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广州,未来最有价值的地方在哪里?

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  原创:徐小平 摄影:徐平凡

  核心观点

  1)广州是粤港澳大湾区的几何中心,发展前景看好。

  2)广州发展长期看南沙、中期看黄埔、短期看旧改,即南拓东进,短期投资在老城改造,中期投资在黄埔,长期投资在南沙。

  3)投资兼自住买珠江新城,考虑孩子读书买越秀。

  4)珠江是广州的灵魂,市内稀缺资源江景房豪宅,上升空间大。

  广州楼市供应量大,长期看好广州

  在北京、上海、广州和深圳四个一线城市中,广州的房价启动总是慢一拍,一般是慢一年左右。

  但这并不影响长期看好广州!

  广州是国家中心城市,是祖国的南大门、国际商贸中心、广东省省会和粤港澳大湾区的核心城市之一。


  广州区位卫星图

  从卫星图来看,广州地处中国南方出海口、广东省中南部、珠江三角洲中北缘,是西江、北江、东江三江汇合处,濒临中国南海。

  所以,广州市区的珠江江景房是不可再生的稀缺资源,特别是朝南的江景房的价值一般是城区价值的2~3倍,是产生豪宅的地方,值得长期投资,如珠江新城、二沙岛和琶洲等江景房。


  珠江夜景


  越秀区东湖公园

  广州11区房价走向分析:

  越秀、天河逼近深圳

  黄埔箩岗和南沙还是价格洼地

  再看一张2021年1月广州最新的网签价格统计。


  2021年1月广州各区住宅网签价格及变化情况

  从上列数据和广州的南北走向长条形结合起来分析,可以得几个有意思房价走向。

  从房价的绝对数据来分析:

  1、第一梯度为广州中心CBD的天河区和有优质学区房的越秀区。

  2、第二梯度为城内海珠区和荔湾区。

  3、第三梯度近郊番禺区和白云区。

  4、第四梯度是远郊黄埔区和南沙区。

  5、第五梯度边远山区花都区、增城区和从化区。

  从房价的绝对数据来分析:

  1、第一梯度为广州中心CBD的天河区和有优质学区房的越秀区。

  2、第二梯度为城内海珠区和荔湾区。

  3、第三梯度近郊番禺区和白云区。

  4、第四梯度是远郊黄埔区和南沙区。

  5、第五梯度边远山区花都区、增城区和从化区。

  从房价数据同比涨幅来分析:

  1、第一梯度为黄埔,同比上涨36.6%。

  2、第二梯度为越秀,同比上涨14.1%,主要是优质学区的因素。

  3、第三梯度为海珠,同比上涨11.4%,南沙同比上涨11.0%。

  其他区涨幅为负或涨幅低就不讨论。

  广州城区房价向北部山区方向减弱,北区向白云、花都、从化逐渐减弱。东部向黄埔和增城逐步减弱。

  广州城区大力推进旧城更新,旧貌变新颜的意义远大。但由于人为因素较大,拆迁和时间成本也较大,具有不确定性。

  远郊从化、花都、增城等区尽量避开!

  广州面积很大7434平方公里,相当于三个半深圳大,2017年常住人口1449.84万,但并不是什么地方买房投资都是大赚的,如从化、花都、增城、萝岗北、白云北投资价值较低,须谨慎之

  如果你说那边的房子便宜买来住,是可以,但是如果你是想要投资、想跑赢通胀那估计是没有希望的

  一个活生生的案例,我的一位同学,2009年贪便宜买了花都与清远交界的房子。

  当时单价3200元/平方米买入,总面积160平方米房子,总价51.2万购得很开心,但时至今日房价才上涨至6400元/平方米,资产升值才2倍103万元。很明显没有跑赢通胀!

  所以说,不论楼市的行情如何,买房和投资都需要一定的格局和眼光。买房的路上,有惊喜也有坑,一边学习,一边成长!

  广州买房投资最强攻

  1、南沙将成大湾区主战场

  广州发展方向南沙为主,南沙将是大湾区的主战场,是广州中长期投资的价值洼地。

  从区位来看:南沙地处珠江口、位于大湾区的几何中心,东临深圳沙井和东莞虎门,西边临中山,是粤港澳大湾区建设的核心支点!

  同时,南沙有广阔的发展腹地,陆地和海洋及港口都有待开发,有后发制人的优势


  南沙区位图

  从经济和交通辐射能力来看,南沙同样江、海、港口资源全方位。

  广深港高铁在南沙设站;地铁18号线和22号线2021年开通,有规划称:广深悬浮磁时速600公里的高铁南沙设站直达深圳,从此南沙与深圳和香港的距离更近一步。


  南沙主导产业布局图


  南沙规划图

  2、从国家层面上,一是深圳示范区定位为全球标杆城市,二是湾区重点打造广深港科技走廊,也意味着珠江西岸是湾区的脊梁。三是湾区要形成产业分工、交通互联、设施共享、管理协调的一个整体。

  3、从大湾区层面上,需要补脑强心固脊健躯。

  一是发挥香港制度及金融优势,广州和深圳承担起金融科技创新重任,成为双引擎的核心。

  二是利用南沙的区位及交通优势,打造湾区的心脏。

  三是珠江西岸需要打造维多利亚港—前海—南沙—珠江新城间隔40公里脊柱,形成长达120公里的脊梁。

  四是在环珠江口深莞穗中佛珠利用广阔的未建设用地,打造协调自如的躯干。


  南沙湾规划图


  明珠湾规划图

  4、从广州层面上,广州转型发展必须融入大湾区国家战略中。

  一是南沙强则广州强,从广州打造南沙副中心可以看出决心,近期重点解决对外交通和创新服务政策,远期打造成湾区中心之一,再造一个珠江新城

  二是广州产业转型需要依靠科技创新,重点打造科技走廊,南沙人工智能、琶洲互联网创新、中新知识城等十大价值产业园是广州在新型产业发力的重点领域。

  三是统一思想,坚持南下战略方向。广州未来的空间格局不再是荔湾-越秀-珠城-黄埔东西向龟速前进,而是利用160时速的18、22号地铁线,串联中山珠海东莞深圳,在湾区形成南北向主动脉,利用南沙心脏地位,为湾区提供人流物流信息流的血液。


  南沙地铁环形示意图

  只要南沙从国际层面高规划高起点,放弃广州的局部利益,站在国家粤港澳的大格局去规划和建设,南沙的有利条件比深圳前海前景更看好。从长远来看,南沙完全可以再造一个新广州!

  由于南沙人口只有79.61万人,人少地广,产业较少,加上广州财政和资金有限,只能分批投入分批开发。

  随着基础设施的不断完备,逐步引进先进产业,就会吸引人口流入。当人口达到300万以上时,南沙就繁华了。所以说,南沙适合15年以上的长期投资

  初具规模和市政生活配套和交通便利的明珠湾和南沙湾值得关注。


  南沙学校分布图



  投资自住买珠江新城,学区房买越秀

  天河区是广州的第一经济大区,珠江新城是广州的CBD和城市客厅,是广州市的核心资产,地段、环境、交通和市政配套都是一流的。



  房价的价值,主要体现在地段和交通,但还有一个很重要的价值因素就是学位。

  越秀区虽然面积只有33.80平方公里,人口却有115万多人,是广州教育资源最优质的城区,有众多名牌高质量的小学和中学,是广东省排行第一的教育强区,其房价含金量高于天河区。

  这两个地段是广州市房价最高,也是其城市核心资产所在。随着人们对教育的重视和投资,这两个片区的学区房还有更大的机会!

  黄埔的广州科学城,后起之秀

  广州科学城是广深高科技走廊的重要节点,距珠江新城东部35公里的萝岗,也就是黄埔新区政府所在地,科学城坐北朝南,靠山面海的风水宝地

  科学城就在选址在此地自然环境好,高规格的规划,优良的人居环境,把人与自然和谐的统一起来。

  同时把大城市职住分离的弊病解决了,将办公、科研用地与住宅用地交错相融,不但让人们减少了上下班的时间浪费,而且依山而建错落有致的住宅区保持了原自然生态的环境,这也值得其它城市借鉴。



  科学技术是第一生产力,这是已被证明了事实。科学创新必然带来高素质人才、资金的流入,随着时间金融与科技的结合,优质的产业又会带动人口、经济、文化和房地产的繁荣。

  深圳南山科技园、光明科学城、东莞华为松山湖无不证明了科技力量改变城市命运的事实。所以,黄埔箩岗科学城的价值被远远低估了,黄埔的房地产一定会超出很多人的预期


  黄埔科学城

  黄埔,特别是箩岗科学城区域的房价才刚刚起步,仍然是价值洼地。买科学城就是买黄埔的未未

  投资是反人性的,只能是少数人成功的。当大家一味去追涨珠江新城、琶洲和金融城时,更要去买高成长性而相对价格较低的黄埔箩岗才是正确的!




  买入优质房产,分享广州发展红利

  大城市的房地产其本质是金融,房价是货币现象。房价上涨的速度与M2印钞速度成正比。

  大城市的房子是社会财富重新分配的载体,只有通过买房才能享受城市的发展红利和社会福利。

  所以,买入核心大城市优质房子,实现社会阶层升跃和分享城市资产的财富增值,以及关系到你下一代的发展机会和成本的有利条件。


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