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全球财富保卫战,还是富人们动作快

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  在对通胀预期的恐慌下,全球投资者用金钱投票。

  口述 / 吴晓波

01

  
房子有两个天然属性,一是居住属性,二是投资避险属性。虽然“房住不炒”喊了很多年,但无论政策如何调整,房子的这两个属性不会改变。

  我们先看几组数据。

  2020年,全国售价1000万元以上的豪宅成交量接近3万套。这3万套里,北上广深4个一线城市占到20106套。

  2020年售价在5000万元以上的豪宅成交量,上海同比增长117%,广州同比增长165%,南京和深圳则增长了惊人的300%。

  一二线城市豪宅销售火爆,底层因素只有一个,就是高净值家庭的避险性投资。

  

  4月16日,国家统计局公布了今年一季度宏观经济数据,其中有三个关于房地产的数据:全国房地产开发投资同比增长25.6%;‍‍商品房销售面积‍‍同比增长63.8%;‍商品房销售额‍‍同比增长88.5%。

  商品房销售额增速最快,说明房价整体还在涨。

02

  这种情况不只发生在中国。2020年,英、德等国的房价涨幅超过7.8%,高于中国的5%。今年以来,韩国首尔住宅小区的平均挂牌价格上涨近20%,韩国总统为此道歉了三次。

  甚至在那些因为地广人稀,房地产市场一直波澜不惊的国家,也出现了一房难求的景象。比如澳大利亚,今年3月,澳大利亚的房价涨幅创下了33年来的新高。再比如新西兰,这个大农场也出现了房子供不应求的情况,住宅缺口竟然达到了5万套。

  这一系列数据的背后,是货币无底线超发造成的全球性心理恐慌。

  

  在疫情暴发前,发达国家为了刺激低迷的经济,已经普遍推行低利率甚至负利率政策。2020年,疫情下的经济形势更加严峻,全球央行海量放水刺激经济。

  美国放水上瘾。3月中旬,1.9万亿美元经济刺激方案生效(平均给每个美国纳税人发了1400美元),3月底,拜登又宣布计划在基础设施建设上投入超过2万亿美元。

  美联储的超级大放水直接造成国际资产价格的暴涨,引起其他国家特别是新兴经济体的输入性通胀。

  

  通胀导致恐慌,恐慌诱发经济波动,继而造成国际游资的避险性退出。

  所以为了应对美国放水,不少新兴国家只能抢在美联储前加息。这一方面是为了遏制国内的高通胀,另一方面是为了防止美联储率先加息,引发国内的资金外流。

  这实在是一个无奈之举,因为对很多新兴国家来说,目前疫情形势严峻、国内经济脆弱、债务负担沉重,此时并不是加息良机。

  当美国随后通过加息把国外美元大量回流到本国市场时,很多像土耳其、越南这样经济存在泡沫的国家,即便有所准备,也很难避免资金外逃、货币贬值、经济崩盘等连锁情况。这些情况发生后,美国再杀个回马枪,就能以极低廉的价格抄底各国优质资产。

  这就是美国放水收割世界的完整流程。不得不感叹,2021年真的是弱肉强食的一年。

  

  目前,美国30年期抵押贷款利率比2010年还要低1.5%,而欧盟国家已经处在负0.5%的活期利率之下,这意味着人们把钱存在银行只能亏钱。

  在对通胀预期的恐惧以及超低利率的刺激下,全球投资者都在用金钱投票。相比于股票等金融资产,人们更愿意买房,因为房地产作为实体资产,看得见、摸得着。

  到今年年初,全球房地产行业的市值高达269万亿美元,是全球股票市值的2.5倍,房地产行业成为了承接全球增量资产的第一大蓄水池。

  

  中国一二线城市豪宅的抢购潮以及全球主要国家房价的上涨,看上去是一个需求现象,其实背后不仅有货币利率政策的影响,更有各个国家如何处理资产泡沫的复杂问题。

  未来几年,若有任何一国处理不慎,造成资产泡沫破裂,都会对全球经济造成负面的连锁效应。

03

  客观地说,面对这样一个资产泡沫化、贫富悬殊日益增大、财富极度不安全的恐慌时刻,绝大多数的个人和家庭束手无策,不知道在这种时候该怎么守住自己的钱包。

  但在4月16日,我和我的好朋友经济学家任泽平在直播中聊到这个问题的时候,我们两个还是有这样一个共识,就是“信心”,对中国经济前景的信心。为什么呢?

  首先,在控制疫情以及处理与美国的贸易摩擦上,中国的表现都很不错。

  在美元超发,人民币的升值压力阻碍出口的情况下,今年一季度中国商品的出口额还实现了同比38.7%的增长。这体现了危机之下中国保障全球商品供应的能力,‍‍体现了中国制造业大国的地位。

  二是在美元超发的压力下,人民币保持了比较好的独立性,没有跟随美元的节奏频繁加息或放水。从资产配置的角度来看,人民币资产还是比较保值的。

  三是中国的国内需求旺盛。双循环是一个有预见性的正确战略,内需只要能保证,中国就可能成为除了美国以外的第二个货币避险港。2020年,中国吸引外资的数量在历史上第一次超过了美国,这就是一个很有说服力的指标。

  有这样的信心做铺垫,再来探讨在货币无底线超发、房地产投资持续增加的情况下,怎么看房地产市场和房价。

  对于房地产,我和泽平有第二个共识,叫“分化”。看一个城市房地产的长期走势,人口怎么流动最重要。

  

  在城镇化的早期,人口从农村涌入城市,从一线到五六线城市人口普涨,‍‍而房价也同样普涨。

  现在的中国已经告别这种房价普涨的阶段。近几年,我国的人口持续从低能级城市向一二线城市和大型城市圈聚集。在人口持续流入的一二线城市,房市火热,而在人口流出的城市,房价普遍下跌。

  我们看看美国的铁锈区,再看看日本东京、大阪、名古屋都市圈之外的其他地方,就知道我们正在经历的状况和它们别无二致。

  

  我在2014年去江苏做过一个调研,那时候就看到无锡、苏州、常州的房价连续几年上涨,但是附近的地级市镇江人口外流情况严重,房价是停滞的。所以从六七年前或者更早的时候起,分化就已经悄然开始了。

  未来,类似的分化景象还会加剧。一个城市如果没有良好的产业经济、社会保障制度、创业氛围作为支撑,就留不下年轻人,房地产市场的发展也好不了,这就是为什么说跟着人口流动去买房是不会错的。

  对年轻人来说,选择从事哪个行业很重要,选择在哪个城市‍奋斗‍也非常重要,2021年,是关键的选择之年。

  音频策划| 毕冉

  音频运营| 常秀娟 |主编| 郑媛眉

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