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房价彻底压不住了?3月70城房价出炉,透露楼市现实写照!

4月全国70城房价出炉

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  文/杨国英

  承压小跑,

  一刻不停。

  这绝对是神奇的一幕。

  超强的政策压力,不仅没有压垮房价,反而让房价连续上涨。

  4月16日,国家统计局公布3月70城住宅销售价格变动数据,新房方面,62城环比上涨,较上月增加6个。二手房方面,58城环比上涨,比上月增加3个。

  

  

  房价彻底压不住了。

  从去年11月开始,70城新房环比上涨的城市数量,分别是35个、42个、53个和62个——这已经是连续4个月攀升了。

  这还仅仅是开始。

  要知道,房价上涨城市数量的逐月攀升,是在超强政策压力之下实现的。

  过去4个月,超强的政策压力,从一线城市开始,已经覆盖到重点二线城市——迄今为止,主动或被动出台调控政策的城市,已经超过两位数,而各式各样的调控举措,包括限购、限价、限售(增值税)、限贷等等,更是已经超过了150次。

  调控压力空前,房价连续小跑,这就是当下楼市的现实写照。

  现实证明了,中国楼市正式进入新周期,这是不以任何意志为转移的,哪怕是再多的调控也转移不了。

  楼市进入新周期,这一判断,我早在3月16日的文章中《房价周期又又又来了!》,就已经明确表述了。

  

  2021,中国楼市进入新周期,从逻辑上讲,主要缘于三大因素:

  其一,2017下半年-2020上半年的整体横盘(个别城市除外);

  其二,2020应对疫情带来的货币宽松;

  其三,人口由北向南、从中小城市向大城市迁移的趋势。

  这三大因素的叠加,直接给楼市提供了一个上好的买点。

  当然,2021全面启动的楼市新周期,还具备两个与以往不同的特征:

  1、是房价不会短期暴涨,但上涨周期会拉长(这也是调控的诉求);

  2、不是全盘利好,而只利好重点大城市、以及重点区域(珠三角和长三角),这是由存量人口博弈导致的。

  做投资,无论是楼市,还是股市,我喜欢追逐“年轻的”资产标的。

  这里的“年轻”,是我提炼的一个逻辑标签,与历史无关、与体量无关,而是由一种或多种资源要素持续导入而形成的年轻状态。

  比如楼市,人口净流入、产业要素导入的城市,显然是年轻的。

  而在具体城市的不同区域,在不同时期,其年轻的区域也是不同的。

  比如上海,2000年之前,传统的浦西核心区还算年轻。但2000年之后,浦东开始年轻,浦西逐渐走向中老年。而从2019年开始,上海最年轻的区域,则开始变成松江、青浦等区域了。

  所以,楼市投资,只有“年轻”的城市、“年轻”的区域,才更具有投资潜力。

  当然,有必要注意,楼市投资的所谓“年轻”区域,一定是有可能、有征兆成长起来的,而不单单是政府规划里的、或开发商宣传里的。

  股市里,所谓“年轻的”投资标的,与行业相关,但也不是绝对相关。

  传统行业,也有年轻的公司。新兴行业,也有年老的公司。

  比如,传统银行,商业模式有创新能力的,比如零售业务强、或投行等其他业务有特色的,那么就是“年轻的”,估值就可以相对高一些。

  再比如,电子制造、汽车、家电、医药等行业,新品研发和商业转化能力强的公司,也是“年轻的”,估值理所当然要同行高一些。

  当然,从企业家周期讲,也有“年轻的”说法。

  比如,现在的新能源车三剑客(蔚来、小鹏和理想),假设其他要素(技术参数、交付能力、研发能力、销量、财务指标等等)完全相同,我愿意给理想更高一些的估值。

  没别的原因,就是李想更年轻,是具备优秀创业履历的年轻——在新能源车惨烈竞争的赛道上,只有企业家主导(而不是经理人主导)才有可能成功,这需要持续充沛的精力和体力。

  企业家的周期,对于一些中小上市公司,也是相当重要的,如果企业家岁至暮年,仍然没有完成二代的有序传承,那么中长期是存在风险的。

  对于中小上市公司,千万不要相信经理人掌控的神话。经理人掌控的神话,只可能发生在千亿市值以上的大公司,这里有激励和约束成本的分摊问题。

  又是一周过去了。

  现在,每周喜欢一两次的少量独饮,白酒的滋味,人至中年才有况味。

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