房价彻底压不住了？3月70城房价出炉，透露楼市现实写照！

文/杨国英

承压小跑，

一刻不停。

这绝对是神奇的一幕。

超强的政策压力，不仅没有压垮房价，反而让房价连续上涨。

4月16日，国家统计局公布3月70城住宅销售价格变动数据，新房方面，62城环比上涨，较上月增加6个。二手房方面，58城环比上涨，比上月增加3个。

房价彻底压不住了。

从去年11月开始，70城新房环比上涨的城市数量，分别是35个、42个、53个和62个——这已经是连续4个月攀升了。

这还仅仅是开始。

要知道，房价上涨城市数量的逐月攀升，是在超强政策压力之下实现的。

过去4个月，超强的政策压力，从一线城市开始，已经覆盖到重点二线城市——迄今为止，主动或被动出台调控政策的城市，已经超过两位数，而各式各样的调控举措，包括限购、限价、限售（增值税）、限贷等等，更是已经超过了150次。

调控压力空前，房价连续小跑，这就是当下楼市的现实写照。

现实证明了，中国楼市正式进入新周期，这是不以任何意志为转移的，哪怕是再多的调控也转移不了。

楼市进入新周期，这一判断，我早在3月16日的文章中《房价周期又又又来了！》，就已经明确表述了。

2021，中国楼市进入新周期，从逻辑上讲，主要缘于三大因素：

其一，2017下半年-2020上半年的整体横盘（个别城市除外）；

其二，2020应对疫情带来的货币宽松；

其三，人口由北向南、从中小城市向大城市迁移的趋势。

这三大因素的叠加，直接给楼市提供了一个上好的买点。

当然，2021全面启动的楼市新周期，还具备两个与以往不同的特征：

1、是房价不会短期暴涨，但上涨周期会拉长（这也是调控的诉求）；

2、不是全盘利好，而只利好重点大城市、以及重点区域（珠三角和长三角），这是由存量人口博弈导致的。

做投资，无论是楼市，还是股市，我喜欢追逐“年轻的”资产标的。

这里的“年轻”，是我提炼的一个逻辑标签，与历史无关、与体量无关，而是由一种或多种资源要素持续导入而形成的年轻状态。

比如楼市，人口净流入、产业要素导入的城市，显然是年轻的。

而在具体城市的不同区域，在不同时期，其年轻的区域也是不同的。

比如上海，2000年之前，传统的浦西核心区还算年轻。但2000年之后，浦东开始年轻，浦西逐渐走向中老年。而从2019年开始，上海最年轻的区域，则开始变成松江、青浦等区域了。

所以，楼市投资，只有“年轻”的城市、“年轻”的区域，才更具有投资潜力。

当然，有必要注意，楼市投资的所谓“年轻”区域，一定是有可能、有征兆成长起来的，而不单单是政府规划里的、或开发商宣传里的。

股市里，所谓“年轻的”投资标的，与行业相关，但也不是绝对相关。

传统行业，也有年轻的公司。新兴行业，也有年老的公司。

比如，传统银行，商业模式有创新能力的，比如零售业务强、或投行等其他业务有特色的，那么就是“年轻的”，估值就可以相对高一些。

再比如，电子制造、汽车、家电、医药等行业，新品研发和商业转化能力强的公司，也是“年轻的”，估值理所当然要同行高一些。

当然，从企业家周期讲，也有“年轻的”说法。

比如，现在的新能源车三剑客（蔚来、小鹏和理想），假设其他要素（技术参数、交付能力、研发能力、销量、财务指标等等）完全相同，我愿意给理想更高一些的估值。

没别的原因，就是李想更年轻，是具备优秀创业履历的年轻——在新能源车惨烈竞争的赛道上，只有企业家主导（而不是经理人主导）才有可能成功，这需要持续充沛的精力和体力。

企业家的周期，对于一些中小上市公司，也是相当重要的，如果企业家岁至暮年，仍然没有完成二代的有序传承，那么中长期是存在风险的。

对于中小上市公司，千万不要相信经理人掌控的神话。经理人掌控的神话，只可能发生在千亿市值以上的大公司，这里有激励和约束成本的分摊问题。

又是一周过去了。

现在，每周喜欢一两次的少量独饮，白酒的滋味，人至中年才有况味。