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地铁两三公里,配套寥寥无几!除了“滨江品质”,滨耀学府还有啥

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这是一条滨耀学府的看房独家视频推文,包括样板房、周边实拍。


  滨耀学府在宣传里,常说是“滨江区、滨江造”。

  诚然,滨江品质值得信赖,滨耀学府也是滨江区的最低价。但地铁遥远、配套欠缺,3.8万/㎡值得吗?

  滨江区、滨江造

  滨耀学府位于滨江区火炬大道与信诚南路交叉口,为纯高层小区,共计997户,其中公租房164户(4#),可售房源833户。

  容积率2.2,绿化率35%,户型面积97、107、118㎡,两梯四户。

  项目由滨江、兴耀、元垄、弘阳联手开发,工程设计及物业由滨江负责,预计23年底交付。

  首开楼幢为8#、10#、11#、12#,其中97方136套,107方104套,118方30套,共计270套。首开的四幢位于小区西北侧。

  项目沙盘实拍




  项目半人车分流(外围一圈有地面车位,内部均为人行道路),小区内部有草坪、蓝宝石景观池、跑道等等,外立面为真石漆,不封阳台。项目东侧有河道。

  项目西侧有一所小学,有置业顾问表示正在与杭二教育集团接洽,但还不能确定。项目案名的“学府”二字应该就是由此而来,看起来是不错的噱头。——这些反映出项目乏善可陈,只得弄个伪学区来充场面。

  没有毕业生的学校,教育质量尚不可知,而学校带来的噪音已经100%预定了。

  学校在项目西侧一路之隔


  公租房4#位于小区西南角,小区北面有规划邻里中心、幼儿园,南面有规划商业用地及工业用地。


  38000元/ ㎡(含装修标准4000元/ ㎡),滨江区的最低价,但位置也基本是滨江区最差。


  户型还算可以

  97、107、118三种户型,都是市面上常见的户型格局。其中的107方做到4房,功能性较强,还是不错的。

  97㎡样板房实拍:

  97㎡三房两厅两卫:


  中间套常见格局,三开间朝南,动静分区,北面的书房小了一点,单阳台。

  107㎡户型图:


  107方的四房,功能性较强,比较紧凑,书房这么小也不怪它。

  118㎡四房两厅两卫:


  与107㎡格局基本一致,只是尺寸稍大。

  滨耀学府是4000元/㎡的装修标准:TOTO卫浴,西门子燃气灶、油烟机、消毒柜,海尔中央空调,威能地暖,无新风,做了全屋壁纸。很一般。


  周边一言难尽

  滨耀学府自身品质还可以,但位置、周边配套实在拖后腿。

  周边多空地、安置房、老小区,配套寥寥无几。


  交通:地铁4号线浦沿站约2.4公里,地铁5号线聚才路站约3公里——都不近,依赖地铁通勤的刚需可以直接放弃了。

  自驾出行还是可以的,约1公里就能接驳彩虹快速路与时代大道。

  医院:滨江区妇幼保健院,约2公里;浙大儿童医院滨江院区,约3.6公里;浙二医院滨江院区,距项目约5.5公里。

  商业:约4公里有宝龙城市广场;项目北面会有一个邻里中心;南面有规划商业用地,具体用途未知。

  学校:长河高级中学、东冠小学直线距离都是约1.2公里;杭二中白马湖学校,距项目约1.6公里;浦沿中学,距项目约1.8公里;北面规划十五班幼儿园、西侧规划36个班小学(在建)——这种还在建的小学,真别抱太大期望。

  项目位于三江汇核心圈外、滨江区角落,虽然前景可期,但上限高不到哪去。


  根据不利因素的描述,南面、西南面都有规划工业用地,周边多家机械、金属加工类企业,与互联网IT为主导的滨江区印象截然不同。


  倒挂必须没有

  周边老小区中兴和园,比滨耀学府便宜1万/㎡左右。滨江出品、滨江物业的新房定然会比老小区贵上不少,我们就算它没有倒挂吧。


  浦沿板块最新限价是38000元/㎡,不论是已经拍的地,还是挂牌将拍的地,位置都优于滨耀学府。

  栖棠誉湾已经建了很久,早已符合预售标准,但为了等待限价松动,迟迟捂盘不开。

  栖棠誉湾多层已经拆掉脚手架,到了外立面施工阶段:


  售楼处关闭已久:


  沙盘蒙上白纱:


  荣盛项目还是一片地:


  另外浦乐单元有两块地即将在5.7日集中出让,限价38000元/㎡。这两块地位置不及栖棠誉湾、荣盛项目,但依然优于滨耀学府。

  总结

  三江汇规划下,浦沿也算是个好板块,但滨耀学府位置在浦沿是垫底的。销售出于对“滨江品质”的自信,表示“摇号肯定是能摇的,但应该不会限售。”

  同等价位下与其他板块比较:3.75万的萧山市北,区位、界面比滨耀学府好了太多太多。

  就连3.35万的宁围板块的几个盘,凭借承接奥体外溢,看起来也比滨耀学府更靠谱。

  笔者跑盘当日,多名看房者表示,“这盘没啥亮点呀。”

  在中签率持续走低的如今,除了“滨江品质”与八字没一撇的“学区”,我们为滨耀学府再找个亮点,也许是预计“中签率很高”?

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