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纪录不断刷新!连续上涨近60个月后,这座城市又出地王!

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  有人星夜赶科场,有人辞官归故里。人生分化如此,楼市分化亦如此。

  有的城市偃旗息鼓,需要救市,比如最近的四川达州、吉林四平、湖南张家界、云南昆明、江西南昌等等。

  有的城市因为调控加身,需要作出表率,行情也暂告一个段落,比如深圳、上海、北京等城市。

  有的城市则依然热火朝天,甚至出现地王。典型如珠三角的佛山以及今天要专门说到的长三角徐州。

  4月9日,佛山推出顺德陈村地块,被华润置地以64.5亿元,折合楼面价22330元/平方米,捅破了天际线,溢价率高达106%。这是继3月份出地王后,佛山的又一个地王。

  4月12日,徐州铜山区推出一块住宅用地,经过了377轮竞价之后,被融创在徐州的马甲公司以10.16亿元拿下,成交楼面价11839元/平方米,刷新了铜山区云湖板块的天际线,溢价率高达90.62%。

  在调控满天飞的当下,地王出世很不应景,很违和。佛山与徐州,何以敢如此嚣张?

  佛山是被推上位的。

  珠三角的火热逻辑线非常清晰,去年深圳火热,然后带热了东莞,东莞领涨全国。然后投资客们发现广州主城区还非常便宜,岂能如此,于是大举进入广州,广州一片卖座。深圳、东莞、广州进入调控,佛山便成了最靠近火热地区的洼地,于是佛山主城区迅速开启补涨模式。

  如此看来,佛山距离调控也不远矣。

  02

  徐州这座城市很特别。作为一个普通地级市,它居然能够成功穿越调控周期,连续上涨了近60个月,成了一朵傲霜斗雪、迎寒而开的梅花。

  

  制图:城市财经;数据:国家统计局

  
直到去年10月份升级调控,才平息了一阵子。

  不过,需要说明的是,徐州的上涨模式有别于深圳、东莞、佛山等城市的跳涨模式,徐州走的是慢牛。涨幅不大,温水煮青蛙,煮了几十个月,才迎来了调控一声问候。

  去年十月,徐州五部门联合下发了《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》,明确提出:

  坚持“一区一策”精准调控、商品住宅备案价格一年内不得调整、不得强制购房人进行升级装修等八项政策。

  
简单一句话,新房限价一年不准涨。同时还规定:

  市区户籍居民家庭拥有一套住房的,商品住房(包括新建商品房和二手房)自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的,不得上市交易。

  市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的,权属登记未满3年或新建商品房买卖合同网备时间未满6年的,不得上市交易。

  徐州房价上涨,是有人口与经济基础的。

  徐州地处苏北,位于淮河以北,属于北方城市。由于远离长三角核心城市,徐州很难享受到大城市的辐射。

  饶是如此,徐州凭借着自己的产业优势和传统交通优势,依然将自己打造成了非省会10强地级市。

  在产业方面,它是传统的重工业基地,是国家新型工业化装备制造产业示范基地、国家新能源产业基地。

  

  交通方面,在火车时代,徐州手握京沪、陇海两大干线,是重要的交通咽喉。进入高铁时代,虽然徐州被边缘化,但在地级市中,交通优势依旧明显。

  过去几年,徐州的经济与人口增幅都非常不错,丝毫不输于其他省会地级市。

  

  制图:城市财经;数据:徐州统计局

  可以看到,从2016年至2020年,GDP增长了26%,资金总量增长了66.4%,几乎翻倍。人口增长了十多万。

  人口和经济是楼市基石,徐州拥有良好的经济与人口基本面,这是徐州能够持续上涨的关键因素,也是决定这座城市未来仍旧价值的关键。

  正因为徐州有良好的人口和经济基本面,去年年初徐州地铁二期规划获得批复。

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  上面已经说到,这个时段爆出地王,与当下的频频调控氛围很违和。佛山和徐州,都随时有可能会遭遇调控加身。

  那么关键问题来了,徐州还能买房吗?

  我的观点是,当然可以,无论自住还是投资,都可以买,当然最好锁定主城区,如新城区、云龙区、鼓楼区。自住就不用多分析了,来说说投资。

  现在投资,都必须做好长线投资的准备,因为包括徐州在内的很多城市都限售,买到手需要几年之后才能卖出。

  考验一座城市能否投资,主要看这座城市能否穿越调控周期。徐州去过四五年的房价慢牛,已经证明了它的抗击打能力。

  徐州的房价涨幅很慢,不是跳涨,是管理层想要的走势。管理层调控楼市,不是想让房价大跌,而是不希望它大涨,希望中心城市的房价,在自身经济与人口正常推动下慢涨。

  徐州正好走出了期望的走势,所以即便后续徐州遭遇调控,应该也不会太严格。

  至于徐州的潜力,在本号之前推送的《哪些地级市可以买房?这10个城市绕不开!》文章中,已经说得很明白。

  

  制图:城市财经;数据:各城市统计局

  2017年,管理层批复了《徐州城市总体规划(2007-2020)(2017年修订)》,国家层面上首次对徐州作为“淮海经济区中心城市”定位予以明确认可。

  

  在孤立无援的苏北,徐州已经成长为了辐射一方的中心城市,如果做个大胆猜想,假如未来全国做一个大的行政区划调整,将淮海地区设立省级行政单位,那徐州肯定会是省会。

  现在的徐州,虽然不是省会,但已然具备了省会的实力。

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