地的楼市,或者正在考虑买房的话,你会发现今年很多地方并没有出现楼市小阳春,相反市场比较冷淡。为了和弱三四线城市做对比,我们以弱二线城市南昌为例。据南昌市房管局数据显示,4月份至今南昌各地区成交住宅(含新房和二手房)套数如下。我以每个行政区的楼盘数量大概估计了一下,这种成交量,意味着只要某一个楼盘的销量仅仅超过10套,就能排进前三。可以想象市场有多么冷清。

  其实不少城市的房价经过几年上涨后,已经维持在一个较高的水平:新盘卖预期,不愿降价;二手盘房东由于难以出手,利息成本不断上涨,也不愿降价。于是整个市场就处在观望当中。因此,新盘还能依靠一些仅有的新增人口还维持,而二手盘就只能靠少量买不起新盘的刚需客了。目前南昌市房地产新政已经被收回,且被住建部列入重点监测对象,预计当地楼市下半年将会迎来一次较全面的调控。

  

  不过,我们也不能仅考虑人口流动就对当地房价加以评判,殊不知不少弱二线城市即使人口净流入,但楼市整体依然处于略微供大于求的格局,在南昌我就见过不少楼盘,相隔不到一公里以内,价格却相差2000-3000元/平,究其原因与两个楼盘的供应量有很大关系,一旦某一个楼盘二手房在售数量高达几百套的话,成交均价便会明显低于周边楼盘。

  2021年开年以来,住建部的动作和表态似乎已为今年的楼市政策奠定了基调:“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)的目标。所以还是那句话,与其救市,不如转变经济结构,因为救市就像止痛药,剂量越大,后期效果越差。

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