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首次集中供地“哑炮”背后:平均每天1.5家房企面临破产

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  一个平淡的开场。

  4月15日,最早公布首批集中供地计划的长春,在全国率先举行首批土地集中出让。可惜的是,今年刚打响的这土地集中出让“第一枪”,并不怎么响亮。

  整体看,长春本次集中出让平淡,仅吸引了中铁、华润、保利、万科4家头部房企关注。

  原计划的51宗待出让土地中有11宗终止挂牌,最终成交38宗住宅用地,其中32宗为底价成交,2宗流拍,全部集中在市辖区,成交总金额为193.08亿元。

  

  开场虽然平淡了些,但也正式拉开了这场集中供地的大幕。

  今年2月23日,网传22个重点城市将推行“两集中”土地出让政策,涵盖北京、上海、广州、深圳4个一线城市,以及包括天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙在内的18个热点城市。

  一句话概括:该有的都有了,没有漏网之鱼。

  消息传出后,多地陆续发文表示将执行这一政策,但当时并没有具体的明细公布。

  据不完全统计,自2月下旬传出将施行“集中供地”政策后,目前已有包括北京、广州、深圳、杭州在内的15个城市公布了今年的首批土地集中供应计划,总计供地规模达——

  4155万平方米。

  其中北京、杭州、广州、南京的首批供地的起始总价均超过——

  800亿元。

  这样的首批供地量,不可谓不给力。

  从各城首批集中供地的出让时间看,4-5月份,将出现井喷,单次短时间大批量的土地供应,无疑成为对房企的巨大考验,其中最大的考验就是——

  钱,资金链。

  网络有评论感叹:“资金无疑是一道重要的门槛。北京首批集中出让的30宗地块,其竞买保证金逾200亿元,企业的腰包要被掏空了。”

  某TOP20房企投拓部门负责人表示,像杭州一口气推出57块地,并在5月7日、8日两天内集中出让,尽管杭州设有5000万元的保证金缴纳上限,但未来的土地款会形成很大的资金需求,“对于头部企业、在杭州重仓的企业来说,竞争压力可能会很大。”

  比明面上的压力,更考验房企的是背后蕴藏的不确定性:“两集中”出让土地政策或将与房企降负债等政策产生联动效应。

  2020年,监管层对于房企贷款及资金监管动作不断。去年8月,住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,并制定地产融资三条红线。

  三条红线以“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”,将房企分为红、橙、黄、绿四档进行分类管控,不同档的房企有息负债规模约束不同。其中,三条红线均超标,为红档,有息负债规模不得增加;两条红线超标,为橙档,有息负债规模年增速不得超过5%。

  这即是令众多房地产企业肝疼的“三条红线”。

  “集中拿地,很可能会导致相关房企在拍地月份出现一个负债高峰,这也会给企业资金链带来较大压力。”楼市分析人士认为。

  

  事实上,自从2017年以后的国家对于房地产发展方向改为 “房住不炒,租购并举,多主体供给,多渠道保障”,国内多数房地产企业的处境就变得越来越艰难。

  据人民法院公告网房地产相关破产文书统计,2019年的8月1号-20号全国共有32家房企面临破产危机,平均一天有1.5家房企面临破产危机。

  破产房企规模主要以中小企业为主,破产原因无外乎两点:第一,小房企资金实力有限,融资渠道少,抵御风险的能力相对不足,在房地产行业整体趋于平稳的时候,实力处于弱势,生存艰难;第二,小房企内部管理松懈,未形成完整的体系,人员流动性大,品牌形象相对不足,销售回款就更加艰难。

  大环境如此,长春土地集中出让开局的“哑炮”,则属于相对意料之中。

  据2020年12月东北地区省会城市楼市数据,沈阳楼市面临去库存的问题是最大的,三个东北省会城市,只有沈阳楼市的待售二手房数量超过了14万套,而其他两个城市待售二手房数量都没有超过10万套。

  更重要的是,沈阳的二手房成交量实在太低了,去化时间基本上都要保持在7年以上,这么长的去化率,也是那些沈阳二手房房东感受沈阳房子那么难卖的最大原因。

  “没钱盖,又没人买”,让房企陷入窘境,举步维艰。

  对此,有市场人士担心,此次集中拿地,再加上开发建设进度类似,很可能导致房地产项目集中入市,如中小房企地块较差,更缺乏对购房者的吸引力,生存状况会更加艰难。

  也有分析称,中小型房企资金实力有限,可以参与的土地很少,只能通过全力厮杀去拿下高价土地,若自身的运营能力、操盘能力有限以及融资成本过高的情况下,亏损的概率就会大大增加,未来的生存环境将会更加恶劣。

  面对这样的窘境,各大房企无奈地摊开双手,摇摇头——

  “真的没钱了。”

  - End -

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