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全国房价集体上涨,能持续多久?

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  国家统计局公布3月份的房价涨幅,一二三线城市的房价全线加速上涨。

  数据显示,3月份,一线城市的新建和二手住宅销售价格,同比分别上涨5.2%和11.4%,二三线楼市的涨幅虽然不如一线,但也都呈现强劲上涨势头。2016年那一轮全国楼市集体大涨之后,在调控压力之下,各地房价呈现有涨有跌的分化走势。不过从去年年底以来,全国楼市再度进入普涨格局,全国70个主要大中城市,只有极个别城市房价下跌,绝大多数都在上涨。


  《学区房72小时》剧照

  楼市的涨跌主要由两大因素决定,一是楼市自身的供需,二是货币层面的松紧。当前实体经济还没有完全走出疫情的阴影,供需因素变化不大,楼市的上涨主要由货币层面的因素所推动。疫情暴发之后的宽松货币政策,为楼市提供了充裕的资金支持。

  与此同时,货币宽松引发通胀预期,刺激了人们通过楼市保值增值的需求。虽然管理层始终在强调“房住不炒”,但在货币放水的大背景之下,房产始终是人们抵御通胀的常规选择。当前不仅是中国房价上涨,全球主要经济体的房价都在大涨,美国的房价已经创出了15年来的新高,次贷危机的阴影早就被一扫而空。

  那么,中国这一轮房价大涨到底能持续多久呢?既然上涨主要由货币因素推动,未来楼市的走势,也主要取决于货币政策的变动。从目前来看,货币政策并不支持房价持续上涨,甚至开始给房价一步步施压。


  图|视觉中国

  随着中国经济逐渐从疫情后复苏,货币政策也开始逐渐回归常态化。央行近期公布的3月份金融数据,广义货币M2、社会融资规模等关键指标的增速都明显放缓,货币政策拐点的趋势越来越清晰。

  而国内通胀压力越来越大,也将导致未来货币政策进一步收紧。统计局公布的3月份物价指数,3月份的CPI(消费者物价指数)结束了此前的负增长,同比增长了0.4%,虽然看起来还是很低的水平,但这并不意味着物价水平还处在低位。当前CPI指数不高,主要受猪肉价格影响,3月份的猪肉价格大幅下降18%,由于猪肉在CPI篮子中的权重很高,猪肉降价在很大程度上拉低了CPI指数。除了猪肉之外,其他主要消费品都在涨价,我国CPI构成的8大类商品,在3月份的价格走势是六涨一平一降。猪肉价格下跌,掩盖了物价上涨的全貌。


  另外,国际市场上以原油为代表的大宗商品价格大幅上涨,也为我国带来了较大的输入型通胀压力。3月份我国的PPI(生产者价格指数)从2月份的1.7%跳涨到4.4%,创下2年多来的新高。上游原材料价格大涨,最终也会传导到下游,拉升整体物价指数。

  无论以怎样的角度来看,未来的通胀压力都很不乐观。在通胀预期之下,我国的货币政策还会进一步紧缩,这将给楼市带来极大压力。在货币放水的宽松时期,楼市成为资金流向的最大蓄水池,也是资金宽松的最大受益者,但是,一旦货币政策紧缩,楼市又将受到资金退潮的最大冲击。

  当前,我国银行贷款有4成流向了房地产行业,如果考虑到股市、信托、债券等其他渠道,我国金融体系的资金高度集中于房地产。一旦房地产行业出现调整,我国金融系统将遭受剧烈冲击,美国的次贷危机就是前车之鉴。所以,监管最近开始在房地产行业和金融体系之间打造防火墙,去年最后一天,央行对银行的房地产贷款划出两道红线,限制银行贷款过度流向房地产。


  图|视觉中国

  但是,监管层的努力还是被曲线突破。在购房者、房产中介甚至银行的多方合作下,国家原本用来扶持小微企业和个体工商户的经营性贷款,被挪用到房地产市场,成为这一轮房价大涨的重要推手。经营贷炒房的模式被曝光之后,监管层开始出手整治,3月底,银保监会、住建部和央行三部门联合发文,要求各大金融机构严格防止经营贷进入楼市。在监管重拳之下,短期之内经营贷炒房的路径将基本被堵死。

  对楼市而言,一方面货币政策紧缩,整体资金面不再宽松,与此同时,监管层又严堵进入楼市的违规资金,楼市资金面将遭遇多重打击。如果资金面的供需开始紧张,随之而来的将是房贷利率上升。国内的房价走势,对于房贷利率的变动格外敏感,一旦房贷利率上升,将极大压制买房者购房能力,房价也将遭受重压。

  未来房贷利率的走势,一方面要看楼市自身的调控,一方面要看国家的整体货币政策,从两个因素来看,房贷利率都面临上涨的可能。


  图|视觉中国

  最近一段时间,全国多地房贷利率已经开始小幅上行,尤其是部分房价上涨过快的城市,首套房和二套房利率在今年已经多次小幅上调。除了房贷利率之外,市场整体利率也有上调的可能性,这反过来又将带来房贷利率上行。

  去年,为了扶持实体经济发展,我国的金融体系向实体经济让利1.5万亿元,很大程度上是通过缩减贷款利率来实现。随着今年中国经济增速快速反弹,金融体系的利率优惠也将慢慢消失,即使央行不会主动实施加息,市场利率也会自行反弹。今年3月份,银保监会主席郭树清也表示,因为今年整个市场利率在回升,估计我们贷款的利率也会有回升。一旦市场整体利率上行,房贷利率也会水涨船高。


  图 | 摄图网

  当前全球经济都处于一个相当微妙的时刻,一方面,为了对抗疫情冲击,货币政策还处在宽松周期之内,很多资产泡沫还在继续放大,但与此同时,货币政策的紧缩拐点又越来越近,部分新兴经济体已经率先加息。所以,无论是楼市、股市还是其他很多资产价格,都面临上下两难的选择。

  对于国内楼市而言,在经历了近期的普涨之后,调整压力也开始越来越近。一旦货币政策开始紧缩,很多没有实际需求支撑、完全依靠货币放水抬升房价的城市,将最先出原形。潮水退去之后,谁在裸泳也就一目了然了。

  来源:三联生活周刊

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