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重要信号!国家发改委发文,西安迎来这些利好!

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  4月12日,国家发改委发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》【发改规划〔2021〕493号】。

  这份文件,在国家发改委的官网上已经可以看到,整个文件信息量很大,这其中不乏很多信息与西安城市发展有关、楼市有关。

  《地产房剑》专门帮大家圈出来了文件中的重点,并进行分析解读。


  编制关中平原跨省区城市群实施方案

  文件内容:健全城市群一体化发展机制。制定京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展“十四五”实施方案。扎实实施成渝地区双城经济圈建设规划纲要。

  研究编制长江中游、北部湾、关中平原等跨省区城市群实施方案,有序引导省内城市群发展。健全城市群多层次协调机制和成本共担利益共享机制,提高一体化发展水平。

  解读:2018年1月9日,国务院发布《关于关中平原城市群发展规划的批复》,关中平原城市群成为第7个国家级城市群。2018年2月2日,国家发展改革委、住房城乡建设部批复了《关中平原城市群发展规划》。


  根据《规划》,关中平原城市群涉及到陕西、山西、甘肃3个省份的多座城市,如何实现跨省协作,这就成为关中平原城市群在实质性建设推进方面的一个问题。在过去3年多时间里,陕西、甘肃、山西三省份多次就协作机制进行座谈沟通,2020年6月份陕西省发改委会同山西、甘肃两省发改委,联合印发《2020年关中平原城市群跨省合作重点推进事项》。

  这一次,等待的是2021年三省跨省实施方案。

  支持西安都市圈编制实施发展规划

  文件内容:培育发展现代化都市圈。支持福州、成都、西安等都市圈编制实施发展规划,支持其他有条件中心城市在省级政府指导下牵头编制都市圈发展规划。

  充分利用既有铁路开行市域(郊)列车,科学有序发展市域(郊)铁路,打通城际“断头路”。推进生态环境共防共治,构建城市间绿色隔离和生态廊道。建立都市圈常态化协商协调机制,探索建立重大突发事件联动响应机制。

  解读:直接点名支持西安都市圈编制实施发展规划,由此可见国家发改委对西安的重视和支持力度。

  之前还有一个概念叫做“大西安都市圈”。2018年2月份国家发改委批复的《关中平原城市群发展规划》中明确提出了构建“一圈一轴三带”的关中平原城市群空间格局。其中,“一圈”指的就是“大西安都市圈”,由西安、咸阳主城区及西咸新区为主组成。

  2020年6月5日,陕西省人民政府新闻办公室举办新闻发布会,邀请陕西省发改委、西安市发改委相关负责人,介绍建设西安国家中心城市的有关情况。《关于建设西安国家中心城市的意见》中提出:进一步推进西咸一体化发展,支持西咸新区创新城市发展方式,加快建设西咸都市圈。

  至此,又有一个“西咸都市圈”的提法出来。

  此时,大西安都市圈、西咸都市圈、西安都市圈,三个概念都存在。实际上,在2020年4月份国家发改委印发的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》就提出:大力推进都市圈同城化建设。支持南京、西安、福州等都市圈编制实施发展规划。

  其中,南京都市圈在今年2月份已经获得国家层面的批复,成为国家发改委批复的第一个都市圈。

  今年又重提了西安都市圈编制实施发展规划。

  实际上,不管如何表述,上述三种都市圈都一定是以西安为核心的,无非就是在表述时对于西咸新区、咸阳的弱化与强化。


  今年2月6日,陕西省发改委在官方微信公众号上发布文章《陕西省“十四五”规划第六篇:以城市群和都市圈建设为重点,提升新型城镇化质量和水平》,提到了培育建设西安都市圈,构建“一核一轴、两翼三区、多组团”发展格局。

  所谓“一核”即西安主城区、咸阳主城区和西咸新区组成的都市圈核心区;“一轴”即依托陇海铁路、连霍高速形成的东西向发展轴;“两翼”即南部秦岭生态文化提升区和北部渭北产业转移承载区。

  “三区”则是指铜川主城区、渭南主城区、杨凌示范区。“多组团”是指以高陵、临潼、三原为主体的渭北先进制造业组团,以富平、阎良为主体的航空产业组团,以临潼、蓝田为主体的旅游休闲组团,以武功、周至为主体的现代农业示范组团,以乾县、礼泉为主体的农产品加工组团。

  另外,在今年2月22日的时候,西安市发展和改革委员会在人民网领导留言板回复网友时透露:《西安都市圈发展规划》已编制完成,省发改委拟于近期报国家发改委申请批复。

  从目前来看,估计今年很快大家就会看到期待的《西安都市圈发展规划》。

  建设轨道上的城市群和都市圈

  文件内容:建设轨道上的城市群和都市圈。加快规划建设京津冀、长三角、粤港澳大湾区等重点城市群城际铁路,支持其他有条件城市群合理规划建设城际轨道交通。

  优化综合交通枢纽布局,建设一体化综合客运枢纽和衔接高效的综合货运枢纽,促进各类交通方式无缝接驳、便捷换乘。推广交通“一卡通”、二维码“一码畅行”。

  解读:有意思的是,在2021年4月9日陕西省发改委刚刚表示:我省综合考虑全省铁路建设、资金筹措情况,并从防风险角度出发,暂停了城际铁路建设。

  2021年4月12日国家发改委发布的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》就提到了重点城市群城际铁路的建设。

  其实,这两者并不矛盾,因为文件中有一句前提条件是“支持其他有条件城市群合理规划建设城际轨道交通……”

  这种“有条件”,就包括财力、人口等方面多种因素。


  目前陕西省有3条高铁即将开工,线路分别是西安到十堰、西安至延安、西安经安康至重庆。这三条高铁的设计时速都是350公里,也是国家铁路网的重要通道,这3条高铁才是接下来几年陕西的重点。

  另据陕西发布消息:4月15日,陕西省委书记刘国中、省长赵一德在西安会见了中国国家铁路集团有限公司董事长陆东福一行。双方表示将围绕“十四五”时期陕西铁路事业发展,在高铁项目建设、“绿巨人”动车开行、中欧班列(西安)集结中心建设等方面深化务实合作。

  中心城区这些东西可以搬走

  文件内容:促进超大特大城市优化发展。推动开发建设方式从规模扩张向内涵提升转变。有序疏解中心城区一般性制造业、区域性物流基地、专业市场等功能和设施,以及过度集中的医疗和高等教育等公共服务资源,合理降低开发强度和人口密度。

  提升市政交通、生态环保和社区等治理能力,有效破解“大城市病”。在中心城区周边科学发展郊区卫星城,促进多中心、组团式发展,实现产城融合和职住平衡。系统评估排查风险隐患,提高风险防控能力。

  解读:很明显,西安城市核心区的一些物流企业、专业市场、一般性工业企业搬出主城区已经成为必然,另外还包括过度集中的医疗资源等等。

  实际上,这几年西安已经在陆续推进。高新区将一期核心区的一些工业企业外迁至草堂基地,经开区将核心区的一些制造业企业外迁至泾渭工业园,二环内的一些汽配、建材、物流等专业市场也在逐步外迁,西安儿童医院、西安市红会医院、陕西省人民医院、陕西省中医医院等也分别在经开高铁新城、沣东、秦汉等区域建设分院区。

  城市核心区的高校外迁方面,西安交大在沣西建新校区、陕西艺术职业学院在秦汉新城建新校区……

  产业外迁的情况下,城市外围区域将迎来发展机遇,包括西咸新区、渭北片区等等。

  稳定地价、房价和预期

  文件内容:着力解决大城市住房突出问题。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,稳定地价、房价和预期,促进房地产市场平稳健康发展。

  加快培育发展住房租赁市场,有效盘活存量住房资源,有力有序扩大租赁住房供给,完善长租房政策,合理调控租金水平。以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民住房问题。

  单列租赁住房用地计划,探索利用农村集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。

  解读:这一条直接说的就是房地产。其中提到的几个关键词是:①.稳定地价、房价和预期;②.发展租赁住房市场。

  在这一段243个字中,有175个字是关于发展租赁住房市场的表述,可以肯定的是,租赁住房市场将会成为下一个风口。

  当然,这里所提到的租赁住房,既包括商业性质的租赁住房,以长租公寓为代表;还包括保障型的租赁住房。

  商业范畴内的租赁租房市场,已经有很多地产企业参与,包括万科、龙湖、旭辉、朗诗等等,品牌房企基本上都已经涉足。而保障房租赁住房,目前更多的是地方政府、地方国企在承担。


  值得注意的是,在2021年3月25日西安市政府办公厅专门印发了《2021年住房租赁试点工作实施方案》。在《方案》中明确了2021年的目标、思路、分工等。

  根据《方案》:2021年,西安市试点目标任务为新增各类租赁住房6万套,其中新建、改建3万套,盘活3万套。对西咸新区单独下达新建、改建2000套、盘活2000套任务,作为我市总任务补充。另外,新增专业化、规模化住房租赁企业不低于6家。

  TOD、超高层

  文件内容:适当扩大住宅用地供应比例,提高工业用地利用效率,有序增加蓝绿生态空间。探索推行混合产业用地供给、分层开发、立体开发和以公共交通为导向的开发(TOD)等模式。稳慎把握省会城市管辖范围和市辖区规模调整。

  落实实用、经济、绿色、美观的新时期建筑方针,严格限制建设500米以上超高层建筑,严禁建设“丑陋建筑”。

  解读:这一段信息量很大。除了加大住宅用地供应之外,TOD被提及、超高层审批被提及。

  实际上,如果细心的朋友会发现,今年以来西安有多个项目已经将TOD作为项目的卖点,包括龙湖·天曜、红星·天铂等,还有绿地、万科等更多的房企也表示将会参与到西安的ROD开发之中。TOD,在西安将会成为一种趋势,也会成为开发商拿地开发的一种模式。


  超高层建筑审批方面,关于500米以上超高层建筑的严格限制此前已经发文,位于沣东新城的中国国际丝路中心也从501米降到了498米,曲江CCBD板块、高新CID板块原先规划的500米以上超高层也削减了,西咸新区能源金贸区等板块的超高层也不同程度的降高!

  在各城市、各区域集中上马超高层项目的情况下,西安目前在建、在规划的超高层,到底有多少能够真正建成,到底需要多少年时间能够建成,建成之后入住率、使用率又有多少?我们必须打上一个大大的问号!

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